Sondervergütung des WEG-Verwalters für Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen

Sondervergütung des WEG-Verwalters für Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen; Verwalterhonorar; ordnungsgemäße Verwaltung

1. Die Sondervergütung, die dem WEG-Verwalter für die Erstellung einer im Rahmen der Einkommensteuererklärung zu verwendenden Bescheinigung nach § 35 a EStG über haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen für Privathaushalte durch Mehrheitsbeschluss zugebilligt wird, verstößt nicht gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung.

2. Eine zusätzliche Verwaltervergütung von 17 € zuzüglich Umsatzsteuer für das Wirtschaftsjahr 2006 und 8,50 € zuzüglich Umsatzsteuer ab dem Wirtschaftsjahr 2007 jeweils pro Jahr und Wohnungseinheit aus Gemeinschaftsmitteln ist angemessen.

A. Gegenstand des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde ist der vom Landgericht Berlin bestätigte Beschluss des Amtsgerichts Köpenick, durch den der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 16.5.2007 zu TOP 8 unter Hinweis auf die fehlende Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft für ungültig erklärt wurde. Gegenstand dieses Beschlusses war die Beauftragung der Verwalterin mit der Erstellung einer im Rahmen der Einkommensteuererklärung zu verwendenden Bescheinigung nach § 35 a EStG über haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen für Privathaushalte für jeden Eigentümer gegen eine zusätzliche Verwaltervergütung von 17 € zzgl. der gesetzlichen Umsatzsteuer für das Wirtschaftsjahr 2006 und 8,50 € zzgl. der gesetzlichen Umsatzsteuer ab dem Wirtschaftsjahr 2007 jeweils pro Jahr und Wohnungseinheit. Nach Einschätzung der Vorinstanzen erfolgt die Erstellung der Bescheinigung zum Zwecke der Verwendung bei der Einkommensteuererklärung nicht im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, sondern nur im Interesse der einzelnen Sondereigentümer.

Mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde wenden die Antragsgegner sich gegen diese rechtliche Einschätzung der Vorinstanzen. Hinsichtlich der Erweiterung der Aufgaben der Verwalterin und der dafür geschuldeten Sondervergütung berufen sie sich auf § 4 Abs. 7 des als Anlage B 2 ihrer Erstbeschwerdeschrift eingereichten Verwaltervertrages, demgemäß sogenannte "sonstige Sonderaufgaben", wie insbesondere besondere Verwalterleistungen, die im Vertrag nicht geregelt seien, gesondert zu vergüten seien. Eine Kostenbeteiligung aller Eigentümer sei im Rahmen der das Sondereigentum betreffenden Angelegenheiten nicht per se ausgeschlossen. Dies folge sowohl aus der Rechtsprechung des BGH zur Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft betreffend den Einbau von Kaltwasserzählern zur Ermittlung des individuellen Verbrauchs (vgl. dazu BGH NJW 2003, 3476-3480) als auch aus der Rechtsprechung des Kammergerichts und des OLG München zur Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich des Abschlusses eines gemeinschaftlichen Kabelnutzungsvertrages und der Festlegung des internen Umlageschlüssels für die Kabelgebühren (vgl. dazu OLG München WuM 2007, 470-471 und KG WuM 2005, 354-355). Entscheidend sei, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft mehrheitlich beschlossen habe, dass die Verwalterin Bescheinigungen nach § 35 a EStG zu erstellen habe. Die hierdurch entstehenden Mehrgebühren seien folglich von der Gemeinschaft zu begleichen.

B. Gemäß § 62 Abs. 1 WEG n. F. ist auf das vor dem 1. Juli 2007 anhängig gewordene Verfahren das bisherige Verfahrensrecht gemäß §§ 43 ff. WEG einschließlich der darin enthaltenen Verweisungen auf das FGG weiter anzuwenden.

I. Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG a. F. zulässig. Sie wurde insbesondere form- und fristgerecht eingelegt. Sie ist auch statthaft, weil der Wert der Beschwer für die Antragsgegner 750 € übersteigt.

