Sonderumlage entgegen festgelegtem Kostenschlüssel

Sonderumlage entgegen festgelegtem Kostenschlüssel; Jahresabrechnung; Kosten des Anschlusses eines Teileigentums an Verkabelung

1. Ein bestandskräftiger Beschluß der Wohnungseigentümer, einzelne Teileigentumseinheiten entgegen dem in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Kostenverteilungsschlüssel mit einer einmaligen Sonderumlage wegen erhöhten Wasserverbrauchs zu belasten, ist als vereinbarungswidriger Beschluß nicht nichtig (wie GE 2000, 1478).

2. In einer aus Wohnungs- und Teileigentumseinheiten bestehenden Wohnanlage gehört es auch unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung nicht zu den Aufgaben des Verwalters, ohne Beschlußfassung der Eigentümer oder gar gegen deren erklärten Willen den Anschluß eines Teileigentums auf Kosten der Gemeinschaft an das in die Wohnanlage verlegte Kabel zu veranlassen.

I. Der Antragsteller und die Antragsgegner zu 1 sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage, die von der Antragsgegnerin zu zwei verwaltet wird. Die Anlage besteht aus zwölf Wohnungen und vier Läden. Dem Antragsteller gehört ein Miteigentumsanteil von 80/1.000 verbunden mit dem Sondereigentum an einem Laden mit Werkstatt, Kellerabteil, Lager, WC und Lichtschacht, das im Aufteilungsplan mit Nr. 4 bezeichnet ist. Nach § 8 der Gemeinschaftsordnung (GO) haben die Wohnungseigentümer, von nicht einschlägigen Ausnahmen abgesehen, sämtliche Bewirtschaftungskosten entsprechend der Größe ihrer Miteigentumsanteile zu tragen.

Unter Tagesordnungspunkt (TOP) 4 der Eigentümerversammlung vom 26.3.1998 ("Abrechnung 1997") faßten die Wohnungseigentümer mehrheitlich den Beschluß, daß der Antragsteller wegen erhöhten Wasserverbrauchs für seinen Laden 1.500 DM in die Rücklage zu bezahlen habe. Der Beschluß wurde nicht angefochten und der Betrag im Oktober 1999 auf das Gemeinschaftskonto eingezahlt.

Bereits Ende der 80er Jahre war das Gebäude von der damaligen Deutschen Bundespost verkabelt worden. An das Kabelnetz angeschlossen sind seitdem jedenfalls die zwölf Wohnungen, nicht jedoch der Laden des Antragstellers. In der Eigentümerversammlung vom 26.3.1998 wurde unter TOP 8.3 über den Antrag des Antragstellers diskutiert, dessen Teileigentum auf Kosten der Gemeinschaft an das Kabelnetz anzuschließen. Zu einer Beschlußfassung kam es nicht. Jedoch ergibt ein "gemeinsam diktiertes" und zum Protokoll genommenes Schreiben der Antragsgegnerin zu 2 an den Antragsteller, daß die Gemeinschaft wegen des gewerblichen Charakters der Einheit einen Kabelanschluß nicht für erforderlich hielt und eine Übernahme der Installationskosten ablehnte.

Der Antragsteller verlangt nun von den Antragsgegnern zu 1 die Rückzahlung des vorbehaltlos überwiesenen Betrags von 1.500 DM und von der Antragsgegnerin zu 2 den Anschluß der Ladeneinheit Nr. 4 an das Kabelnetz.

Das Amtsgericht hat den Antrag des Antragstellers abgewiesen. Die sofortige Beschwerde hat das Landgericht zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers, die erfolglos blieb.

Aus den Gründen: a) Dem auf die Grundsätze der ungerechtfertigten Bereicherung (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1, § 818 BGB) gestützten Rückzahlungsverlangen des Antragstellers steht der Eigentümerbeschluß vom 26.3.1998 entgegen. Er wurde nicht angefochten und ist somit bestandskräftig (vgl. § 23 Abs. 4 WEG). Zu Recht hat ihn das Landgericht nicht als nichtig, sondern nur als anfechtbar erachtet.

