Sozialbindung als Rechtsmangel

Sozialbindung als Rechtsmangel; Verkauf einer Sozialwohnung

Erfüllt ein Verkäufer nicht die Pflicht, das Eigentum an dem gekauften Gegenstand frei von Rechten Dritter zu übertragen, so liegt kein Fall der Teilerfüllung im Sinne des § 325 Abs. 1 Satz 2 BGB vor, sondern ein Fall der (vollständigen) Nichterfüllung.

Mit notariellem Vertrag vom 11. Dezember 1990 kaufte die Kl. von der Bekl. eine Eigentumswohnung in H. Den Kaufpreis finanzierten sie. Die Wohnung unterliegt - was die Kl. nicht wußte - bis 31. Dezember 2000 der Sozialbindung. Die Kl. begehrt Rückgängigmachung des Kaufs durch Freistellung von den zur Finanzierung übernommenen Darlehen, Zug um Zug gegen Rückübereignung der Wohnung und Lastenfreistellung, sowie - im Wege der Feststellung - Ersatz des weitergehenden Schadens. LG und OLG haben die Klage abgewiesen. Die Revision der Kl. hatte Erfolg.

I. Das Berufungsgericht sieht in der bis zum 31. Dezember 2000 bestehenden Sozialbindung einen Rechtsmangel, für den die Bekl. nach §§ 434, 440 Abs. 1, 326, 325 BGB einzustehen habe. Es meint jedoch, es liege nur ein Fall der Teilnichterfüllung vor, da die Bekl. ihrer Eigentumsverschaffungspflicht nachgekommen sei und nur hinsichtlich der geschuldeten Lastenfreiheit eine Vertragsstörung vorliege. Daß die Teilerfüllung für die Käufer ohne Interesse sei, könne angesichts des bevorstehenden Wegfalls der Sozialbindung nicht angenommen werden. Die Feststellungsklage hält das Berufungsgericht wegen des zurückliegenden Zeitraums für unzulässig, weil der Schaden im Wege der Leistungsklage habe geltend gemacht werden können. Wegen des Zukunftsschadens sei die Feststellungsklage unbegründet, weil ein Schadenseintritt nicht wahrscheinlich sei.

II. Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand. 1. Nicht zu beanstanden ist allerdings, daß das Berufungsgericht die bestehende Sozialbindung der Wohnung als Rechtsmangel wertet. Das entspricht der Rechtsprechung des Senats (BGHZ 67, 134; Urt. v. 28. Oktober 1983, V ZR 235/82, GE 1984, 375; WM 1984, 214), an der festgehalten wird. Soweit Ernst (Rechtsmängelhaftung, 1995, S. 126 ff.; Rechtliche Qualitätsmängel, Schriftenreihe der Juristischen Studiengesellschaft Karlsruhe, Heft 239, 1999, S. 9 f., 31 f.) das Besondere des Rechtsmangels - in Abgrenzung zum Sachmangel - dar-in erblickt, daß sich der Mangel als Einschränkung des Eigentums dar stellt, ist das aus der Sicht des Senats nicht zu kritisieren, führt aber -entgegen Ernst a. a. O. - nicht zu einer anderen Beurteilung. Denn die Wohnungsbindung schränkt den Eigentümer in seinen rechtlichen Be-fugnissen ein, sowohl was die Eigennutzung (§ 6 WoBindG) als auch was die Fremdnutzung (§§ 4 ff. WoBindG) angeht (vgl. schon Senat, Urt. v. 28. Oktober 1983, V ZR 235/82, GE 1984, 375;, WM 1984, 214). Infolgedessen haftet die Bekl. nach §§ 434, 440 Abs. 1 BGB we-gen anfänglichen Unvermögens, da bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses feststand, daß die Bekl. nicht in der Lage war, die bis zum 31. Dezember 2000 fortbestehende Sozialbindung zu beseitigen. Ei-nen vertraglichen Haftungsausschluß hat das Berufungsgericht verneint. Von Rechtsfehlern ist die Vertragsauslegung nicht beeinflußt.

2. Mit Erfolg wendet sich die Revision jedoch gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, es liege ein Fall der Teilerfüllung vor, der nur unter den besonderen Voraussetzungen der §§ 326 Abs. 1 Satz 3, 325 Abs. 1 Satz 2 BGB zum Schadensersatz wegen Nichterfüllung des ganzen Vertrages führe. Die Pflicht des Verkäufers besteht darin, Eigentum frei von Rechten Dritter zu übertragen und die Kaufsache zu übergeben (§§ 433 Abs. 1, 434 BGB). Erfüllt er eine dieser Pflichten nicht, liegt ein Fall der (vollständigen) Nichterfüllung vor, kein Fall der Teilerfüllung im Sinne des § 325 Abs. 1 Satz 2 BGB. Nach der gesetzlichen Konzeption des Leistungsstörungsrechts kann die Leistung des Verkäufers nicht in eine Eigentumsübertragung und eine Bewirkung der Lastenfreiheit aufgeteilt werden, ebensowenig wie zwischen Eigentumsübertragung und Besitzverschaffung eine solche Trennung vorgenommen werden kann (vgl. Senat, Urt. v. 30. Oktober 1998, V ZR 367/97, NJW-RR 1999, 346, 347). Wäre die Sicht des Berufungsgerichts richtig, erschiene jeder Rechtsmangel nur als Teilnichterfüllung. Das ist nicht die Vorstellung des Gesetzes. Die generelle Verweisung in § 440 Abs. 1 BGB auf die Vorschriften der §§ 320 bis 327 BGB gingen dann teilweise ins Leere.

