Sozialadäquater Nachbarlärm kein Mietmangel

Sozialadäquater Nachbarlärm kein Mietmangel; Kinderlärm; Geräuschimmissionen; Gewerberaummiete; Klavierspiel; Getrampel; Poltern; Klopfgeräusche; Scharrgeräusche; Stapfgeräusche; Rollgeräusche; Rechtsanwaltspraxis in Wohnhaus

Befinden sich in dem Gebäude, in dessen Erdgeschoss die zur Nutzung als Anwaltskanzlei gemieteten Raume liegen, in den darüberliegenden Stockwerken mehrere Wohnungen, gehören Geräuschimmissionen aus diesen Wohnungen zum vertragsgemäßen Gebrauch des gewerblich genutzten Objekts. Der Mieter kann dabei erwarten, dass sich die Nutzer der anderen Räume im Wesentlichen im Rahmen des ihnen zustehenden und der Verkehrssitte entsprechenden Gebrauchs halten. Er hat auch Anspruch darauf, dass durch die Beschaffenheit des Mietobjekts selbst das gewöhnliche Nutzungsverhalten der anderen Bewohner nicht zu einer unangemessenen Beeinträchtigung der vertraglichen Nutzung des Mietobjekts führt.

I. 1 Der Kl. nimmt die Bekl. als Vermieter auf Beseitigung von Gebrauchsbeeinträchtigungen durch Lärmemissionen in Anspruch.

2 Durch Vertrag vom 16.7.1997 mietete der Kl. Büroflächen im Erdgeschoss sowie weitere Räume im Souterrain in dem Gebäude zum Betrieb seiner Rechtsanwaltskanzlei. Das Gebäude wurde jedenfalls vor 1945 in großbürgerlichem Stil errichtet. Das Treppenhaus ist im unteren Teil mit Marmor ausgestattet. Die Fassade weist Jugendstilelemente auf. Die vom Kl. gemieteten Kanzleiräume befinden sich im Erdgeschoss bzw. Hochparterre; in den darüber liegenden Stockwerken befinden sich Wohnungen.

4 In der Mitte des Gebäudes befinden sich Hauseingang und Treppenhaus. Die Kanzleiräume des Kl. liegen sowohl auf der linken wie auch auf der rechten Seite des Treppenhauses.

5 Während der Dauer des Mietvertrages zwischen den Parteien war die auf der linken Seite des Gebäudes über den Kanzleiräumen gelegene Wohnung teilweise vermietet, teilweise nicht vermietet. Zu Beanstandungen über Lärmbelästigungen kam es zunächst nicht. Gegen Ende des Jahres 2007 bezogen die Eheleute R. mit ihren drei Kindern die auf der linken Gebäudeseite über der Rechtsanwaltskanzlei gelegene Wohnung.

6 Erstmals mit Schreiben vom 20.12.2007 zeigte der Kl. Lärmbeeinträchtigungen aus der über seinen Räumen gelegenen Wohnung an. Erneute Anzeigen erfolgten durch Schreiben vom 25.1. und 13.2.2008. Der Kl. beschrieb die Geräusche als Klavierspiel, Stapfgeräusche, Trampeln, Rollgeräusche, Poltern, Scharrgeräusche („als würden Möbelstücke verschoben"), Poltergeräusche („als würden Gegenstände auf dem Boden gerollt und mehrfach hintereinander fallen gelassen"), verstärktes Getrappel („als würden sich Personen jagen"), Bässe von Musik, klassische Musik, Springen, Klopfgeräusche („als schlägt jemand mit einem Gegenstand auf den Boden"), Poltern („als springt jemand aus größerer Höhe ständig auf Böden"), Geklimper u. a.

43 Der Senat hat Beweis erhoben durch Einnahme eines Augenscheins in den Kanzleiräumen und der darüber gelegenen Wohnung der Familie R. im 1. Obergeschoss links sowie durch Vernehmung der Zeugen Z., K., R. und L. (...)

