Sondernutzungsrechtsübertragungen keine WEG-Sachen

Streitigkeiten über den Bestand oder die Übertragung eines Sondernutzungsrechtes sind keine WEG-Streitigkeiten nach § 43 Nr. 1 WEG, sondern gehören vor die allgemeinen Zivilgerichte.

I. Die Parteien bilden eine WEG. Nach der Teilungserklärung bzw. einem Nachtrag hierzu wurde den Sondereigentümern der Wohneinheiten 3 und 5 gestattet, auf dem Gemeinschaftseigentum Garagen zu errichten und diese Flächen ausschließlich zu nutzen. Die Garagen wurden errichtet. Den übrigen Wohneinheiten wurden Flächenparkplätze ohne das Recht, Garagen zu errichten, als Sondernutzungsrecht zugeordnet. Das Sondernutzungsrecht der Wohneinheit Nr. 3 an der Garagenfläche wurde schuldrechtlich auf den damaligen Eigentümer der Wohneinheit Nr. 1 übertragen. Im Gegenzug wurde das der Wohneinheit Nr. 1 zugeordnete Sondernutzungsrecht betreffend eine Parkfläche der Wohneinheit Nr. 3 zugeordnet. Die Kl. erwarben in Folge dieser Geschehnisse ihr Sondereigentum (Wohneinheit Nr. 1) nebst Miteigentumsanteil und Sondernutzungsrecht. Die Kl. verfolgten mit ihrer Klage das Ziel, die Bekl. zur Zustimmung hinsichtlich der Rückübertragung nebst Grundbucheintragung des Sondernutzungsrechtes zu verurteilen. […]

II. Das Landgericht Frankfurt am Main ist nach § 72 Abs. 2 GVG das zentrale Berufungsgericht für WEG-Sachen im Sinne von § 43 WEG. Eine solche Zuständigkeit ist vorliegend nicht begründet.

Der einzig in Betracht kommende Tatbestand des § 43 Nr. 1 WEG ist vorliegend nicht eröffnet. Nach dieser Norm (in Verbindung mit § 72 Abs. 2 GVG) ist das WEG-Berufungsgericht zuständig für Berufungen betreffend Streitigkeiten über die sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander. Hierbei ist umstritten, ob hierunter auch Streitigkeiten betreffend die Zuordnung von Sondernutzungsrechten fallen.

Anerkannt ist zunächst, dass Streitigkeiten betreffend die sachenrechtlichen Grundlagen im Wohnungseigentum nicht unter § 43 Nr. 1 fallen (BGH, Urteil vom 30.6.1995 - V ZR 118/94 = NJW 1995, 2851; BGH, Beschluss vom 11.6.2015 - V ZB 34/13 = NJW 2015, 3171). Nicht erfasst sind daher Fälle, in denen über das Sonder- und Gemeinschaftseigentum als solches, dessen Zuordnung und Übertragung sowie Abgrenzung und Inhalt gestritten wird (Bärmann/Roth, 14. Aufl. 2018, WEG § 43 Rn. 68). Es handelt sich hierbei vielmehr um eine allgemeine Zivilrechtsstreitigkeit. Solche Streitigkeiten betreffen nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und die aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums folgenden Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, sondern sind diesen vorgelagert.

Umstritten ist dagegen die Anwendbarkeit des § 41 Nr. 1 WEG in Fällen, in denen nicht das Eigentum an sich, sondern Sondernutzungsrechte betroffen sind. Der BGH hat diese Frage bislang nicht entschieden (offengelassen im Beschluss vom 8.7.2010 - V ZB 220/09 = NJW 2011, 384).

Nach einer in der obergerichtlichen Rechtsprechung vertretenen Ansicht (vgl. OLG Stuttgart, Beschluss vom 4.12.1985 - 8 W 481/84 = NJW-RR 1986, 318; OLG Saarbrücken, Beschluss vom 12.2.1998 - 5 W 370-97-121 = NJW-RR 1998, 1165) handelt sich auch bei solchen Streitigkeiten nicht um WEG-Streitigkeiten. Begründet wird die Ansicht damit, dass Sondernutzungsrechte nach Eintragung derselben im Grundbuch dingliche Wirkung zukommt, vergleichbar mit dem Eigentum. Die Rechtsstellung des Sondernutzungsberechtigten ist der Rechtsstellung des Eigentümers zumindest faktisch vergleichbar. Weiterhin spreche auch der Umstand, dass Streitigkeiten betreffend die Zuordnung und Übertragung von Sondernutzungsrechten auf eine Änderung des Grundbuchs abzielen.

Nach anderer - vorwiegend in der Literatur vertretenen - Ansicht (Jennißen/Suilmann, WEG § 43 Rn. 15; Riecke/Schmid/Abramenko, WEG § 43 Rn. 8) werden auch grundlegende Streitigkeiten betreffend die Entstehung, Abgrenzung und Übertragung von Sondernutzungsrechten vom Tatbestand des § 43 Nr. 1 WEG erfasst. Hierfür wird der vornehmlich schuldrechtliche Charakter des Sondernutzungsrechtes angeführt. Es handele sich mit Blick auf diesen schuldrechtlichen Charakter gerade nicht um sachenrechtliche Vorfragen.