II. Die sofortige weitere Beschwerde ist auch begründet. Der angefochtene Beschluss des Landgerichts hält einer rechtlichen Überprüfung, § 27 Abs. 1 Satz 1 FGG, nicht stand.

Entgegen der Rechtsansicht der Vorinstanzen stand der Wohnungseigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz sowohl für die Erweiterung der Aufgaben der Verwalterin bezüglich der Erstellung einer Steuerbescheinigung nach § 35 a EStG für jeden Wohnungseigentümer als auch bezüglich der dafür an die Verwalterin zu zahlenden Zusatzvergütung zu. Auch sonstige Gründe, die die Anfechtbarkeit des Beschlusses rechtfertigen könnten, sind nicht ersichtlich. Insbesondere ist die Übertragung dieser Zusatzaufgabe auf die Verwalterin ebenso wie die vereinbarte Vergütung mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung vereinbar. Dies gilt sowohl für die Höhe der vereinbarten Vergütung als auch für die daraus folgende Umlegung auf sämtliche Wohnungseigentümer.

1. Der Senat teilt die in der ersten Instanz von der Antragstellerin vorgebrachten Bedenken gegen die Bezeichnung des Gegenstandes bei Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung und die unzulässige Wahrnehmung eines Großteils der Stimmrechte bei der Beschlussfassung durch die Wohnungseigentumsverwalterin nicht.

1.1. Nach § 23 Abs. 2 WEG ist zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, dass der Beschlussgegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Durch diese Regelung soll der Wohnungseigentümer vor überraschenden Beschlüssen geschützt werden. Er soll die Möglichkeit haben, sich anhand der Tagesordnung für die Beratung und Beschlussfassung in der Versammlung über bestimmte Tagesordnungspunkte vorzubereiten bzw. sich zu entscheiden, ob er an der Versammlung teilnehmen will, wenn es um Beschlussgegenstände geht, die ihn nicht interessieren (Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 9. Aufl. 2003, § 23 Rdnr. 78 mit zahlreichen Rechtsprechungshinweisen). Der Inhalt der Bezeichnung ist von der Bedeutung des Beschlussgegenstandes abhängig und richtet sich nach dem berechtigten Informationsbedürfnis der Wohnungseigentümer. An die Bezeichnung dürfen keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden; in der Regel genügt eine schlagwortartige Bezeichnung (BayObLG GE 1998, 909 = WuM 1999,231; OLG Düsseldorf NJW-RR, 2002, 83; OLG Celle ZWE 2002, 474 [475]). Diesen Anforderungen wird das als Anlage zur Antragsschrift auszugsweise gereichte Einladungsschreiben hinsichtlich der angekündigten Beschlussfassung zu TOP 8 gerecht. Dort ist nicht nur das Beschlussthema, sondern der Beschluss selber in allen Einzelheiten mit einem Hinweis der Verwaltung auf die geänderte Rechtsansicht des BMF zur Inanspruchnahme von Steuerermäßigungen nach § 35 a EStG durch den einzelnen Wohnungseigentümer auch bei Beauftragung durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft enthalten. Dies geht weit über die üblichen Anforderungen an die ordnungsgemäße Ankündigung eines Beschlussgegenstandes hinaus. Die Bedenken der Antragstellerin bezüglich der Verständlichkeit des Beschlussgegenstandes sind insoweit nicht nachvollziehbar. Allein die Tatsache, dass der Text länger ist als üblich, hindert die Verständlichkeit jedenfalls nicht.

