Sorgfaltspflichten bei der Bemessung des Mietpreises

Auch beruflich nicht mit der Vermietung von Wohnraum Befasste, die erstmals mit der Wohnraumvermietung zu tun haben, treffen besondere Sorgfaltspflichten bei der Bemessung des Mietpreises, die über die bloße Rücksprache mit anderen Vermietern hinausgehen.

Der Betroffene ist in einem familieneigenen Gastronomiebetrieb tätig; sein monatliches Nettoeinkommen beträgt ca. 1.000 €. Er teilt sich eine Mietwohnung in Frankfurt am Main mit einem weiteren Mitarbeiter des Betriebs und zahlt dafür rund 440 € monatlich, lebt aber auch bei seiner Familie in deren Einfamilienhaus. Das Stadtgebiet ist durch die Landesregierung als Gebiet mit erhöhtem Wohnungsbedarf ausgewiesen. Der Betroffene erwarb 2018 eine kreditfinanzierte 52,81 m2 große Eigentumswohnung in Frankfurt am Main. Den Betroffenen treffen monatliche Lasten in Höhe von etwa 600 € zur Bedienung seines Annuitätendarlehens, ferner zahlt er etwa 200 bis 300 € „Hausgeld an die GdWE. Lt. Mietspiegel beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete für den Zeitraum vom 15.6.2018 bis zum 31.5.2020 (Mietspiegel 2018) 458 € (8,67 €/m2) und für den Zeitraum vom 1.6.2020 bis zum 30.4.2021 (Mietspiegel 2020) 475 € (8,99 €/m2).

Der Betroffene vermietete seine Eigentumswohnung am 9.6.2018 zum 15.6.2018 an A. Vereinbart wurde eine Monatsmiete in Höhe von 810 €. Der Betroffene hatte von anderen Mitgliedern der GdWE gehört, dass sie ähnlich hohe Mieten verlangen. Weitere Gedanken über die Miethöhe machte er sich nicht, insbesondere nahm er auch keine weiteren Erkundigungen vor. Der Betroffene schrieb in den Mietvertrag eine Wohnfläche von 59 m2 hinein, weil ihm der Verkäufer der Wohnung diese Zahl bei den Verkaufsverhandlungen genannt hatte.

A ist ein Cousin des Betroffenen, der eine Stelle als Auslieferungsfahrer im Gastronomiebetrieb der Familie des Betroffenen annahm. Aufgrund von Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche zog A. deswegen mit seiner Ehefrau und den drei minderjährigen Kindern 2017 zunächst in das Haus der Familie des Betroffenen und trieb die Wohnungssuche von dort voran, beschränkte die Suche aber auf unmittelbar angrenzende Gebiete, u. a. mit Hilfe von Freunden, Verwandten und Internet- und Zeitungsannoncen. Der Betroffenen machte A. das Angebot, die soeben erworbene Eigentumswohnung zum Preis von 810 € zu mieten. A nahm das Angebot des Betroffenen als „Notlösung“ an.

Dem Betroffenen wird eine Ordnungswidrigkeit i.S.v. § 5 Abs. 1 WiStG vorgeworfen.

Der Betroffene hat im Zeitraum vom 15.6.2018 bis zum 30.4.2021 eine Ordnungswidrigkeit i.S.v. § 5 Abs. 1 WiStG begangen. Er hat für die Vermietung seiner Eigentumswohnung ein unangemessen hohes Entgelt i.S.v. § 5 Abs. 1, Abs. 2 WiStG gefordert. Die mit A vereinbarte Miete von 810 € übersteigt das übliche Entgelt infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen um mehr als 20 %.