46 2. Die Klage ist nicht begründet, weil dem Kl. die geltend gemachten Ansprüche nicht zustehen. Die Ansprüche ergeben sich nicht aus der allein in Betracht kommenden rechtlichen Grundlage des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages i. V. m. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Danach hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Die vom Kl. gerügten Lärmbelästigungen halten sich im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache, so dass die Bekl. nicht zur Herstellung eines vertragsgemäßen Zustandes verurteilt werden können.

47 a) Welcher Zustand des Mietobjekts als zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet angesehen werden muss, bestimmt sich zuerst nach der ausdrücklichen Vereinbarung der Vertragspartner über den geschuldeten Standard oder die geschuldete Ausstattung des Mietobjekts. Mangels einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand durch den vereinbarten Nutzungszweck bestimmt. So kann der Mieter einer Wohnung nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Hierbei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Nicht alles, was bei Neubauten und dem modernen Wohnungsbau zwischenzeitlich üblich geworden ist, kann bei Altbauten als üblich angesehen oder zum Maßstab gemacht werden. Dementsprechend sind auch die Vorstellungen darüber, welche Ausstattungen Altbauten und Neubauten regelmäßig aufweisen, unterschiedlich (BGH, NZM 2004, 736, 737 zur Wohnungsmiete). Nach der Verkehrsanschauung ist grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (BGH, NJW 2005, 218, 219 zur Wohnungsmiete). Diese Grundsätze gelten ebenso, wenn das Mietobjekt nicht zu Wohn‑, sondern zu gewerblichen Zwecken vermietet ist (BGH, NZM 2006, 582, 583), wie es vorliegend für den Betrieb einer Rechtsanwaltskanzlei der Fall ist.

48 b) Der Hauptantrag des Kl. ist bereits deswegen unbegründet, weil es nach diesen Maßstäben keine Grundlage dafür gibt, dass der Kl. eine Beschränkung der Lärmemissionen auf 53 dB verlangen könnte.

49 aa) Eine ausdrückliche Vereinbarung zwischen den Parteien des Mietvertrages ist dazu weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

50 bb) Der Kl. macht auch nicht geltend, dass die Richtlinien zum Schallschutz, auf deren Einhaltung er besteht und aus denen er den angegebenen Grenzwert herleitet, insbesondere die DIN 4109, bereits zum Errichtungszeitpunkt des Gebäudes gegolten haben.

51 Entgegen der Auffassung des Kl. ist auch nicht auf die Einhaltung der technischen Normen und Regeln zum Zeitpunkt der Sanierung des Gebäudes in den Jahren 1995 bis 1997 abzustellen. Die Sanierung eines Altbaus kann in sehr unterschiedlicher Intensität und mit unterschiedlicher Auswirkung auf den Schall- und insbesondere Trittschallschutz geschehen. So ist es denkbar, dass in einem denkmalgeschützten Gebäude die Deckenkonstruktion als solche nicht einmal angegriffen werden darf, um den Gebäudecharakter nicht zu verfälschen. Ebenso ist es denkbar, dass eine völlige Entkernung des Gebäudes stattfindet und nur die äußere Hülle erhalten bleibt, so dass für die Schallschutzwirkung des Deckens der Standard des Sanierungszeitpunktes erwartet werden kann. Das ist eine Frage des Einzelfalls.

