Sozialamt als Erfüllungsgehilfe des Mieters

Der Mieter muß sich bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs gem. § 554 BGB a. F. das Verschulden des Sozialamtes zurechnen lassen.

Die Berufung hat in der Sache Erfolg. Den Kl. steht der geltend gemachte Räumungsanspruch gegen die Bekl. gemäß § 556 Abs. 1 BGB a. F. bzw. § 546 Abs. 1 BGB n. F. zu. Auf das Verhältnis der Parteien sind gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB sowie deshalb die mittlerweile außer Kraft getretenen bzw. geänderten mietrechtlichen Vorschriften des BGB anzuwenden, weil der Mietvertrag vor dem 1. September 2001 abgeschlossen worden ist und es sich bei der Verpflichtung zur Zahlung der Miete und der Frage der Wirksamkeit der Kündigung vom 28. Juni 2000, der Bekl. zugegangen am 10. August 2000, um einen abgeschlossenen Sachverhalt handelt, für den es bei der Anwendung der bis zum 31. August 2001 geltenden Vorschriften bleibt.

Jedenfalls die fristlose Kündigung in der Klageschrift vom 28. Juni 2000 hat das Mietverhältnis der Parteien beendet. Die Kündigung war gemäß § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB a. F. wirksam. Die Bekl. befand sich für mehrere aufeinanderfolgende Monate mit der Zahlung der vollständigen Miete in Verzug. Insoweit ist zwischen den Parteien außer Streit, daß das Sozialamt für mehrere Monate die Miete nicht an die Kl. gezahlt hat.

Die Bekl. hat sich dieses Zahlungsverhalten des Sozialamtes bzw. die unterbliebenen Zahlungen und das daraus folgende Verschulden zurechnen zu lassen. Verschulden des Sozialamtes muß sich die Bekl. gemäß § 278 BGB zurechnen lassen. Dem steht nicht entgegen, daß nach dem Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 11. Dezember 1997 (GE 1998, 120-122 = WuM 1998, 85-87) der Mieter sich im Rahmen des § 554 a a. F. BGB ein Verschulden des Sozialamtes nicht gemäß § 278 BGB zurechnen lassen muß. Diese Vorschrift setzt ein eigenes Verschulden des Mieters voraus. Anders als § 554 a BGB a. F. stellt § 554 Abs. 1 BGB a. F. nicht auf eigenes (persönliches) Verschulden des Mieters ab. Entscheidend ist allein der Verzug mit der Zahlung des Mietzinses, in dessen Rahmen sich der Mieter auch eines Dritten bedienen kann, dessen Verschulden dann zurechenbar bleibt (LG Berlin GE 2001, 552 = 64 S 334/00).

Nach Ansicht der Kammer war die Revision nicht zuzulassen. Insbesondere liegen die Voraussetzungen des § 545 Abs. 2 Nr. 2 ZPO nicht vor. Es bedarf keiner Klärung durch den Bundesgerichtshof, ob sich ein Mieter das Zahlungsverhalten des Sozialamtes im Rahmen des § 554 BGB (a. F.) über § 278 BGB zurechnen lassen muß. In Rechtsprechung und Literatur (vgl. LG Karlsruhe ZMR 1981, 421; LG Mönchengladbach ZMR 1993, 571; LG Berlin, Urteil vom 18. Oktober 1994, 64 S 190/94; LG Berlin, GE 2001, 552; Kraemer NZM 2001, 553 [561]; Blank/Börstinghaus, § 554 Rn. 13 f. m. w. N.) wird diese Ansicht im oben genannten Sinne vertreten. Gegenteilige Rechtsprechung (vgl. LG Köln WuM 1990, 548; AG Bergisch-Gladbach WuM 1989, 630; AG Neumünster WuM 1990, 549) ist jeweils zu einer auf § 554 a BGB gestützten Kündigung ergangen und begründet aus diesem Grund keine Abweichung, die einer höchstrichterlichen Klärung bedürfte.

Nach § 286 BGB kommt der Schuldner in Verzug, wenn er aufgrund eines von ihm zu vertretenden Umstandes nicht leistet. Das gilt insbesondere dann, wenn das Sozialamt die Mieten nicht überweist. Ein immer wieder mißverstandener Rechtsentscheid des Kammergerichts kostete einen Mieter die Wohnung.

Die Miete war vom Sozialamt direkt an den Vermieter zu zahlen; über mehrere Monate hinweg war dies unterblieben, woraufhin der Vermieter außerordentlich fristlos kündigte. Die Mieterin meinte, sie müsse sich ein Verschulden des Sozialamtes nicht zurechnen lassen.

Mit Urteil vom 15. März 2002 verurteilte das Landgericht Berlin die Mieterin zur Räumung, denn sie sei dadurch in Verzug gekommen, daß das Sozialamt, ihr Erfüllungsgehilfe, die Mieten nicht pünktlich gezahlt habe.

Das - zutreffende - Urteil gibt Veranlassung, auf ein immer wiederkehrendes Mißverständnis hinzuweisen. Verzug setzt nämlich nach § 586 BGB keineswegs Verschulden voraus (insofern ist auch die Wortwahl des Urteils ungenau), sondern nur ein Vertretenmüssen. Das eigene Verschulden ist zwar der Hauptfall des Vertretenmüssens (§ 276 BGB); nach § 378 BGB muß man aber eben auch für ein Verschulden des Gehilfen einstehen. Die immer wieder mißverstandenen Rechtsentscheide des Kammergerichts zu § 554 a BGB a. F. behandelten dagegen die Frage, ob eine Kündigung wegen Verschuldens des Mieters möglich war. Hier ging es also nicht um ein Vertretenmüssen wie beim Verzug (da reicht ein Verschulden des Erfüllungsgehilfen), sondern um ein eigenes Verschulden des Mieters. Also: Eine fortdauernde unpünktliche Mietzahlung durch das Sozialamt berechtigt den Vermieter nicht zur Kündigung wegen Unzumutbarkeit nach § 543 BGB (kein eigenes Verschulden des Mieters); die Nichtzahlung von zwei Monatsmieten durch das Sozialamt läßt dagegen den Mieter in Verzug kommen, so daß eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs möglich ist.