Das „übliche Entgelt“ i.S.v. § 5 Abs. 2 WiStG kann auf Grundlage eines qualifizierten Mietspiegels i.S.v. § 558d BGB ermittelt werden, solange das darin enthaltene Zahlenmaterial als Richtwert verstanden wird, der bei besonderen (im Mietspiegel nicht berücksichtigten) Umständen differenzierender Einzelfallbetrachtung zugänglich ist (AG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.2.2021 - 941 OWi 916 Js 8645/20, unter V.2). Ausgehend von den unter II. bezifferten, auf Grundlage des jeweils gültigen Mietspiegels errechneten ortsüblichen Vergleichsmieten hätte der Betroffene bei Berücksichtigung der 20 %igen Wesentlichkeitsgrenze im Zeitraum vom 15.6.2018 bis zum 31.5.2020 höchstens 549,60 € und im Zeitraum vom 1.6.2020 bis zum 30.4.2021 höchstens 570 € Miete verlangen dürfen. Anhaltspunkte dafür, dass besondere Umstände einzelfallmäßig eine differenzierende Betrachtung dieser Werte notwendig machen, konnte das Gericht nicht erkennen. Insbesondere ist die vom Betroffenen vorgenommene Erneuerung des Fußbodenbelags bereits berücksichtigt.

Der Betroffene hat ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen i.S.v. § 5 Abs. 2 WiStG ausgenutzt. Ausnutzen bedeutet, dass zwischen Mangellage und Vereinbarung der überhöhten Miete ein Kausalzusammenhang besteht. Es fehlt erst dann am Ausnutzen, wenn ein Mieter unabhängig von der Lage auf dem Wohnungsmarkt bereit ist, eine gegenüber vergleichbaren Objekten - möglicherweise deutlich - höhere Miete für eine bestimmte Wohnung zu zahlen (AG Frankfurt/Main, aaO., unter V.3). Das ist hier nicht der Fall. A hat die Wohnung des Betroffenen als teure Notlösung akzeptiert, weil er während rund einjähriger Suche kein einziges anderes Angebot bekommen hatte und der Aufenthalt im Hotel noch teurer geworden wäre. Dass er bei vergleichbaren, aber günstigeren Wohnungen der Wohnung des Betroffenen den Vorzug gegeben hätte, ist auszuschließen. Dass A einen Teil der Miete nicht aus seinem Einkommen bestreitet, weil ihm ergänzend Sozialleistungen bewilligt worden sind, ändert am „Ausnutzen“ schon deswegen nichts, weil A mangels vollständiger Übernahme der Miete immer noch persönlich wirtschaftlich getroffen wird (AG Frankfurt/Main, aaO., unter V.3).

Der Betroffene handelte leichtfertig. Leichtfertig handelt, wer naheliegende Überlegungen verabsäumt, wer unbedacht lässt, was jedem einleuchtet. Das ist hier der Fall. Der Betroffene ist zwar beruflich nicht mit der Vermietung von Wohnraum befasst. Auch als Privatinvestor, der erstmals mit der Vermietung von Wohnraum zu tun hat, treffen ihn jedoch Sorgfaltspflichten, die über die bloße Rücksprache mit anderen Mitgliedern der GdWE hinausgehen. Diese hat der Betroffene in besonders grober Weise missachtet. Ursachen und Auswirkungen hoher Mieten in Ballungsräumen werden seit Jahren breit, intensiv und kontrovers medial diskutiert. Gerade wer - wie der Betroffene - selbst Mieter einer Wohnung ist, kann auch nicht überhört haben, dass es kommunale Behörden gibt, die sich ausschließlich mit Wohnraumwesen befassen, Mietspiegel herausgeben und insofern beraten. Vor diesem Hintergrund erkennt jeder verständige Betrachter, dass er sich bei der Bepreisung von Wohnraum weder auf die Angaben anderer Vermieter zu baulich ähnlichen, aber möglicherweise ganz anders erhaltenen bzw. ausgestatteten Wohnungen verlassen darf, noch einfach einen Wert aus der Luft greifen kann, der Hausgeld und monatliche Darlehensrate abdeckt. Wer hinsichtlich der Angemessenheit der Miete unsicher ist, muss vielmehr Auskünfte bei sachkundigen Stellen einholen bzw. deren Veröffentlichungen zu Rate ziehen. Das gilt im Übrigen auch für die Frage der Wohnungsgröße: Auf eine lediglich abseits des notariell beurkundeten Kaufvertrags „zugerufene“ Angabe des Voreigentümers zur Wohnungsgröße darf nicht bauen, wer ein Dauerschuldverhältnis begründen möchte, das für das Gegenüber umfangreiche finanzielle Verpflichtungen zur Befriedigung eines Grundbedürfnisses auslöst. Indem er A gleichwohl eine entsprechende Wohnungsgröße versprach, hat der Betroffene in ungewöhnlich starker Weise sorgfaltswidrig gehandelt.