52 Der Kl. hat keine Umstände vorgetragen, aufgrund deren er für die Decke zwischen seinen Kanzleiräumen und den darüberliegenden Wohnungen die Einhaltung des technischen Standards der Jahre 1995 bis 1997 erwarten konnte. Die Tatsache allein, dass das Gebäude saniert werden sollte, genügt hierfür aus den dargelegten Gründen nicht. Es sind auch sonst keinerlei Anhaltspunkte vorgetragen, dass der Kl. davon ausgehen durfte, Decken mit modernem Schallschutzstandard vorzufinden. Es mag nicht ausgeschlossen gewesen sein, dass auch insoweit eine Modernisierung stattgefunden hatte. Es bestand aber zumindest mit ebenso großer Wahrscheinlichkeit die Möglichkeit, dass eine Sanierung der Decken hinsichtlich des Schallschutzes nicht erfolgt war. Wenn es dem Kl. jedoch hierauf ankam, so hätte er insoweit nachfragen und auf eine ausdrückliche Vereinbarung hinwirken müssen. Der Kl. behauptet in seinem nachgelassenen Schriftsatz vom 26.1.2009 nicht, dass die von ihm nach Schluss der mündlichen Verhandlung vorgelegten Bauantragsunterlagen auch die Decke zwischen seinen Kanzleiräumen und den darüberliegenden Wohnungen betreffen. Vielmehr ist zwischen den Parteien unstreitig, dass im Zuge der Sanierung ein Dachgeschossausbau stattfand. Die Decke zwischen Dachgeschoss und den darunterliegenden Geschossen grenzt nicht an die Kanzleiräume des Kl.. Das begründet keine Erwartung des Kl., dass auch hinsichtlich der über seinen Räumen liegenden Decke Schallschutzanforderungen nach neuem Standard eingehalten werden (vgl. BGH, NJW 2005, 218, 219). Selbst wenn sich aus den Bauantragsunterlagen ein höherer Standard der Trittschalldämmung ergäbe, wäre nicht ersichtlich, wie das die vertragliche Sollbeschaffenheit prägen könnte. Auf die Antragsunterlagen wurde im Vertrag nicht Bezug genommen; über die Frage der Schallisolierung wurde bei den Verhandlungen nicht gesprochen.

53 c) Auch der Hilfsantrag, mit dem der Kl. die Beseitigung von Nutzungsbeeinträchtigungen durch Lärm aus der über seinen Kanzleiräumen liegenden Wohnung unabhängig von der Überschreitung bestimmter Grenzwerte verlangt, verhilft der Klage nicht zum Erfolg.

54 aa) Auch insoweit kann der Mieter im Rahmen seines Anspruchs auf Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs mangels ausdrücklicher Vereinbarung nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass durch von außen eindringende Geräusche in den von ihm angemieteten Räumen das nach den Umständen erwartbare Maß der Lärmbelastung nicht überschritten wird. Auch hierfür sind Alter, Ausstattung und Art des Gebäudes maßgeblich. Wenn sich in einem Haus mehrere Wohnungen oder Gewerbeobjekte befinden, gehören Geräuschimmissionen aus den benachbarten Objekten zum vertragsgemäßen Gebrauch eines in diesem Haus gemieteten Objekts. Der Mieter kann aber einerseits erwarten, dass sich andere Nutzer des Hauses im Wesentlichen im Rahmen des ihnen zustehenden, der Verkehrssitte entsprechenden Gebrauchs der Räume verhalten. Zudem kann auch erwartet werden, dass durch die Beschaffenheit des Mietobjekts selbst ein angemessenes Nutzungsverhalten anderer Bewohner des Hauses nicht zu einer unangemessenen und unzumutbaren Beeinträchtigung der Nutzung des Mietobjekts führt.

55 bb) Die Beweisaufnahme durch den Senat hat aber weder ergeben, dass ein übermäßiger Gebrauch der über den Kanzleiräumen des Kl. liegenden Mietwohnung vorliegt noch dass in dem Mietobjekt eine Geräuschübertragung stattfindet, die das nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwartbare Maß überschreitet.

56 Aus den Aussagen der vernommenen Zeugen, von deren Richtigkeit der Senat überzeugt ist, geht hervor, dass die vom Kl. beschriebenen Geräusche in der Kanzlei auftreten und wahrnehmbar sind. Bestätigt wurde das durch die Beobachtung bei der Augenscheinseinnahme durch den Senat, bei der jeweils im Wechsel ein Teil der Senatsmitglieder die Geräuschentwicklung in der Wohnung und der andere Teil die entsprechende Auswirkung in der Kanzlei selbst wahrgenommen hat. Der Senat geht aufgrund der übereinstimmenden Angaben der Zeugen auch davon aus, dass die auftretenden Geräusche im Einzelfall auch stärker waren als die, die bei der Augenscheinseinnahme durch den Senat wahrnehmbar waren. Die von den Zeugen empfundene Störung des Arbeitsablaufs insbesondere bei Arbeiten, die hohe Konzentration und Aufmerksamkeit erfordern, beruht zur Überzeugung des Senats auch nicht auf einer übertriebenen oder unangemessenen Lärmempfindlichkeit der Zeugen und des Kl.

