Sonderumlage

Sonderumlage; Mindestsanierung; Gemeinschaftseigentum; Sanierungsmaßnahmen; Vertretbarkeit

Bei der Beschlußfassung über Sanierungsmaßnahmen (hier: Sanierung der Dachgauben, Terrassen und Dachrinnen und die Erhebung einer Sonderumlage) hat die Eigentümergemeinschaft einen Ermessensspielraum. Dieser ist nicht überschritten, wenn mehrheitlich über die Mindestsanierung hinaus Arbeiten vergeben werden, deren Ausführung derzeit nicht zwingend notwendig, jedoch nicht unvertretbar ist.

Die Bet. zu 1 bis 4 sind die Eigentümer der eingangs näher bezeichneten Wohnungseigentumsanlage. Die Bet. zu 5 ist die Verwalterin der Anlage. Zwecks Sanierung der Dachgauben und der Terrasse der Bet. zu 2 sowie der Dachrinnen hatte die Bet. zu 5 verschiedene Kostenvoranschläge eingeholt. In der Eigentümerversammlung vom 22.10.1996 wurde unter TOP 2 über folgende Beschlußvorlage abgestimmt: "Beschluß über die Sanierung der Dachgauben und Terrassen der Eheleute X, sowie der Dachrinnen. Kostenvoranschlag ...

Die Bet. zu 1 ist der Auffassung, daß eine Reparatur in der beschlossenen Größenordnung nicht notwendig war.

Das AG hat den entsprechenden Antrag auf Unwirksamerklärung der Bet. zu 1 abgewiesen. Das LG hat ihre sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Die Bet. zu 1 hat hiergegen ohne Erfolg sofortige weitere Beschwerde eingelegt.

(...) Nach § 21 Abs. 3 WEG beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit über eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsgemäße Verwaltung. Zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung gehört nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG insbesondere die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Es ist anerkannt, daß die Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Beschlußfassung über Verwaltungsmaßnahmen einen Ermessensspielraum hat und vertretbare Mehrheitsentscheidungen in diesem Rahmen hinzunehmen sind (vgl. u. a. Senat, WE 1991, 251; Weitnauer-Lüke, WEG, 8. Aufl., § 21 Rdnr. 12; Niedenführ-Schulze, WEG, 4. Aufl., § 21 Rdnr. 9). Es kommt nicht darauf an, ob eine Regelung in jeder Hinsicht notwendig und zweckmäßig ist (OLG Hamburg, WE 1993, 87; Weitnauer-Lüke, § 21 Rdnr. 12).

Die Beschlüsse der Gemeinschaft, die Sanierung der Dachgauben, der Terrasse der Bet. zu 2 und der Dachrinnen auf der Basis des Angebots der Firma H. durchzuführen und diese Maßnahme durch eine Sonderumlage in entsprechender Höhe - 33.000 DM - zu finanzieren, überschreiten das Verwaltungsermessen der Gemeinschaft nicht. Wie in der angefochtenen Entscheidung des LG im einzelnen dargelegt ist, sind die Sanierungsmaßnahmen im wesentlichen auch von dem Sachverständigen für erforderlich gehalten worden.

Nicht durchgreifend ist die Rüge der weiteren Beschwerde, die Abdichtung der Dachgauben sei nicht undicht gewesen. Der Sachverständige hat festgestellt, daß die Abdichtung der Dachgauben noch nicht undicht sei; der Zustand sei jedoch derart sanierungsbedürftig, daß eine Bearbeitung dringend empfohlen werde.

Richtig ist, daß der Sachverständige die Sanierung nach dem Angebot der Firma H. als Maximalsanierung bezeichnet hat, die nicht zwingend erforderlich sei. In dem Angebot enthalten sei die völlige Erneuerung der Abdichtung der Dachgaubendächer, Totalerneuerung des Dachgeschoß-Balkonflächen-Aufbaus und aller Zinkblecharbeiten des Hauptdaches (Satteldach). Ein derartiger Aufwand sei nicht zwingend notwendig. So seien bspw. die angebotenen Zinkblechabdeckungen des Hauptdaches zur Zeit noch nicht so stark beschädigt, daß sie ausgewechselt werden müßten. Eine zwingende Notwendigkeit für die Erneuerung der Regenrinnen sei noch nicht erkennbar. Was den Balkonbelag der Dachgeschoßwohnung betrifft, so hat der Sachverständige Angaben über den notwendigen Umfang einer Bearbeitung noch nicht machen können. Schließlich hängt nach dem Gutachten der tatsächliche Sanierungsaufwand noch von einem exakten Aufmaß ab. Der - mit allen Vorbehalten - von dem Sachverständigen geschätzte "Mindestsanierungsaufwand" belief sich auf ca. 15.000 DM bis 18.000 DM.

Angesichts der von dem Sachverständigen getroffenen Feststellungen ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, wenn, wie geschehen, die Wohnungseigentümer sich mehrheitlich für eine "Maximallösung" anstelle einer Mindestsanierung entschieden haben, wenn sie eine Sanierung in einem Umfang beschlossen haben, der nicht in jeder Hinsicht zwingend erforderlich war. Auch unter Berücksichtigung der gutachterlichen Ausführungen ist der Sanierungsbeschluß - und demzufolge der Beschluß bezüglich der Umlage - nicht unvertretbar, muß also von der überstimmten Minderheit der Wohnungseigentümer hingenommen werden.