Die Bemessung der Geldbuße beruht auf dem von § 5 Abs. 3 WiStG in Verbindung mit § 17 Abs. 1, Abs. 2 OWiG vorgegebenen Rahmen. Zugunsten des Betroffenen wirken sein Einlassungsverhalten und der Umstand, dass er erstmals in Erscheinung getreten ist; es sind auch Fälle denkbar, in denen in noch stärkerem Maße leichtfertig gehandelt würde. Gegen den Betroffenen sprechen hingegen der lange Tatzeitraum (über zwei Jahre) und der Umstand, dass der von § 5 Abs. 2 WiStG als höchstzulässige Miete bestimmte Wert nicht nur geringfügig, sondern um annähernd 50 % überschritten ist. Nach Abwägung aller bußgeldbemessungsrelevanten Umstände unter Berücksichtigung von Bedeutung der Ordnungswidrigkeit und Vorwerfbarkeit sowie der eingeschränkten wirtschaftlichen Verhältnisse des Betroffenen erachtet das Gericht eine Geldbuße in Höhe von 1.000 € als tat- und schuldangemessen.

Auch einen nichtgewerblich tätigen Vermieter, der erstmals mit der Wohnraumvermietung zu tun hat, treffen besondere Sorgfaltspflichten bei der Bemessung des Mietpreises – etwa im Hinblick auf eine überhöhte Mietvereinbarung durch Ausnutzung eines geringen örtlichen Angebots an Wohnungen.

Der Betroffene vermietete eine Zwei-Zimmer-Eigentumswohnung mit einer Fläche von rund 53 m2an seinen Cousin sowie dessen vierköpfige Familie für 810 € monatlich, während die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß Mietspiegel und unter Berücksichtigung einer 20 %igen Wesentlichkeitsgrenze höchstens 549,60 € betragen durfte. Zuvor war die einjährige Wohnungssuche des Mieters wegen der anhaltenden Wohnungsknappheit in Frankfurt erfolglos geblieben. Dadurch bewegt, schloss der Betroffene den Mietvertrag mit seinem Cousin ab, wobei er sich bei der Bemessung des Mietpreises nach den ungeprüften Angaben anderer Miteigentümer der GdWE richtete. Das AG verhängte gegen den Betroffenen eine Geldbuße von 1.000 € wegen leichtfertiger Mietpreisüberhöhung und ordnete die Abführung der ordnungswidrig erwirtschafteten Mehrerlöse in Höhe von 8.759,40 € an.

Der Betroffene habe nach Ansicht des Gerichts ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen i.S.v. § 5 Abs. 2 WiStG ausgenutzt. So habe die Verhandlung ergeben, dass der Mieter, obschon ihm die Miete hoch vorgekommen sei, die Wohnung als „teure Notlösung“ akzeptiert habe. Der Annahme eines Ausnutzens stehe dabei auch nicht entgegen, dass ein Teil bzw. die gesamte Miete aus Sozialleistungen bestritten würde. Der Betroffene habe schließlich auch leichtfertig gehandelt. So seien auch nichtgewerbliche Vermieter bzw. solche, die erstmals mit der Vermietung von Wohnraum zu tun haben, im Rahmen ihrer Sorgfaltspflichten gehalten, Auskünfte bei sachkundigen Stellen einzuholen. Die bloße Rücksprache mit anderen Mitgliedern der GdWE genüge hierfür nicht. Ebenso wenig dürfe der Vermieter einfach einen Wert aus der Luft greifen, der Hausgeld und monatliche Darlehensrate abdeckt.