57 Gleichwohl vermag der Senat nicht festzustellen, dass die Geräuschbelastungen das Maß überschreiten, das im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache hinzunehmen ist. Denn der Kl. hat mangels abweichender Vereinbarung nicht Räume gemietet, in denen jede Störung konzentrierten Arbeitens durch Geräusche aus den darüberliegenden Wohnungen ausbleibt. Es entspricht der allgemeinen Lebenserfahrung, dass in Räumen, die unterhalb einer Wohnung liegen, mit dem Auftreten von Geräuschen aus dieser Wohnung zu rechnen ist. Das gilt erst recht, wenn es sich um einen Altbau handelt, in dem ein moderner Standard der Geräuschdämmung nicht erwartet werden kann. Der Kl. kann an den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache auch nicht berechtigterweise die Erwartung knüpfen, dass bei der Nutzung der über seinen Räumen liegenden Wohnung im besonderen Maße auf die Geräuschvermeidung geachtet wird. Insbesondere ist der Vermieter nicht daran gehindert, die Wohnung an Nutzer zu vermieten, die in der Wohnung beispielsweise musizieren oder das Springen oder Trappeln von Kindern zulassen, und zwar dies, wie es konkret der Fall ist, auf dem Parkettboden ohne zusätzlichen Teppich o. Ä. Nicht mehr hinzunehmen hätte es der Kl. zwar, wenn die Geräuschentwicklung aus der über seinen Räumen liegenden Wohnung ein sozialadäquates Maß überschreiten würde. Das vermag der Senat aber nicht festzustellen. Von den Zeugen wurde keine Geräuschentwicklung beschrieben, die nicht nach der allgemeinen Verkehrsanschauung zu erwarten wäre, wenn Kanzleiräume unterhalb einer von einer - wenn auch lebhaften - Familie bewohnten Wohnung liegen. Das gilt auch, soweit das Schwanken von Lampen und das Klappern von Türen als gelegentliche Begleiterscheinung der Geräusche beschrieben wird. Solche Erscheinungen lassen den Schluss auf eine nicht mehr sozialadäquate und angemessene Geräuschentwicklung nicht zu, sondern können durch das Schwingungsverhalten der vorhandenen Decken und Wände erklärt werden, wobei davon auszugehen ist, dass es sich angesichts des Alters und der Erscheinung des Objektes um Holzbalkendecken handelt.

58 Der Senat hat insbesondere bei der Augenscheinseinnahme durch Vergleich der in der Wohnung erzeugten und in der Kanzlei hörbaren Geräusche auch nicht feststellen können, dass das Objekt „hellhöriger" ist, als es nach der äußeren Erscheinung erwartet werden muss.

59 Dass die Geräuschbelastung ein sozialadäquates Maß nicht überschreitet, ergibt sich insbesondere auch aus der von den Zeugen beschriebenen Häufigkeit und Dauer der Immissionen. Aus den Aussagen der Zeugen und aus den Aufzeichnungen, die die Zeugen in Bezug genommen haben, ergibt sich, dass die Geräusche üblicherweise punktuell aufgetreten sind, und dass es immer wieder längere Unterbrechungen zwischen den Geräuschen gab. So wurden in der Arbeitswoche vom 19. bis 23.5.2008 an einem Tag drei, an drei Tagen zwei und an einem weiteren Tag ein Geräusch notiert und festgestellt. Eine längere Dauer als einige Minuten ergibt sich jeweils nicht. Der Senat kann sehr gut die Aussage des Zeugen L. nachvollziehen, dass man im Laufe der Zeit bei Auftreten derartiger Geräusche „vielleicht genervter wird als zu Anfang", doch vermag dies auch zusammen mit dem Protokoll der Lärmbelästigungen nicht die Feststellung einer Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs zu tragen. Ähnlich verhält es sich bei der Arbeitswoche vom 26. bis 30.5.2008. Dort sind für den 26. und 27.5.2008 jeweils zwei Geräusche notiert, für den 28.5.2008 eine und für den 30.5.2008 wiederum zwei. Für den 29.5.2008 findet sich keine Eintragung, obwohl es sich nicht um einen Feiertag gehandelt hat. Für die Woche vom 2. bis 6.6.2008 sind insgesamt fünf Geräusche eingetragen. Die auf Bitten des Senats vom Kl. nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingereichte vollständige Aufzeichnung veranlasst nicht zu einer Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung, weil sich aus diesen Aufzeichnungen kein anderes Bild ergibt.