1.2. Auch die Tatsache, dass ca. 80 % der Stimmrechte durch die Wohnungseigentumsverwalterin in Vertretung für die jeweiligen Eigentümer wahrgenommen wurden, hindert die Gültigkeit des Beschlusses nicht. Das WEG enthält anders als das Vereinsrecht (§ 38 Satz 2 BGB) keine Regelung, wonach der Wohnungseigentümer seine Mitgliedschaftsrechte nur persönlich ausüben darf. Da die Ausübung der Stimmrechte kein höchstpersönliches Recht ist, kann der Wohnungseigentümer grundsätzlich eine andere Person zur Ausübung des Stimmrechts, d. h. zur Stimmabgabe gemäß § 167 BGB bevollmächtigten (AIIgA: BGHZ 99, 90 [93]; BayObLGZ 1981, 220 [224]; OLG Celle NJW 1958, 307). Dies kann auch die WEG-Verwalterin sein. § 25 Abs. 5 WEG, der einen Wohnungseigentümer von der Beschlussfassung ausschließt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm betrifft, gilt nicht für den Vertreter, sondern nur für den Vertretenen. Es ist Sache der Wohnungseigentümer, bei der Vollmachtserteilung gegenüber dem Verwalter die gebotene Sorgfalt walten zu lassen, um zu verhindern, dass dieser durch Mehrfachbevollmächtigung eine Stimmenmehrheit erhält und so in die Lage versetzt wird, eigene Vorstellungen entgegen dem Willen der erschienenen Eigentümer durchzusetzen (vgl. dazu Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl. 2004, § 25 Rdnr. 11). Ob dies auch dann gilt, wenn die WEG-Verwalterin die Wohnungseigentümer über ihr beabsichtigtes Abstimmungsverhalten getäuscht hat, braucht hier nicht entschieden zu werden. Vorliegend bestand eine solche Gefahr nicht, weil durch die ausführliche Formulierung des Beschlussgegenstandes zu TOP 8 in dem Einladungsschreiben, in dem die Formulierung des zu fassenden Beschlusses durch die WEG-Verwalterin bereits vorgegeben war, den bevollmächtigenden Wohnungseigentümern klar war, wie die Verwalterin abstimmen würde.

2. Die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung für die Erweiterung der Aufgaben der Verwalterin und die dafür beschlossene Sondervergütung folgt entgegen der Rechtsansicht der Vorinstanzen aus § 21 Abs. 1 und 3 WEG. Bei der Festlegung der Aufgaben der Verwalterin handelt es sich um eine Angelegenheit der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 21 Abs. 3 WEG, bei der dafür festzulegenden Vergütung um Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 16 Abs. 2 WEG. Für beides steht der Wohnungseigentümergemeinschaft die Kompetenz zur Regelung durch Mehrheitsbeschluss zu.