aa) Allerdings macht die absolute Unzuständigkeit der Eigentümerversammlung einen Beschluß nicht nur anfechtbar, sondern nichtig, was aus dem Umstand folgt, daß die Wohnungseigentümer von der gesetzlichen Kompetenzzuweisung - ohne Öffnungsklausel in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung - nicht durch Mehrheitsbeschluß, sondern nach § 10 Abs. 1 WEG nur durch Vereinbarung ab-weichen können (BGH GE 2000, 1478 = NJW 2000, 3500 ff.). Dieser neuen Rechtsprechung hat sich der Senat im Beschluß vom 20.12.2000 (ZfIR 2001, 215) ausdrücklich angeschlossen. Eine absolute Beschlußunzuständigkeit läge aber nur vor, wenn der fragliche Beschluß als Abänderung des in der GO (§ 8) festgelegten Kostenverteilungs-schlüssels zu verstehen wäre.

Es mag allerdings zweifelhaft sein, ob die von den Antragsgegnern zu 1 herangezogene Regelung in § 2 Abs. 6 (S. 3 4. Absatz) GO, nach der der Eigentümer auch zur Tragung zusätzlicher Bewirtschaftungskosten verpflichtet werden kann, einschlägig ist; denn nach ihrer systematischen Stellung erfaßt sie den Fall der mit Zustimmung des Verwalters gestatteten Gewerbe- oder Berufsausübung in einer Wohnung. Die Einheit des Antragstellers ist jedoch schon ihrer ursprünglichen Zweckbestimmung nach als Laden eine gewerbliche Einheit.

Von einem vereinbarungsabändernden Beschluß kann hier dennoch nicht die Rede sein. Vielmehr handelt es sich sowohl nach der objektiven Erklärungsbedeutung als auch nach dem von den Beteiligten gewollten Inhalt (§ 133 BGB) um eine für den laufenden Abrechnungszeitraum auferlegte Sonderbelastung, die dem vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel widerspricht. In der Sache wird also der geltende Verteilungsschlüssel fehlerhaft angewandt (siehe z. B. Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, Nachtrag November 2000 S. 4; Riecke WE 2001, 6; Rapp DNotZ 2000, 864/866). Dies ergibt sich schon aus dem Beschlußgegenstand "Abrechnung 1997" und der aus der vorgenommenen Kassenprüfung gewonnenen Empfehlung, neben einem weiteren Teileigentum für den Laden des Antragstellers einen Betrag für das Folgejahr, und nur für dieses, zu verlangen, welcher sich als Sonderumlage darstellt. Darüber zu beschließen fällt nach § 21 Abs. 3 WEG aber in die Kompetenz der Eigentümergemeinschaft (Palandt/Bassenge, BGB 60. Aufl. § 21 WEG Rn. 4 m. w. N.). Weil die Sonderumlage den Wirtschaftsplan ergänzt, gilt für ihre Bemessung der allgemeine in der GO festgelegte Verteilungsschlüssel (BayObLG GE 1999, 195 = NZM 1998, 918 f.; Palandt/Bassenge § 28 WEG Rn. 4 und 19). Wird hiergegen verstoßen, kann dies nur berücksichtigt werden, wenn der Beschluß auf Anfechtung nach § 23 Abs. 4 WEG gerichtlich für ungültig erklärt wird. Daran fehlt es. Der Antragsteller hat mit Rechtsgrund bezahlt.

bb) Bei dieser Sachlage muß nicht mehr geklärt werden, ob darüber hinaus die nicht angefochtene Jahreseinzelabrechnung 1998, in die der nun zurückgeforderte Betrag von 1.500 DM eingestellt ist, einen weiteren Rechtsgrund für dessen Zahlung bildet. Für einen Verstoß dieser Abrechnung gegen den festgelegten Verteilungsschlüssel gelten im übrigen die vorstehenden Überlegungen (vgl. BGHZ 127, 99/102 ff.; BGH GE 2000, 1478 = NJW 2000, 3500/3501; Palandt/Bassenge § 28 WEG Rn. 17; Demharter NZM 2000, 1153/1155).

b) Einen Anspruch des Antragstellers gegen die Antragsgegnerin zu 2 auf Anschluß seines Ladens auf Kosten der Eigentümergemeinschaft an das ins Gebäude verlegte Kabel hat das Landgericht ebenfalls zutreffend verneint.

