Sozialbindung einer Wohnung als Rechtsmangel

1. Die Sozialbindung einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung stellt einen Rechtsmangel dar (Bestätigung von Senat, Urteil vom 21. Januar 2000 - V ZR 387/98, NJW 2000, 1256; Urteil vom 28. Oktober 1983 - V ZR 235/82, WM 1984, 214; Urteil vom 9. Juli 1976 - V ZR 256/75, BGHZ 67, 134, 135 f.).

2. Die Ursächlichkeit der Arglist für den Kaufentschluss ist im Rahmen von § 444 BGB unerheblich; das gilt auch dann, wenn sich das arglistige Verschweigen auf einen Rechtsmangel bezieht (im Anschluss an Senat, Urteil vom 15. Juli 2011 - V ZR 171/10, BGHZ 190, 272 Rn. 13).

1 Der Kl. gab gegenüber der Bekl. ein notarielles Kaufangebot für eine Wohnung in H. ab, das die Bekl. am 5. August 2008 annahm. In dem Kaufvertrag heißt es u. a.: „Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Wohnungseigentums sind ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn, der Verkäufer handelt vorsätzlich.“ Gestützt auf die Behauptung, die Bekl. habe ihn nicht darüber aufgeklärt, dass es sich bei der Wohnung um öffentlich geförderten Wohnraum handele und Mieter einen Berechtigungsschein benötigten, verlangt der Kl. von der Bekl. im Wege des Schadensersatzes die Rückabwicklung des Kaufvertrages sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Zudem möchte er festgestellt wissen, dass die Bekl. ihm zum Ersatz weiterer Schäden verpflichtet ist. Die Bekl. erhebt die Einrede der Verjährung.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung ist ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem Senat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Bekl. beantragt, verfolgt der Kl. seine Zahlungs- und Feststellungsanträge weiter.

I. 2 Das Berufungsgericht meint, dem Kl. stehe gegen die Bekl. wegen der Mietpreisbindung kein Anspruch auf Schadensersatz zu. Ob diese als Mangel der Wohnung anzusehen sei und ob der Kl. von diesem Mangel erst 2012 oder bereits bei Kaufabschluss Kenntnis erlangt habe, könne ebenso offen bleiben wie die Frage, ob die Bekl. ihrerseits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses Kenntnis von der Preisbindung gehabt habe. Denn der Kl. habe schon nicht dargelegt, dass er bei Kenntnis dieses Umstandes den Vertrag nicht geschlossen hätte, mithin eine Kausalität zwischen der behaupteten unterlassenen Aufklärung und seinem Kaufentschluss - mit der Folge des behaupteten Schadenseintritts - bestanden habe.

II. 3 Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung lässt sich ein Anspruch des Kl. gegen die Bekl. aus § 437 Nr. 3, § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Schadensersatz wegen der für das Kaufobjekt bestehenden Sozialbindung nicht verneinen.

4 1. Die Wohnung weist, was das Berufungsgericht offen gelassen hat, einen Mangel i. S. v. § 435 Satz 1 BGB auf. Nach ständiger Rechtsprechung des Senats stellt die Sozialbindung einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung einen Rechtsmangel dar, weil sie den Eigentümer in seinen rechtlichen Befugnissen einschränkt, sowohl was die Eigennutzung (§ 6 WoBindG; § 27 Abs. 7 WoFG) als auch was die Fremdnutzung (§§ 4 ff. WoBindG; §§ 26 ff. WoFG) angeht (vgl. Senat, Urteil vom 21. Januar 2000 - V ZR 387/98, NJW 2000, 1256; Urteil vom 28. Oktober 1983 - V ZR 235/82, WM 1984, 214; Urteil vom 9. Juli 1976 - V ZR 256/75, BGHZ 67, 134, 135 f.). Hieran hat sich durch die Schuldrechtsmodernisierung nichts geändert.

5 2. Ansprüche des Kl. wegen dieses Rechtsmangels können nicht mit der Begründung verneint werden, der Kl. habe die Kausalität zwischen der behaupteten unterlassenen Aufklärung über die Sozialbindung durch die Bekl. und seinem Kaufentschluss nicht dargelegt. Dabei kann offenbleiben, ob der vertragliche Haftungsausschluss, zu dessen Auslegung sich das angefochtene Urteil nicht verhält, auch die Haftung für Rechtsmängel umfasst.

6 a) Sollte die Haftung des Bekl. für Rechtsmängel nicht ausgeschlossen sein, käme es von vornherein nicht auf ein etwaiges arglistiges Verschweigen der Sozialbindung und auf dessen Kausalität für den Kaufentschluss des Kl. an, weil die Bekl. für Rechtsmängel ohne Weiteres nach § 433 Abs. 1 Satz 2, § 435 Satz 1, § 437 BGB einzustehen hätte.