Es kann offenbleiben, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband die Erstellung einer Steuerbescheinigung nach § 35 a EStG für jeden Wohnungseigentümer bereits deshalb an sich ziehen kann, weil sie - und nicht der einzelne Wohnungseigentümer - Vertragspartnerin der Verwalterin ist und diese schon wegen möglicher Interessenkonflikte möglicherweise nicht bereit ist, mit jedem Wohnungseigentümer einen gesonderten Vertrag abzuschließen (so für die Kosten des gesamten Wasserverbrauchs einer Wohnungseigentumsanlage BayObLGZ 1972, 150, 155; BayObLG, WuM 1994, 160, 161; BayObLG ZMR 1997, 152 [153]; OLG Düsseldorf, NJW-RR 2002, 731 [732]; dagegen: BGH GE 2003, 1554 = NJW 2003, 3476-3480). Jedenfalls handelt es bei den in der Bescheinigung auszuweisenden als Steuerermäßigung i. S. von § 35 a EStG geltend zu machenden Kosten um solche, die für die Verwaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums anfallen. Nach § 28 Abs. 3 WEG ist es Sache des WEG-Verwalters, eine Jahresabrechnung aufzustellen. Diese muss eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben für das betreffende Wirtschaftsjahr enthalten (BayObLG, WuM 1996, 116 und ZMR 2000, 238 [241]). Inwiefern dies eine Verpflichtung des WEG-Verwalters einschließt, die Jahresabrechnung so zu erstellen, dass die Wohnungseigentümer damit bestimmte Ausgaben steuerlich geltend machen können, z. B. als Werbungskosten oder als Steuerermäßigung i. S. von § 35 a EStG, und den einzelnen Wohnungseigentümern eine entsprechende Bescheinigung auszustellen, braucht an dieser Stelle nicht entschieden zu werden. Jedenfalls ist es Sache der Wohnungseigentümergemeinschaft, eine entsprechende - unter Umständen gesondert zu vergütende - Verpflichtung des Verwalters durch Mehrheitsbeschluss festzulegen. Dies folgt aus § 26 Abs. 1 und § 21 Abs. 1 und 3 WEG. Diese Vorschriften schließen die Kompetenz zur Beschlussfassung über die inhaltliche Ausgestaltung des Verwaltervertrages ebenso wie die Kompetenz zur Beschlussfassung über die inhaltliche Erweiterung der Pflichten des Verwalters, einschließlich einer eventuell zu zahlenden Zusatzvergütung, ein (vgl. Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 9. Aufl. 2003, § 26 Rdnr. 81, 84; Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl. 2004, § 26 Rdnr. 28-31). Eine andere Vereinbarung findet sich weder in der Teilungserklärung noch in der Miteigentümer-/Gemeinschaftsordnung. Der inhaltlichen Ausgestaltung des Verwaltervertrages sind dabei - abgesehen von seiner Recht- und Gesetzmäßigkeit - grundsätzlich keine Grenzen gesetzt. Hinsichtlich der Aufgaben und Befugnisse des Verwalters bildet lediglich § 27 Abs. 3 WEG insofern eine Schranke, als die vom Gesetz als unabdingbar angesehenen Mindestaufgaben des WEG-Verwalters von den Vertragsparteien nicht wirksam ausgeschlossen werden können (vgl. Bärmann/Pick/Merle, § 26 Rdnr. 96).

Die Frage, inwiefern die Erweiterung der Aufgaben des WEG-Verwalters und die Belastung der Wohnungseigentümergemeinschaft mit den dafür aufzuwendenden Zusatzkosten zulässig ist, ist demgegenüber eine Frage der ordnungsgemäßen Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 3 WEG.

Da die "Ordnungsmäßigkeit" der Verwaltung stets von den Umständen des Einzelfalls abhängt, ist sie im Interesse der Rechtssicherheit nicht kompetenzbegründend (BGH NJW 2000, 3500 = GE 2000, 1478; BayObLG ZWE 2002, 405 [406]). Überschreitet ein Beschluss die Grenzen der Ordnungsmäßigkeit, so ist er - anders als bei fehlender Beschlusszuständigkeit, die ohne Weiteres zur Nichtigkeit des Beschlusses führt (vgl. BGH GE 2000, 1478 = NJW 2000, 3500-3503) - gem. § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG auf fristgerechte Anfechtung für ungültig zu erklären (Bärmann/Pick/Merle, § 23 Rdnr. 10).

3. Der diesbezüglich rechtzeitig gestellte Antrag der Antragstellerin muss indes ohne Erfolg bleiben. Die beschlossene Aufgabenerweiterung der WEG-Verwalterin einschließlich der dafür zu zahlenden Sondervergütung entspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 3 WEG.