Die Kammer schließt sich der zuerst genannten Ansicht an. Eine Unterscheidung zwischen der Rechtslage betreffend das Eigentum selbst einerseits und Sondernutzungsrechten andererseits ist inkonsequent und sachlich nicht gerechtfertigt. Das Sondereigentum und das Sondernutzungsrecht sind in ihrem Rechtscharakter vergleichbar. Eine Unterscheidung der Konstellationen ist - zumindest wenn das Sondernutzungsrecht nach Grundbucheintragung dingliche Wirkung entfaltet - nicht gerechtfertigt. Zutreffend ist zwar, dass ein Sondernutzungsrecht durch (schuldrechtliche) Vereinbarung begründet wird. Jedoch kann es - und wird es in der Praxis regelmäßig auch - im Grundbuch eingetragen werden, womit es zum Inhalt des Sondereigentums wird (Bärmann/Suilmann, 14. Aufl. 2018, WEG § 13 Rn. 54). Es erlangt hierdurch dinglichen, dem Sondereigentum vergleichbaren Charakter. Damit entsteht eine eigentumsähnliche Rechtsposition (Bärmann/Suilmann, 14. Aufl. 2018, WEG § 13 Rn. 53) an einer Fläche des Gemeinschaftseigentums. Der Inhaber kann, wie ein Sondereigentümer, von der betroffenen Fläche Gebrauch machen und jeden übrigen Eigentümer und Dritte hiervon auszuschließen. Allein der Umstand, dass die Eigentumsposition nicht unmittelbar verändert wird, rechtfertigt keine unterschiedliche Behandlung, da der Sondernutzungsberechtigte sein (dingliches) Recht wie ein Eigentümer ausüben und verteidigen kann. Dies rechtfertigt es auch in prozessualer Hinsicht, Streitigkeiten über Sondernutzungsrechte ebenso zu behandeln wie Streitigkeiten über das Sondereigentum.

Letztlich wäre eine Trennung der beiden Konstellationen inkonsequent (Bärmann/Roth, 14. Aufl. 2018, WEG § 43 Rn. 68). Auch der vorliegende Fall illustriert, dass der vermeintlich vornehmliche schuldrechtliche Charakter des Sondernutzungsrechts als Abgrenzungskriterium nicht für alle Fallkonstellationen herangezogen werden kann. So wird - hier und in der Mehrzahl der Fallkonstellationen - nicht nur eine schuldrechtliche, sondern eine dingliche Rechtsänderung erstrebt, nämlich die Grundbucheintragung. Insofern ist die schuldrechtliche Komponente des Sondernutzungsrechtes - zumindest in derartigen Konstellationen - durch dessen dingliche Wirkung, nach der Grundbucheintragung, überlagert.

Entgegen der Ansicht der Bekl. ist das Landgericht Kassel - nicht etwa das Oberlandesgericht Frankfurt am Main - das nach § 72 Abs. 1 Satz 2 GVG zuständige Berufungsgericht. Zuzugeben ist, dass das Amtsgericht fälschlicherweise seine sachliche Zuständigkeit angenommen hat, somit eigentlich das Landgericht Kassel erstinstanzlich - und folglich das Oberlandesgericht Frankfurt am Main zweitinstanzlich - zuständig gewesen wäre. Jedoch ist der einmal gewählte Instanzenzug einzuhalten. Dies folgt aus dem Rechtsgedanken des § 513 Abs. 2 ZPO. Hiernach kann die Berufung nicht darauf gestützt werden, dass das Gericht des ersten Rechtszuges seine Zuständigkeit zu Unrecht angenommen hat. Dies muss auch für den weiteren Instanzenzug gelten. Andernfalls würde dies zu einer erheblichen Unsicherheit hinsichtlich der Zuständigkeit der Rechtsmittelgerichte führen. So etwa betreffend Konstellationen, in denen die Zuständigkeitsverteilung streitwertabhängig ist.

Wie die Kammer bereits mit der Verfügung vom 17.6.2019 dargelegt hat, kann in Ausnahmefällen eine Verweisung an das zuständige Berufungsgericht entsprechend § 281 ZPO erfolgen. Eine solche Ausnahmesituation ist etwa dann anzunehmen, wenn die Zuständigkeitsfrage für bestimmte Fallgruppen noch nicht höchstrichterlich geklärt ist und über deren Beantwortung mit guten Gründen unterschiedlicher Auffassung vertreten werden können (BGH, Beschluss vom 10.12.2009 - V ZB 67/09 = NJW 2010, 1818). Dies ist hier, wie gezeigt, der Fall.

Streiten zwei Wohnungseigentümer über den Rücktausch zweier Sondernutzungsrechte, sind nicht die WEG-Gerichte zuständig, sondern die allgemeinen Zivilgerichte, weil es um das sachenrechtliche Grundverhältnis geht.

