Sonderrechtsfähigkeit von Heizkesseln in Wohnungseigentumsanlagen

Sonderrechtsfähigkeit von Heizkesseln in Wohnungseigentumsanlagen; Kündigung eines langfristigen Wärmeversorgungsvertrages

1. Die Heizungsanlage des Mehrfamilienhauses ist ein wesentlicher Bestandteil des Gebäudes, so daß die Grundstückseigentümer (hier: Wohnungseigentümergemeinschaft) auch Eigentümer der Heizungsanlage sind.

2. Ein langfristiger Wärmeversorgungsvertrag, der formularmäßig abgeschlossen wird, kann vorfristig gekündigt werden.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Erwerber einer aus vier Eigentumswohnungen bestehenden Anlage stellen fast eineinhalb Jahre nach dem Erwerb aufgrund der horrenden Heizkosten fest, daß sie für ihren Kaufpreis von immerhin mehr als 4.000 DM je Quadratmeter keine Heizungsanlage miterworben hatten. Denn der Heizkessel sowie der Warmwasserspeicher im Keller des Hauses sollte nicht ihnen, sondern einem "Wärmeversorgungsunternehmen" gehören. So erfuhren die staunenden Eigentümer, daß der Bauträger, der seinerzeit Eigentümer des noch unbebauten Grundstücks war, bereits vor Abschluß der Erwerbsverträge mit einer als "Wärmeversorgungsunternehmen" bezeichneten GmbH einen Wärmelieferungsvertrag abgeschlossen hatte, wonach die Erzeugung von Wärme durch eine in einem Raum im Erdgeschoß des Gebäudes von dem "Wärmeversorgungsunternehmen" zu installierende und in ihrem Eigentum stehende Anlage erfolgen sollte. Die Laufzeit des Vertrages war für die Dauer von 11 Jahren mit einer Verlängerungsoption vereinbart. In der dem Vertrag beigefügten Preisliste war ein "Jahresgrundpreis" von etwa 3.300 DM sowie ein Arbeitspreis vereinbart, der etwa ein Drittel über dem Preis lag, für den das "Wärmeversorgungsunternehmen" das Gas als Wärmeträger bei den Stadtwerken einkaufte.

I. Die Kl., eine Wohnungseigentümergemeinschaft, begehren im Wege der negativen Feststellungsklage die Feststellung, daß sich die im Haus A.straße in W. installierte Heizungsanlage in ihrem Gemeinschaftseigentum befindet, und daß zwischen ihnen und der Bekl. kein Wärmeversorgungsvertrag mehr besteht. (...)

II. 1. Die Heizungsanlage ist wesentlicher Bestandteil des Gebäudes.

Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören nach § 94 Abs. 2 BGB die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen. In erster Linie sind dies die verwendeten Baustoffe und Bauelemente, aber darüber hinaus auch diejenigen Gegenstände, deren Einfügung dem Gebäude seine besondere Eigenart geben. Ob diese Voraussetzung vorliegt, beurteilt sich nach der Verkehrsanschauung, die für das betreffende Gebäude nach dessen Wesen, Zweck und Beschaffenheit besteht, wobei gerade der Verwendungszweck eines Gebäudes zu der Verkehrsanschauung führen kann, daß es erst fertiggestellt ist, wenn es eine bestimmte Ausstattung erhält (vgl. BGH NJW 1987, 3178). Der Senat teilt insoweit die Auffassung des Landgerichtes, daß nach heutiger Verkehrsanschauung entsprechend den klimatischen Verhältnissen Mitteleuropas bei neuzeitlichen Wohnhäusern von einer Fertigstellung des Wohngebäudes erst mit Einbau einer Heizung auszugehen ist, so daß eine zentrale Heizungsanlage zur Herstellung des Gebäudes i. S. d. § 94 Abs. 2 BGB eingefügt wird und sie somit grundsätzlich als wesentlicher Bestandteil zu bewerten ist (vgl. OLG Saarbrücken NJW-RR 2001, 1632; Staudinger-Dilcher 1995, § 94 Rn. 24, jeweils m. w. N.).

Demgegenüber sind die Voraussetzungen des § 95 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BGB nicht erfüllt. Ein vorübergehender Zweck i. S. d. § 95 BGB wird mit der Verbindung oder Einfügung verfolgt, wenn schon bei der Vornahme die spätere Rückgängigmachung des herbeigeführten Erfolges beabsichtigt ist, wobei es auf den Willen des Handelnden ankommt (vgl. Staudinger a. a. O., Rn. 4). Ein Wille, die Verbindung nur zu einem vorübergehenden Zweck vorzunehmen, ist in der Regel dann zu bejahen, wenn der Verbindende in Ausübung eines zeitlich begrenzten Nutzungsrechts handelt. Allerdings kann ein auf zeitliche Begrenzung der Maßnahme gerichteter Wille nur dann als beachtlich anerkannt werden, wenn er mit dem nach außen in Erscheinung getretenen Sachverhalt vereinbar ist und keine objektiven Gründe für eine dauernde Verbindung oder Einfügung der Sache sprechen. Dies ist nach Auffassung des Senates hier jedoch der Fall. Objektiv ist aus den genannten Gründen davon auszugehen, daß die Heizungsanlage zur Fertigstellung des Hauses eingefügt und zum dauerhaften Gebrauch durch die Wohnungseigentümer bestimmt war. In § 2 Ziff. 3 des Wärmeversorgungsvertrages ist zwar festgestellt, daß alle technischen Anlagen, die von der Bekl. realisiert und finanziert wurden, in deren Eigentum verbleiben sollten. Jedoch war nicht etwa nach Ablauf der Vertragsdauer ein Ausbau der Anlage vorgesehen. Das Fehlen einer solchen Regelung und der Umstand, daß in dem Vertrag eine Verlängerungsklausel vorgesehen ist, erlauben den Rückschluß, daß auch von der Bekl. kein lediglich vorübergehender Einbau beabsichtigt war. Bei wirtschaftlich vernünftiger Betrachtungsweise liegt dies insbesondere deshalb nahe, weil nach Ablauf der beabsichtigten Vertragsdauer, ggf. zzgl. einer entsprechenden Verlängerung, der Wert der Heizungsanlage auf ein Maß gesunken ist, der einen Ausbau dieser Heizungsanlage und eine Verwendung an anderer Stelle nicht erwarten läßt. Es kann daher dahingestellt bleiben, ob nicht bereits die Vertragsdauer von zumindest zehn Jahren allein schon der Annahme eines vorübergehenden, d. h. keinesfalls längerfristigen Zwecks, entgegensteht. Dafür, daß eine davon abweichende Ausnahmesituation vorliegt, wonach entgegen dem äußeren Anschein die Heizungsanlage kein wesentlicher Bestandteil des Hauses geworden ist, hat die Bekl., die hierfür die Beweislast trägt, unzureichend vorgetragen (vgl. Staudinger, a. a. O. Rn. 4, 23). Unerheblich ist danach, daß der Einbau durch die Bauherren im Auftrag der Bekl. erfolgte, und daß dieser ausweislich der mit nachgelassenem Schriftsatz überreichten Kontoauszüge durch die Bekl. - abzüglich Sicherheitseinbehalt - durch Überweisung vom 5.2.1999 bezahlt worden ist.