3.1. Was unter dem Begriff der ordnungsgemäßen Verwaltung zu verstehen ist, lässt das Gesetz offen. Es konkretisiert diesen unbestimmten Rechtsbegriff jedoch an verschiedenen Stellen, zunächst in §§ 15 Abs. 2, 21 Abs. 3 WEG, wonach ordnungsgemäß ist, was der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entspricht. Des Weiteren ergibt sich aus dem Wortlaut der §§ 21 Abs. 5, 4 und 15 Abs. 3 WEG, dass Maßnahmen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprechen, zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung gehören. Schließlich lässt sich aus §§ 14 Nr. 1, 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG entnehmen, dass ordnungsgemäß ist, was dem geordneten Zusammenleben der Wohnungseigentümer dient. Unter Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung fallen somit alle Maßnahmen, die im Interesse aller Wohnungseigentümer auf die Erhaltung, Verbesserung oder dem der Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden Gebrauch gerichtet sind. Diese Maßnahmen können wirtschaftlicher Art, wie etwa die in § 21 Abs. 5 WEG beispielhaft aufgezählten Maßnahmen, oder rechtlicher Art sein, wie etwa der Abschluss von Verträgen mit Handwerkern, Mietern oder Pächtern. Im Übrigen lassen sich allgemein gültige Regeln nicht aufstellen. Es ist jeweils eine Frage des Einzelfalls, ob eine beabsichtigte Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Eine Maßnahme erfolgt im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, wenn sie bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der besonderen Umstände das Einzelfalls nützlich ist (vgl. Bärmann/Pick/Merle, § 21 Rdnr. 63, 64 unter Hinweis auf AllgA; s. nur: OLG Stuttgart DWE 1987, 99 [100]; BayObLGZ 1975, 201 [203]).

3.2. Diesen Anforderungen wird die unter TOP 8 des WEG-Beschlusses vom 16. Mai 2007 beschlossene Erweiterung der Aufgaben der WEG-Verwalterin um die Verpflichtung, die Jahresabrechnung so zu erstellen, dass die Wohnungseigentümer damit bestimmte Ausgaben als Steuerermäßigung i.S. von § 35 a EStG geltend machen können, und jedem Wohnungseigentümer eine entsprechende Bescheinigung auszustellen, gerecht.

Die in der ersten Instanz vorgetragenen Bedenken der Antragstellerin gegen die Verwertbarkeit einer entsprechenden Bescheinigung für den einzelnen Wohnungseigentümer sind obsolet, nachdem frühere Widerstände der Finanzverwaltung gegen die Berechtigung von einzelnen Wohnungseigentümern, die von der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragten Leistungen steuerermäßigend im Rahmen des § 35 a EStG geltend zu machen, durch das in dem Beschluss erwähnte Schreiben des Bundesministeriums für Finanzen (BMF) vom 3.11.2006 ausgeräumt worden sind. Noch mit Schreiben vom 14.8.2003 (BStBI. I 2003, 409) hatte das BMF sich gegen eine entsprechende Berechtigung der Wohnungseigentümer ausgesprochen, indem es ausgeführt hatte:

"Bei Wohnungseigentümergemeinschaften kommt eine Inanspruchnahme der Steuerermäßigung nicht in Betracht, wenn das Beschäftigungsverhältnis mit der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht, also im Regelfall das Gemeinschaftseigentum betroffen ist (z. B. bei Reinigung und Pflege von Gemeinschaftsräumen) bzw. die Wohnungseigentümergemeinschaft - handelnd durch den Verwalter - Auftraggeber der haushaltsnahen Dienstleistung ist."

Mit Schreiben vom 3.11.2006 (NZM 2007, 31) hat das BMF dieses Schreiben aufgehoben und seine Ansicht revidiert. Auch für Wohnungseigentümer kommt nunmehr grundsätzlich eine Steuerermäßigung in Betracht (vgl. Rdnr. 15 des Schreibens). Das BMF unterscheidet nunmehr nach Wohnungseigentümergemeinschaften mit und ohne Verwalter. Ohne Verwalter kommt eine Steuerermäßigung in Betracht, wenn

- in der Jahresabrechnung die im Kalenderjahr unbar gezahlten Beträge nach den begünstigten haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnissen und Dienstleistungen (§ 35 a I Nrn. 1 u. 2, II Nrn. 1 u. 2 EStG) gesondert aufgeführt sind,

- der Anteil der steuerbegünstigten Kosten (Arbeits- und Fahrtkosten) ausgewiesen ist und

- der Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers anhand seiner Beteiligungsverhältnisse individuell errechnet wurde.

Ist ein Verwalter vorhanden, wird der Nachweis durch eine Bescheinigung geführt, die den Nachweis über den Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers enthält.