Nach der Teilungserklärung wurde den Sondereigentümern der Wohneinheiten Nr. 3 und Nr. 5 gestattet, auf dem Gemeinschaftseigentum Garagen zu errichten und diese Flächen ausschließlich zu nutzen. Die Garagen wurden errichtet. Den übrigen Wohneinheiten wurden Flächenparkplätze ohne das Recht zur Garagenerrichtung als Sondernutzungsrecht zugeordnet. Das Sondernutzungsrecht der Wohneinheit Nr. 3 an der Garage wurde schuldrechtlich auf den damaligen Eigentümer der Wohneinheit Nr. 1 übertragen. Im Gegenzug wurde das der Wohneinheit Nr. 1 zugeordnete Sondernutzungsrecht an einem Pkw-Stellplatz der Wohneinheit Nr. 3 zugeordnet. Die Kläger erwarben später die Wohneinheit Nr. 1 nebst Miteigentumsanteil am Sondernutzungsrecht am Stellplatz. Die Kläger verfolgen mit ihrer Klage das Ziel, die Beklagten zur Zustimmung hinsichtlich der Rückübertragung nebst Grundbucheintragung des Sondernutzungsrechts an der Garage zu verurteilen, wie es ursprünglich war. Das AG hat die Klage abgewiesen, mit der Berufung verfolgen die Kläger den Rücktausch des Sondernutzungsrechts an der Garage anstelle des Stellplatzes.

Das LG erklärt sich für unzuständig und verweist den Rechtsstreit auf Antrag der Kläger an das zuständige LG Kassel. Das LG Frankfurt am Main ist das zentrale Berufungsgericht für WEG-Sachen, jedoch nicht zuständig. Seine Zuständigkeit bezieht sich zwar auf Berufungen betreffend Streitigkeiten über die sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander. Umstritten ist jedoch, ob hierunter auch Streitigkeiten betreffend die Zuordnung von Sondernutzungsrechten fallen.

Generell ist anerkannt, dass Streitigkeiten betreffend die sachenrechtlichen Grundlagen im Wohnungseigentum nicht unter § 43 Nr. 1 WEG fallen. Nicht erfasst sind daher Fälle, in denen über das Sonder- und Gemeinschaftseigentum als solches, dessen Zuordnung und Übertragung sowie Abgrenzung und Inhalt gestritten wird. Insoweit liegt eine allgemeine Zivilrechtsstreitigkeit vor, die nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und die aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums folgenden Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander betreffen, sondern diesen vorgelagert sind, weil es um das sachenrechtliche Grundverhältnis geht. Betroffen sind also nicht die Vorschriften der Abschnitte 2 (Gemeinschaft) und 3 (Verwaltung) des I. Teils des WEG. Vielmehr geht es um den Abschnitt 1 mit der Überschrift „Begründung des Wohnungseigentums,“ also das sachenrechtliche, im Grundbuch verlautbarte Grundverhältnis der Wohnungseigentümer. Streitigkeiten über Sondernutzungsrechte sind ebenso zu behandeln wie Streitigkeiten über das Sondereigentum. Dabei kommt es auf die Grundbucheintragung an, für die eine dingliche Rechtsänderung erstrebt wird. Die schuldrechtliche Komponente des Sondernutzungsrechts wird durch dessen dinglich verstärkten Charakter überlagert.

Obwohl das LG Frankfurt Berufungsgericht (in der Gestaltung des Konzentrationsbereichs nach § 72 Abs. 1 Satz 2 GVG) ist, ist nicht etwa das für Berufungssachen allgemein zuständige OLG Frankfurt am Main zuständig, etwa weil der Rechtsstreit in erster Instanz vor dem LG Frankfurt verhandelt worden ist, sondern die Verweisung geschieht auf der Grundlage der vom AG fälschlich angenommenen sachlichen Zuständigkeit, die dennoch im Instanzenzug verbindlich bleibt. Das ergibt sich aus dem Rechtsgedanken des § 513 Abs. 2 ZPO. Hiernach kann die Berufung nicht darauf gestützt werden, dass das Gericht des ersten Rechtszugs seine Zuständigkeit zu Unrecht angenommen hat. Dies muss dann auch für den weiteren Instanzenzug gelten, der dem normalen Rechtsweg vom AG zum LG folgen muss.

Nichts anderes ist zwingend dem jüngst ergangenen Urteil des BGH vom 20. September 2019 - V ZR 258/18 (GE 2019, 1640) zu entnehmen: Der Begriff der Verwaltung im Sinne von § 21 ff. WEG ist weit zu verstehen und umfasst deshalb regelmäßig auch Maßnahmen, die eine Veränderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft (erst noch) vorbereiten sollen, damit die Wohnungseigentümer diese anschließend aus eigenem Entschluss umsetzen, die also mehrheitlich beschlossen werden können. Hierbei ging es um vergemeinschaftete Nacherfüllungsansprüche gegen den Bauträger/teilenden Eigentümer aus Kaufverträgen, die erst mittelbar auf die Verschaffung weiterer Grundstücksteile, also die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft gerichtet waren. Dr. Lothar Briesemeister, VRiKG a. D.