2. Der Wärmeversorgungsvertrag vom 25.9.1998 ist durch Kündigung vom 5.1.2001 wirksam beendet worden.

Es kann dahingestellt bleiben, ob die Annahme des Landgerichts, daß eine wirksame Kündigung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage vorliegt, zutreffend ist.

Darauf kommt es nicht an.

Die Klauseln im Wärmeversorgungsvertrag zur Vertragszeit und Kündigung verstoßen gegen § 11 Nr. 12 AGBG. (...)

Zwar werden typische Dauerschuldverhältnisse wie Miete und Pacht von § 11 Nr. 12 AGBG nicht erfaßt, jedoch haben die in Nr. 12 geregelten Fälle gemein, daß der Verwender dem Kunden in mehr oder weniger großen, nicht notwendig fest bestimmten Abständen immer wieder leistet, wobei der Leistungsumfang jeweils unterschiedlich sein kann und auch einerlei ist, ob die Leistungszeit festgelegt ist oder nicht. Hierunter fallen gerade auf die Lieferung von Energie gerichtete Verträge (vgl. Ulmer-Brandner-Hensen, AGBG, 8. Aufl., § 11 Nr. 12 Rn. 4 und 5 m. w. N.). Der Wärmeversorgungsvertrag verstößt hinsichtlich seiner Laufzeit gegen den eindeutigen Wortlaut des Gesetzes. Sind Klauseln wegen Verstoßes gegen § 11 Nr. 12 unwirksam, so führt dies bei Dienstverträgen wegen des Fehlens einer gem. § 6 Abs. 2 AGBG aus dem Gesetz zu entnehmenden Laufzeit oder Kündigungsfrist zur entsprechenden Anwendung der §§ 620 Abs. 2, 621 BGB. Zwar handelt es sich hier um einen gemischten Vertrag mit teilweisem Werkvertragscharakter. Der dienstvertragliche Charakter überwiegt jedoch, so daß die Anwendbarkeit des § 649 BGB ausgeschlossen ist. Entsprechend anwendbar bleiben vielmehr die allgemeinen dienstvertraglichen Vorschriften gem. §§ 620 Abs. 2, 621 BGB. Danach ist jedenfalls die ordentliche Kündigung zulässig, die die Kl. mit Schreiben vom 5.1.2001 hilfsweise für den Fall, daß überhaupt ein Vertragsverhältnis besteht, zum nächstmöglichen Termin ausgesprochen haben.

Die Zentralheizungsanlage einer Wohnungseigentumsanlage ist zwingend Gemeinschaftseigentum (und nicht Sondereigentum). Gegenüber Dritten gilt das WEG allerdings nicht, so daß sich die Frage stellen kann, ob der Betreiber einer Zentralheizungsanlage im Haus sich das Eigentum an dieser Anlage vorbehalten kann. Die Frage ist vor allem von Bedeutung für die im Vordringen befindlichen Wärmecontracting-Modelle.

Der Bauträger hatte vor Errichtung und Aufteilung in Wohnungseigentum einen langfristigen Wärmelieferungsvertrag abgeschlossen; ein Raum im Keller des Gebäudes sollte im Eigentum des Wärmelieferanten stehen. Die Eigentümergemeinschaft, die überhöhte Heizkosten feststellte, kündigte den Wärmelieferungsvertrag und verlangte Feststellung, daß sie Eigentümerin des Heizungskellers sei.

Mit Urteil vom 15. Januar 2004 gab das OLG Rostock der Klage statt und meinte, der Heizungskeller sei wesentlicher Bestandteil des Grundstücks und stehe damit zwangsläufig im Eigentum der Gemeinschaft. Ein Scheinbestandteil im Sinne des § 95 BGB liege nicht vor, da eine Verbindung oder Einfügung zu vorübergehendem Zweck erfolgt sei. Der formularmäßige langfristige Wärmeversorgungsvertrag (Laufzeit elf Jahre mit Verlängerungsoption) verstoße gegen das AGBG und habe deshalb vorfristig von der Gemeinschaft entsprechend den dienstvertraglichen Vorschriften gekündigt werden können.