Unabhängig davon, ob den Wohnungseigentümern insoweit ein Wahlrecht zusteht, ist es unter diesen Umständen jedenfalls nicht zu beanstanden, die WEG-Verwalterin, die als einzige über alle notwendigen Unterlagen zur Erstellung der vom BMF geforderten Bescheinigung verfügt, mit der Ermittlung der notwendigen Daten und der Erstellung der entsprechenden Bescheinigungen für den einzelnen Wohnungseigentümer zu betrauen. Diese Beauftragung erfolgt sachgerecht auch durch die Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht durch einzelne Wohnungseigentümer, weil der Löwenanteil der Arbeit in der Ermittlung der Kosten und deren Aufgliederung für die Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt, nicht in der Erteilung der Bescheinigung gegenüber jedem Wohnungseigentümer liegt.

3.3. Auch die Festsetzung einer Zusatzvergütung für diese Tätigkeit entspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Dies wäre lediglich dann nicht der Fall, wenn die Zusatzvergütung der Verwalterin eine Zusatzvergütung für Tätigkeiten zubilligen würde, die bereits zu ihrem Pflichtenkreis gehören (vgl. OLG Düsseldorf, WuM 1998, 681 und WuM 1999, 477 [479]). Das ist indes nicht der Fall. Eine Verpflichtung des WEG-Verwalters, die Jahresabrechnung so zu erstellen, dass die Wohnungseigentümer damit bestimmte Ausgaben steuerlich als Steuerermäßigung i. S. von § 35 a EStG geltend machen können, ist nicht ersichtlich. Insbesondere lässt sich eine solche Verpflichtung ohne Zusatzvereinbarung und dann auch entsprechender Vergütungspflicht nicht als Nebenpflicht des Verwalters aus dem Verwaltervertrag oder aus § 242 BGB ableiten. Insoweit wird auf die Ausführungen bei Ludley, ZMR 2007, 331 (334) Bezug genommen. Die gegenteilige Auffassung von Sauren (NZM 2007, 23 [26]), wonach der WEG-Verwalter als Dienstleister die Sachlage zu erkunden und die Wohnungseigentümergemeinschaft zu beraten und darüber hinaus die Voraussetzungen für eine eventuelle steuerliche Abzugsfähigkeit schaffen müsse, wird vom Senat nicht geteilt. Dem stehen bereits §§ 2 f. StBerG entgegen (so zutreffend auch AG Bremen, WuM 2007, 474, im Anschluss an Ludley, a.a.O., S. 335).

3.4. Die festgesetzte Vergütung ist angesichts der Mehraufwands, den die Verwalterin für eine Erstellung der den Anforderungen des § 35 a EStG gerecht werdenden Aufstellung der Jahresabrechnung aufzubringen hat, auch angemessen. Die Verwalterin muss darauf hinwirken, dass der Anteil der steuerbegünstigten Kosten in den Rechnungen der Leistungserbringer ausgewiesen ist, sie muss in der den Bescheinigungen zugrunde liegenden Jahresabrechnung die im Kalenderjahr unbar gezahlten Beträge nach den begünstigten haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnissen und Dienstleistungen entsprechend den Anforderungen des BMF-Schreibens vom 3.11.2006 jeweils gesondert aufführen, den Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers anhand seines Beteiligungsverhältnisses individuell errechnen und dem einzelnen Wohnungseigentümer eine Bescheinigung darüber ausstellen.

Für diese Zusatzleistungen erscheint eine Vergütungen von 17 € zzgl. der gesetzlichen Umsatzsteuer pro Einheit und Jahr insbesondere in Bezug auf das bereits abgerechnete Wirtschaftsjahr 2006 auch angemessen. Dies gilt insbesondere im Hinblick darauf, dass die Verwalterin ihre Software für die Jahresabrechnung 2006 entsprechend umstellen muss und dies mit nicht unerheblichem Kosten- und Zeitaufwand verbunden ist. Für die Folgejahre wird dieser Betrag angemessen auf die Hälfte reduziert. Zudem erscheint der von dem einzelnen Wohnungseigentümer zusätzlich aufzuwendende Betrag von 17 € pro Jahr angesichts der für den einzelnen Wohnungseigentümer zu erzielenden Steuerermäßigung von bis zu 1.200 € (jeweils 20 % der Aufwendungen, höchstens aber 600 €, für die Inanspruchnahme von haushaltsnahen Dienstleistungen, die keine Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen darstellen und weitere 20 % der Aufwendungen, höchstens aber 600 €, für die Beauftragung von Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen) wirtschaftlich jedenfalls vertretbar.

