Sonderumlage

Sonderumlage; Höhe

Die Höhe einer Sonderumlage hat sich am geschätzten Finanzbedarf auszurichten. Es ist also eine Prognose der erforderlichen Kosten notwendig. Dabei ist eine großzügige Handhabung zulässig.

Die Ast. und die Ag. sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage; der weitere Beteiligte ist Verwalter.

Mit zwischenzeitlich bestandskräftigem Beschluß (TOP 3) v. 26.2.1996 beschlossen die Wohnungseigentümer, den infolge des wirtschaftlichen Zusammenbruchs des Bauträgers steckengebliebenen Bau fertigzustellen. Außerdem (TOP 5) beschlossen sie, für die Fertigstellung der Wohnanlage eine Sonderumlage in Höhe von 350.000 DM zu erheben, wobei jeder Wohnungseigentümer pro Tausendstel Miteigentumsanteil 350 DM zahlen soll.

Die Antragstellerin hat beantragt, den Eigentümerbeschluß zu TOP 5 für ungültig zu erklären.

Das AG Erlangen hat mit Beschluß v. 14.11.1996 den Antrag abgewiesen. Am 26.11.1997 hat das LG Nürnberg Fürth die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin.

II. Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg. 2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand. a) Es ist rechtlich nicht zu beanstanden, daß die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluß aufgrund des - zwischenzeitlich - bestandskräftigen Eigentümerbeschlusses über die Fertigstellung des steckengebliebenen Baus einen Vorschuß (Sonderumlage) zur Vermeidung von Liquiditätsengpässen eingefordert haben.

Die Höhe der Sonderumlage hat sich am geschätzten Finanzbedarf auszurichten. Es ist also eine Prognose der erforderlichen Kosten notwendig. Dabei ist eine großzügige Handhabung zulässig. Erst wenn die benötigten Gelder erheblich zu niedrig oder erheblich zu hoch angesetzt werden, sind die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verletzt (BayObLG NJW-RR 1991, 1360 f. [= WM 1991, 443]; KG NJW-RR 1995, 397 [= WM 1994, 721]; Palandt/Bassenge BGB 57. Aufl. § 28 WEG Rn. 4). Ein solcher Fall liegt hier im Hinblick auf die Kostenaufstellung des Architekten F., die der Einladung zur Eigentümerversammlung beigelegen hat, nicht vor.

Offenbleiben kann, ob die Wohnungseigentümer auch Baumaßnahmen planen, die von den ursprünglichen Plänen abweichen und die nicht mehrheitlich beschlossen werden können (vgl. Weitnauer/Lüke WEG 8. Aufl. § 22 Rn. 29). Dies ist für die Gültigkeit des angefochtenen Beschlusses ohne Bedeutung; dieser bringt eindeutig zum Ausdruck, daß die Sonderumlage für die Fertigstellung der Wohnanlage, d. h. für Baumaßnahmen entsprechend der Teilungserklärung, benötigt wird. Abgesehen davon sind konkrete Baumaßnahmen am 26.2.1996 noch nicht beschlossen worden.

Im übrigen hat die Antragstellerin lediglich ausgeführt, es sei geplant, die Außenanlagen anders zu errichten als in der Teilungserklärung vorgesehen. Selbst wenn dies als richtig unterstellt wird, ist aber im Hinblick auf die Kostenaufstellung des Architekten F. nicht ersichtlich, daß die beschlossene Sonderumlage erheblich zu hoch angesetzt worden ist.

b) Die durch die Fertigstellungsarbeiten entstehenden Kosten sind gemeinschaftliche Kosten im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG. Schon daraus folgt, da auch in der Gemeinschaftsordnung nichts Abweichendes vereinbart ist, die Verpflichtung jedes Wohnungseigentümers gegenüber den anderen Wohnungseigentümern, die Kosten nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils zu tragen.

Dahin stehen kann, ob beim steckengebliebenen Bau eine Abweichung von der Regel des § 16 Abs. 2 WEG zu machen ist, wenn von den Erwerbern der Eigentumswohnungen die Kaufpreise der Höhe nach unterschiedlich gezahlt worden sind (vgl. OLG Frankfurt/Main WM 1994, 35; Weitnauer/Lüke § 22 Rn. 29). Dazu ist hier nichts vorgetragen.