aa) Nach dem Akteninhalt ist es nicht unstreitig, daß sämtliche Einheiten mit Ausnahme des Teileigentums des Antragstellers an das Kabelnetz angeschlossen sind. Vielmehr wird nach dem Vortrag der Antragsgegner beim Anschluß zwischen Wohnungseigentum einerseits, gewerblichem Eigentum andererseits unterschieden. Ob dies tatsächlich zutrifft und dem gefolgt werden kann, braucht nicht weiter geklärt zu werden. Denn die begehrte Maßnahme fällt nicht in den Aufgabenkatalog des Verwalters, der sich aus § 27 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 WEG ergibt. Es mag schon zweifelhaft sein, ob der verlangte Anschluß des Ladens Nr. 4 als Maßnahme ordnungsmäßiger - etwa modernisierender - Instandhaltung oder Instandsetzung (dazu Weitnauer/Lüke WEG 8. Aufl. § 21 Rn. 34; Palandt/Bassenge § 21 WEG Rn. 8; § 22 Rn. 10/11 m. w. N.) des Gemeinschaftseigentums angesehen werden kann. Jedenfalls ist es in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer selbst, für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu sorgen (vgl. § 21 Abs. 1 und 5 Nr. 2 WEG). Dazu gehört es beispielsweise auch, Maßstäbe für den Anschluß an vorhandene technische Einrichtungen aufzustellen. Die Verpflichtung des Verwalters beschränkt sich grundsätzlich darauf, den Werterhaltungs-, Pflege- und Verbesserungsbedarf festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und deren Entscheidung über das weitere Vorgehen herbeizuführen (BayObLG GE 1999, 1655 = ZMR 1999, 654 f.; Bärmann/Merle WEG 8. Aufl. § 27 Rn. 44; Palandt/Bassenge § 27 WEG Rn. 6). Insbesondere ist der Verwalter nicht befugt, Maßnahmen im Sinne von § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG gegen den erklärten Willen der Mehrheit der Wohnungseigentümer zu treffen (siehe auch KG GE 1991, 305 = NJW-RR 1991, 273/274; Niedenführ/Schulze WEG 5. Aufl. § 27 Rn. 10, 14 und 18). Ein solcher Wille kommt hinreichend deutlich in der Niederschrift zu TOP 8.3 der Eigentümerversammlung vom 26.3.1998 und dem anschließenden Schreiben der Antragsgegnerin zu 2 an den Antragsteller zum Ausdruck. Auch der Umstand, daß der Antragsteller in früherer Zeit bis zur Beschlußfassung in der Eigentümerversammlung vom 27.1.1994 zu Kabelgebühren herangezogen wurde, ändert hieran nichts.

bb) Ob der Antragsteller gegen die Antragsgegner zu 1 einen Anspruch aus § 21 Abs. 4 und 5 Nr. 2 WEG auf Verlegung eines Kabelanschlusses in sein Teileigentum besitzt, der bei positiver Entscheidung dazu führen würde, daß der Verwalter zur Durchführung der Maßnahme verpflichtet ist (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG; siehe Palandt/Bassenge § 21 WEG Rn. 6), kann offenbleiben. Denn ein solcher Anspruch ist nicht geltend gemacht.

Nur die auf Dauer angelegte Veränderung des Kostenverteilungsschlüssels kann nicht durch Eigentümerbeschluß festgelegt werden.

Für die aus zwölf Wohnungen und vier Läden bestehende Wohnanlage wurde in der Jahresabrechnung 1997 bestimmt, daß ein Gewerbe-Teileigentümer zusätzlich 1.500 DM in die Rücklage zu zahlen habe. Der Abrechnungsbeschluß wurde bestandskräftig. Später verlangte der Teileigentümer Rückzahlung der 1.500 DM und außerdem einen Kabelanschluß für seine Ladeneinheit vom Verwalter.

Auch wenn ein bestandskräftiger Mehrheitsbeschluß nicht reicht, um die Kostenverteilung zu ändern (BGH GE 2000, 1478), wird der einzelne, gegen die gültige Kostenverteilung verstoßende Abrechnungsbeschluß bestandskräftig, entschied das Bayerische Oberste Landesgericht. Über die Verkabelung haben in erster Linie die Wohnungseigentümer zu befinden. Wenn diese das Teileigentum ausschließen, ist der Verwalter nicht befugt, über die Installation eines Kabelanschlusses zu entscheiden.