3.5. Schließlich ist auch die Umlegung der Kosten auf die Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nicht zu beanstanden. Diese wird hier von den Antragstellern mit dem Argument angegriffen, dass nicht jeder Wohnungseigentümer ein Interesse an der Erstellung einer entsprechenden Bescheinigung habe, nämlich insbesondere dann nicht, wenn entweder er selbst oder der Mieter der vermieteten Wohnung, auf den die Verwaltungskosten entsprechend dem Mietvertrag umgelegt worden seien, nicht der Einkommensteuerpflicht unterliege und dementsprechend auch nicht mit den Kosten für die Erstellung einer entsprechenden Bescheinigung nach § 35 a EStG belastet werden dürfe. Diesem Argument schließt sich der Senat nicht an. Mit der Festlegung der Bemessung der Kosten im Außenverhältnis gegenüber der WEG-Verwalterin nach der Anzahl der Wohnungseigentumseinheiten ist grundsätzlich noch nichts darüber gesagt, nach welchem Schlüssel die Kosten unter den Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft zu verteilen sind, die von der Eigentümergemeinschaft einem Dritten zu bezahlen sind, obwohl die Leistung des Dritten von den Wohnungseigentümern allein im Bereich des Sondereigentums genutzt werden kann.

Vor diesem Hintergrund wird insoweit nur noch ergänzend ausgeführt:

Vorliegend kommen für die entstandenen Zusatzkosten nach § 13 Nr. 2 der Miteigentümerordnung zwei Verteilungsschlüssel in Betracht. Rechnet man die zu erteilende Bescheinigung nach § 35 a EStG den Verwaltungsgebühren für die einzelnen Eigentumswohnungen gemäß § 13 Nr. 2. a) der Miteigentümerordnung zu, wofür viel spricht, folgt die Verteilung der Kosten dem Verwaltervertrag. Vorliegend bedeutet das, dass sich die Verteilung der Kosten im Innenverhältnis nach der Festlegung der Kosten im Außenverhältnis richtet und je Wohnungseigentumseinheit erfolgt. Wollte man den zusätzlichen zu vergütenden Verwaltungsaufwand den übrigen Bewirtschaftungskosten zurechnen, hätte die Verteilung der Kosten nach § 13 Nr. 2 c) nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu erfolgen. Beide Schlüssel sind zulässig. Dass jeder dieser Schlüssel Vor- und Nachteile hat und zu einer Verteilung führen kann, die den tatsächlichen Vorteilen der Nutzung oder der Kostenverursachung innerhalb der Gemeinschaft nicht entspricht, ist hinzunehmen (vgl. BGH GE 2007, 1559 = NJW 2007, 3492 [3493]; BGHZ 92, 18 ff.). Das liegt in der Natur des Gemeinschaftsrechts.