60 Es bedarf keiner Entscheidung, ob jenseits der gleichsam objektbezogenen, also an Art, Alter und Erscheinungsbild des Mietobjekts ausgerichteten Bestimmung des vertragsgemäßen Gebrauchs auch eine lediglich nutzerbezogene, also allein am Nutzungszweck ausgerichtete Bestimmung eines Mindeststandards des vertragsgemäßen Gebrauchs erfolgen sollte, wie sie der Bundesgerichtshof für die Elektroinstallation in einer Altbauwohnung vorgenommen hat (BGH, NZM 2004, 736). Ebenso bedarf es keine Entscheidung, ob diese Rechtsprechung auf die vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten eines gewerblichen Mietobjekts ausgedehnt werden kann. Der Senat vermag nämlich nicht festzustellen, dass die vom Kl. bewiesenen Geräuschbelästigungen das Mindestmaß einer vertragsgemäßen Nutzung der Räume als Anwaltskanzlei unterschreiten. Die Geräusche mögen störend sein; einem adäquaten Betrieb einer Anwaltskanzlei stehen sie nicht entgegen.

Ob eine Lärmbelästigung einen Mietmangel darstellt, richtet sich nach den Vereinbarungen der Parteien zum Soll-Zustand. Danach kann der Mieter erwarten, dass ein Gebäude die zum Zeitpunkt seiner Errichtung geltenden technischen Normen einhält und für den vereinbarten Nutzungszweck geeignet ist. Geräuschimmissionen aus der Nachbarwohnung, die sich im Rahmen des Üblichen halten, stellen keinen Mietmangel dar. Ein Anwalt, der Gewerberäume zum Betrieb einer Praxis im Erdgeschoss gemietet hat, kann deshalb die Miete nicht mindern, wenn in dem Haus Familien mit Kindern wohnen, die entsprechenden, aber im Rahmen des Üblichen liegenden Lärm machen.

Der Rechtsanwalt hatte Büroräume im Erdgeschoss und im Souterrain in einem Jugendstilaltbau gemietet; die Wohnung darüber war zunächst teilweise nicht vermietet. Nachdem ein Ehepaar mit drei Kindern in die Wohnung eingezogen war, zeigte der Kläger Lärmbeeinträchtigungen an (Klavierspiel, Stapfgeräusche, Trampeln, Rollgeräusche, Poltern, Scharrgeräusche), die während der Bürostunden das Arbeiten unzumutbar beeinträchtigten. Er verlangte vom Vermieter die Beseitigung der Gebrauchsbeeinträchtigungen.

Mit Urteil vom 10. Februar 2009 bestätigte das OLG Dresden die Auffassung des Landgerichts Leipzig, das die Klage abgewiesen hatte. Die Geräusche aus der Nachbarwohnung hielten sich im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnungsmieter. Die technischen Normen und Regeln zum Schallschutz, insbesondere die DIN 4109, hätten zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes noch nicht gegolten. Auch auf die Sanierung des Gebäudes in den Jahren 1995 bis 1997 könne nicht abgestellt werden, da nicht dargelegt sei, dass umfassende Modernisierungsarbeiten auch hinsichtlich der Decken stattgefunden hätten, bei denen die aktuellen technischen Normen hätten eingehalten werden müssen. Nicht alles, was bei Neubauten und dem modernen Wohnungsbau zwischenzeitlich üblich geworden ist, könne bei Altbauten als üblich angesehen oder zum Maßstab gemacht werden. Die deutlich wahrnehmbaren Wohngeräusche seien deshalb kein Mangel der Mietsache.