Infolgedessen ist der geltend gemachte Schadensersatzanspruch begründet.

Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung kann über die Leistungsklage vollständig, nicht nur dem Grunde nach, entschieden werden. Die Gründe, die dem in der Entscheidung des Senats vom 26. September 1997 (V ZR 29/96, NJW 1998, 302, 305) entgegenstanden, liegen hier nicht vor. In jener Entscheidung ging es um die Rückabwicklung eines Kaufvertrages unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluß. Danach waren die Parteien so zu stellen, als hätten sie den Vertrag nicht geschlossen. Daher war bei der Rückabwicklung zu berücksichtigen, daß dem Käufer möglicherweise Mieteinnahmen und Steuervorteile zugeflossen waren, auf die er keinen Anspruch hatte, wenn er so zu behandeln war, als habe er den Vertrag nicht geschlossen. Da es an Feststellungen hinsichtlich dieser Vorteile fehlte, konnte über die Rückabwicklung nur dem Grunde nach entschieden werden. Hier geht es hingegen um Schadensersatz wegen Nichterfüllung nach §§ 434, 440 Abs. 1 BGB. Die Kl. sind so zu stellen, wie sie bei ordnungsgemäßer Erfüllung gestanden hätten. Dann verbleiben ihnen Mieterträge und Steuervorteile. Daß sie bei ordnungsgemäßer Erfüllung Vermögensnachteile erlitten hätten, die ihnen nun erspart bleiben und die bei dem anzustellenden Gesamtvermögensvergleich zu ihren Lasten zu berücksichtigen wären, ist von der Bekl., die hierfür die Darlegungslast hat (BGHZ 94, 195, 217), nicht vorgetragen worden. Sie wären im übrigen auch noch berücksichtigungsfähig, soweit die Kl. Ersatz des weiteren - hier nur im Wege der Feststellungsklage geltend gemachten - Schadens verlangen.

4. Keinen Bestand hat auch die Abweisung der Feststellungsklage.

a) Das gilt zunächst für die Abweisung hinsichtlich des zurückliegenden Zeitraums als unzulässig. Es ist zwar richtig, daß eine Feststellungsklage in der Regel dann unzulässig ist, wenn eine Klage auf Leistung möglich ist (BGHZ 5, 314). Daß diese Voraussetzung hier gegeben ist, ist jedoch nicht ersichtlich. Das Berufungsgericht hat dahingehende Feststellungen auch nicht getroffen. Zum einen geht es der Kl. - entgegen der von der Revision gerügten Annahme des Berufungsgerichts - nicht nur um die Differenz zwischen den erzielbaren Mieten mit und ohne Sozialbindung, sondern um den gesamten Schaden, welcher den Käufern aufgrund des Kaufs der Wohnung bis zu der begehrten Abwicklung entstanden ist bzw. noch entstehen wird. Zum anderen kann selbst der Mietausfallschaden nicht ohne weiteres beziffert werden; erforderlich ist aller Voraussicht nach eine Begutachtung. Auch aus diesem Grund erscheint es sachgerecht, die Schadensersatzpflicht zunächst feststellen zu lassen, so daß ein Interesse daran der Kl. nicht abgesprochen werden kann (vgl. Zöller/Greger, ZPO, 21. Aufl., § 256 Rdn. 7 a).

b) Soweit die Feststellungsklage (für den zukünftigen Schaden) als unbegründet abgewiesen worden ist, hat das Berufungsgericht übersehen, daß es für die Begründetheit genügt, wenn der Eintritt eines weiteren Schadens wahrscheinlich ist (vgl. BGH, Urt. v. 23. April 1991, X ZR 77/89, NJW 1991, 2707, 2708). Letzteres ist schon mit Rücksicht darauf zu bejahen, daß ein Mietausfallschaden auch für die Zeit nach der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht bis zum Ablauf der Sozialbindung in Betracht kommt.

Die Käuferin der vermieteten Eigentumswohnung wußte nicht, daß die Räume der Sozialbindung unterlagen. Nachdem sie davon erfahren hatte, verlangte sie Schadensersatz wegen Nichterfüllung.

In seinem Urteil vom 21. Januar 2000 gab der Bundesgerichtshof der Schadensersatzklage statt. Es liege ein Rechtsmangel vor, da die Wohnungsbindung den Eigentümer in seinen rechtlichen Befugnissen einschränkt. Damit liege nicht nur eine Teilerfüllung des Verkäufers vor, sondern eine vollständige Nichterfüllung. Die Klägerin konnte daher im Wege des Schadensersatzes Rückgängigmachung des Kaufes verlangen und darüber hinaus (das wäre bei einem Rücktritt nicht möglich gewesen) den weitergehenden Schaden geltend machen.