Zwar käme grundsätzlich auch die Statuierung eines Kostenschlüssels in Betracht, der eine Inanspruchnahme nur der Eigentümer vorsieht, die eine entsprechende Bescheinigung von der Verwalterin verlangen. Bei 188 Wohnungseigentumseinheiten ist die Ermittlung derjenigen Wohnungseigentümer, die eine entsprechende Bescheinigung wollen, und derjenigen, die keine Bescheinigung wollen, aber mit erheblichem Mehraufwand verbunden, zumal sich diesbezügliche Begehrlichkeiten je nach Einkommen ständig ändern können. Eine entsprechende Aufspaltung dürfte dementsprechend wenig praktikabel sein. Jedenfalls schlägt dieser Umstand nicht in der Weise auf die im Außenverhältnis zu vereinbarende Vergütung durch, dass der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Auftrags- und Vergütungsvereinbarung wie die beschlossene verwehrt wäre, zumal der Hauptaufwand der Verwalterin nicht in der Erteilung der Bescheinigung, sondern in der Ermittlung und Ausweisung der abzugsfähigen Kosten liegt und durch die Reduzierung der zu erteilenden Bescheinigungen nur unwesentlich beeinflusst werden könnte.

Die Sondervergütung, die dem WEG-Verwalter für die Erstellung einer im Rahmen der Einkommensteuererklärung zu verwendenden Bescheinigung nach § 35 a EStG über haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen für Privathaushalte durch Mehrheitsbeschluss zugebilligt wird, verstößt nicht gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung. Eine zusätzliche Verwaltervergütung von 17 € zuzüglich Umsatzsteuer für das Wirtschaftsjahr 2006 und 8,50 € zuzüglich Umsatzsteuer ab dem Wirtschaftsjahr 2007 jeweils pro Jahr und Wohnungseinheit aus Gemeinschaftsmitteln ist angemessen.

Mit Mehrheitsbeschluss vom 16. Mai 2007 bewilligten die Wohnungseigentümer der Verwalterin für die von ihr übernommene Erstellung der Bescheinigung nach § 35 a EStG aus Gemeinschaftsmitteln für das Wirtschaftsjahr 2006 und danach eine zusätzliche Verwaltervergütung. AG und LG erklärten den Eigentümerbeschluss für ungültig, weil den Wohnungseigentümern insoweit die Beschlusskompetenz fehle. Hiergegen die sofortige weitere Beschwerde im alten FGG-Verfahren.

Das KG urteilt anders und weist den Anfechtungsantrag zurück. Den Wohnungseigentümern steht die Beschlusskompetenz sowohl für die Erweiterung der Aufgaben der Verwalterin als auch für die dafür zu zahlende Zusatzvergütung zu. Die Übertragung dieser Zusatzaufgabe auf die Verwalterin ist ebenso wie die vereinbarte Vergütung mit den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung vereinbar. Dies gilt sowohl für die Höhe der vereinbarten Vergütung als auch für die daraus folgende Umlegung auf sämtliche Wohnungseigentümer nach dem Kostenverteilungsschlüssel für Verwaltungskosten. Unerheblich ist auch, dass ca. 80 % der Stimmrechte durch die WEG-Verwalterin in Vertretung für die jeweiligen Eigentümer wahrgenommen wurden. Die Wohnungseigentümer können die Pflichten des Verwalters inhaltlich einschließlich einer zu zahlenden zusätzlichen Vergütung erweitern. Die Erstellung der Bescheinigung gehört nicht zu den vom WEG-Verwalter bereits gesetzlich zu übernehmenden Aufgaben. Die festgesetzte Vergütung ist angesichts des Mehraufwands angemessen. Auch die Umlegung der Kosten auf die Gesamtheit der Wohnungseigentümer hält sich im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung. Unter mehreren in Betracht kommenden Verteilungsschlüsseln (entweder nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile oder nach Wohneinheiten) ist der hier gewählte jedenfalls vertretbar.

Die vorliegende Entscheidung zeigt, wie segensreich die Erweiterung der Beschlusskompetenzen der Wohnungseigentümer durch die WEG-Reform ist. Für die Regelung des besonderen Verwaltungsaufwands kommen sowohl § 16 Abs. 3 WEG als auch § 21 Abs. 7 WEG in Frage. Es geht um einen besonderen Verwaltungsaufwand, der auch aus Gemeinschaftsmitteln erbracht und wie sonstige Verwaltungskosten aufgeteilt werden kann. Den Wohnungseigentümern steht ein weiter Ermessensspielraum für die interne Verteilung zu.