7 b) Auf die Kausalität der unterlassenen Aufklärung für den Kaufentschluss des Kl. käme es aber auch dann nicht an, wenn der vertragliche Haftungsausschluss auch Rechtsmängel erfassen sollte. Auf den Haftungsausschluss kann sich die Bekl. nämlich nach § 444 BGB nicht berufen, wenn sie dem Kl. den in der Sozialbindung liegenden Rechtsmangel arglistig verschwiegen hat, wovon für die Revisionsinstanz auszugehen ist, weil das Berufungsgericht dies ausdrücklich offengelassen hat. Diese Vorschrift soll den Käufer allein vor einer unredlichen Freizeichnung des Verkäufers von der Mängelhaftung schützen. Eine solche unredliche Freizeichnung ist gegeben, wenn der Verkäufer arglistig handelt. Weitere Voraussetzungen enthält die Vorschrift nicht. Namentlich die Ursächlichkeit der Arglist für den Kaufentschluss ist im Rahmen von § 444 BGB unerheblich (vgl. Senat, Urteil vom 15. Juli 2011 - V ZR 171/10, BGHZ 190, 272 Rn. 13). Das gilt auch dann, wenn sich das arglistige Verschweigen auf einen Rechtsmangel bezieht.

III. 8 Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzuheben. Der Rechtsstreit ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, da er nicht zur Endentscheidung reif ist (§ 562 Abs. 1, § 563 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 ZPO).

9 1. Das Berufungsgericht wird zunächst zu prüfen haben, ob die vertragliche Vereinbarung über den Ausschluss der Haftung der Bekl. Schadensersatzansprüche des Kl. wegen Rechtsmängeln erfasst. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Freizeichnungsklauseln - als Ausnahme von der sich aus dem dispositiven Recht ergebenden Haftung - grundsätzlich eng auszulegen sind (vgl. Senat, Urteil vom 2. April 2004 - V ZR 267/03, BGHZ 158, 354, 366; BGH, Urteil vom 26. April 2017 - VIII ZR 233/15, NJW 2017, 3292 Rn. 24; jeweils m.w.N.). Sollte die Haftung der Bekl. für Rechtsmängel nicht ausgeschlossen sein, wäre der klägerische Anspruch dem Grunde nach gegeben.

10 2. Sollte der in Rede stehende Schadensersatzanspruch vertraglich ausgeschlossen sein, wird das Berufungsgericht Feststellungen zu der von dem Kl. behaupteten arglistigen Täuschung durch die Bekl. zu treffen haben.

11 a) Hierzu weist der Senat darauf hin, dass der klägerische Vortrag, namentlich das von dem Kl. als Beleg für eine Kenntnis der Bekl. von der Sozialbindung vor Vertragsschluss angeführte Schreiben der Stadt H. vom 15. Juli 2008 bislang nicht ausreichend gewürdigt wurde. In diesem Schreiben heißt es ausdrücklich, dass das Objekt, in welchem sich die klägerische Wohnung befindet, aufgrund der Förderung mit öffentlichen Mitteln einer zehnjährigen Nachbindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz unterliege, so dass insbesondere Kostenmietrecht gelte und Wohnberechtigungsscheine erforderlich seien. Soweit das Landgericht hierzu ausführt, das Schreiben sei nicht an die Bekl., sondern an deren Rechtsvorgängerin, die A. gerichtet, trifft dies zwar zu. In dem Schreiben heißt es aber, dass die Bekl. eine Durchschrift erhalte. Auch der Umstand, dass das Schreiben nach den Ausführungen des Landgerichts Anlass für das am 5. August 2008 geführte Gespräch zwischen dem Geschäftsführer der Bekl. und dem zuständigen Sachbearbeiter der Stadt gegeben hat, spricht für einen Zugang des Schreibens bei der Bekl. vor dem an diesem Tag erfolgten Vertragsschluss.

12 b) Sollte die Bekl. von der Sozialbindung der Wohnung bei Vertragsschluss Kenntnis gehabt haben, so hatte sie den Kl. hierüber aufzuklären. Diese Aufklärungspflicht ist entgegen der Ansicht des Landgerichts, der sich das Berufungsgericht angeschlossen hat, nicht deswegen entfallen, weil der Kl. die Wohnung vor Vertragsschluss nicht besichtigt hat. Richtig ist, dass für Mängel, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne Weiteres erkennbar sind, keine Offenbarungspflicht besteht. Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (Senat, Urteil vom 9. Februar 2018 - V ZR 274/16, NJW 2018, 1954 Rn. 24; Urteil vom 19. Februar 2016 - V ZR 216/14, NJW 2016, 2315 Rn. 11; Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NZM 2012, 469 Rn. 21 m.w.N.). Dies gilt jedoch nicht für Rechtsmängel wie die Sozialbindung einer Wohnung, denn die rechtlichen Verhältnisse einer Wohnung sind einer Besichtigung nicht zugänglich und für den Käufer nicht ohne Weiteres zu erkennen. Der Verzicht auf eine Besichtigung kann daher nicht dazu führen, dass der Käufer in Bezug auf Rechtsmängel des Kaufobjekts als nicht aufklärungsbedürftig angesehen wird.

13 3. Sollte die Bekl. danach dem Kl. die Sozialbindung arglistig verschwiegen haben, wären ergänzende Feststellungen zur Frage der Verjährung zu treffen. Denn dann verjährte der klägerische Anspruch nach § 438 Abs. 3 Satz 1 BGB in der regelmäßigen Verjährungsfrist, jedoch nicht vor Ablauf von fünf Jahren ab Übergabe der Wohnung (§ 438 Abs. 3 Satz 2 i.V.m. Abs. 1 Nr. 2 lit. a, Abs. 2 BGB). Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt nach § 195 BGB drei Jahre und beginnt nach § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen, wobei hier eine Höchstfrist des § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BGB von zehn Jahren gälte. Das Berufungsgericht hat ausdrücklich offengelassen, ob der Kl. erst im Jahre 2012 oder bereits bei Vertragsschluss oder jedenfalls mit seinem Beitritt zum Mietpool im Jahre 2009 von der öffentlichen Förderung der Wohnung erfahren hat. Hierauf käme es aber entscheidend an, da die Klage nach den Ausführungen des Landgerichts der Bekl. im Jahre 2015 zugestellt wurde, so dass die Verjährung bei einer Kenntniserlangung des Kl. im Jahre 2012 nach § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB gehemmt, bei einer Kenntnis vor 2012 aber vor Klageerhebung eingetreten wäre.

Wer eine Sozialwohnung kauft, hat Beschränkungen sowohl in der Selbstnutzung als auch bei der Vermietung hinzunehmen. Auch wenn der Käufer erst nach Jahren von der Sozialbindung erfährt, kann er den Verkäufer auf Schadensersatz in Anspruch nehmen oder den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten.

Der Kläger hatte 2008 eine Eigentumswohnung gekauft, die dem WoBindG unterlag. Im Vertrag hieß es u. a., dass Ansprüche des Käufers wegen eines Sachmangels ausgeschlossen seien. Vier Jahre später verlangte er Schadensersatz, da ihm die öffentliche Förderung der Wohnung verschwiegen worden sei. Der Verkäufer erhob die Einrede der Verjährung; im Gegensatz zu den Vorinstanzen hielt der BGH die Klage für grundsätzlich begründet.

Der BGH verwies auf seine ständige Rechtsprechung, wonach die Sozialbindung der Wohnung einen Rechtsmangel darstelle. Die Ansprüche des Käufers könnten nicht, wie das OLG gemeint habe, von der Darlegung abhängen, dass bei Kenntnis von der Preisbindung der Käufer den Vertrag nicht geschlossen hätte. Für Rechtsmängel habe der Verkäufer ohne Weiteres nach dem Gesetz einzustehen; falls die Haftung dafür ausgeschlossen sein sollte, könne sich der Verkäufer bei arglistigem Verschweigen auf eine unredliche Freizeichnung nicht berufen.

Für das weitere Verfahren sei zu prüfen, ob überhaupt nach der Freizeichnungsklausel die Haftung für Rechtsmängel ausgeschlossen sei, denn derartige Klauseln seien grundsätzlich eng auszulegen. Wenn der Verkäufer Kenntnis von der Sozialbindung gehabt habe, sei er auch verpflichtet gewesen, den Käufer darüber aufzuklären, wobei es unerheblich sei, dass vor Vertragsschluss der Kläger die Wohnung nicht besichtigt habe. Schließlich sei bei einer Besichtigung ein Rechtsmangel nicht erkennbar. Erforderlich seien auch ergänzende Feststellungen zur Frage der Verjährung, denn wenn der Käufer schon vor dem Jahre 2012, etwa mit seinem Beitritt zum Mietpool im Jahr 2009, von der öffentlichen Förderung erfahren habe, sei die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren schon vor Klageerhebung abgelaufen.