Sondernutzungsrecht an Kellerraum

Sondernutzungsrecht an Kellerraum; Herausgabeanspruch

Ist einem Wohnungseigentümer das Sondernutzungsrecht an einem bestimmt bezeichneten Kellerraum nach dem Grundbuch zugeordnet, kann er von dem Besitzer die Herausgabe verlangen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten um die Herausgabe eines Kellerraumes und um vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten.

Der Kl. und die Bekl. sind jeweils Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft K.straße in Berlin. Der Kl. ist Eigentümer der Sondereigentumseinheit Nummer ... In der Teilungserklärung der Gemeinschaft vom 19. November 1985 heißt es auszugsweise, dass das Eigentum an dem Grundstück nach Maßgabe der Abgeschlossenheitsbescheinigung nebst den dazugehörigen Aufteilungsplänen wie folgt für die Einheit Nummer ... aufgeteilt wird:

„92/10.000steI, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. ... bezeichneten Wohnung, gelegen im dritten Obergeschoss, bestehend aus einem Zimmer mit Nebengelass mit einer Wohnfläche von 34,34 m2, verbunden mit dem Sondernutzungsrecht an dem im Kellergeschoss mit Nr. ... bezeichneten Kellerraum."

[...] Der in der Anlage zur TeilungserkIärung beigefügte Kellerplan [...] weist den Keller Nummer ... so auf, wie er derzeit angelegt ist. Es handelt sich insoweit um den zweiten Kellerverschlag, welcher sich auf der rechten Gangseite des von der Kellertreppe des linken Seitenflügels rechts abgehenden und rechts abbiegenden Kellergangs nach dieser ersten Abbiegung befindet. Diesen Keller hat die Bekl. in Besitz.

Der Kl. forderte die Bekl. mehrfach auf, den Keller herauszugeben. Anschließend schaltete er Rechtsanwalt ... ein, der für seine vorgerichtliche Tätigkeit 120,67 € (1,3fache Geschäftsgebühr i. H. v. 84,50 €, Entgelt für Post- und Telekommunikationspauschale i. H. v. 16,90 € und Umsatzsteuer i.H.v. 19,27 €) berechnete.

Der Bekl. beruft sich hinsichtlich des Herausgabeanspruchs auf Verjährung.

Der Kl. beantragt

1. die Bekl. zu verurteilen, im Hause K.straße in Berlin den Kellerraum, welcher der zweite Kellerverschlag auf der rechten Gangseite des von der Kellertreppe des linken Seitenflügels rechts abgehend und rechts abbiegenden Kellergangs nach dieser ersten Abbiegung ist, an den Kl. herauszugeben,

2. die Bekl. zu verurteilen, dem Kl. außergerichtliche Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 120,67 € nebst 5 % Zinsen über Basiszins ab Rechtshängigkeit zu erstatten.

Die Bekl. beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Bekl. behauptet, der Keller sei ihr seitens der Verwalterin und des Zeugen B. im Jahre 1999 zugeteilt worden. Andere Kellerräume entsprächen nicht dem Plan, da eine Vielzahl von Mauern und Hindernissen vorhanden seien, die der Plan nicht kenne. Sie sei ohnehin nicht passivlegitimiert, da der Erstherstellungsanspruch gegen die Gemeinschaft zu richten sei.

I. Die gemäß § 43 Nr. 1 WEG zulässige Klage ist begründet.

Dem Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Herausgabe des Kellers Nummer ... - wie im Tenor benannt - aus § 985 BGB zu. Der Kl. ist Sondereigentümer der Einheit ... und ihm steht nach der Teilungserklärung ein Sondernutzungsrecht an dem Keller Nummer ... entsprechend dem Aufteilungsplan zu. Die Regelung des § 985 BGB ist dabei auch auf Sondernutzungsrechte anwendbar (Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl. 2010, § 13, Rn. 149), da es sich bei Sondernutzungsrechten um ein dingliches, eingetragenes Recht handelt. Soweit der Bekl. behauptet, dass andere Keller nicht nach dem Aufteilungsplan errichtet worden seien, ist der Vortrag unerheblich. In der mündlichen Verhandlung hat die Bekl. klargestellt, dass sich zumindest der Keller an der plangerechten Stelle befindet. Die Bekl. ist auch Besitzer des Kellers. Ein Recht zum Besitz i.S.v. § 986 BGB steht ihr nicht zu. Der Verwalter oder ein „Kellerbeauftragter" ist nicht berechtigt, zu Lasten des Eigentümers ein Sondernutzungsrecht einzuschränken. Dass diese in Vertretung des Kl. mit Vertretungsmacht ein schuldrechtliches Besitzverhältnis begründet haben, trägt der Bekl. nicht vor. Insbesondere ist nicht ansatzweise das Bestehen einer Vertretungsmacht ersichtlich. Der Anspruch ist auch nicht nach § 194 BGB verjährt, da eingetragene Rechte nach § 902 BGB nicht der Verjährung unterliegen. Die Teilungserklärung mit dem eingeräumten Sondernutzungsrecht wird im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs eingetragen. Soweit sich die Bekl. auf die Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 12. März 2009 (3 Wx 60/08, NJOZ 2009, 3749) beruft, ist kein anderes Ergebnis gerechtfertigt; ganz abgesehen davon, dass der Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung nach der neueren Rechtsprechung des BGH entgegen der Ansicht des OLG Düsseldorf nicht der Verjährung unterliegt (vgl. dazu BGH, Urt. v. 27. April 2012 - V ZR 177/11, BeckRS 2012, 11670 = GE 2012, 900). Denn im vorliegenden Fall begehrt der Kl. gerade nicht die erstmalige planmäßige Herstellung eines teilungserklärungsgemäßen Zustandes gegenüber der Gemeinschaft, sondern die Herausgabe des mit seinem Eigentum verbundenen Sondernutzungsrechtes von der Bekl. Dieses wäre im Übrigen auch entstanden, wenn der Keller nicht teilungsplangemäß errichtet worden wäre. Denn maßgeblich ist nicht der tatsächliche Zustand, sondern der Aufteilungsplan. Aus diesem lässt sich nach Lage und Umgrenzung der Bereich hinreichend identifizieren, was genügt (vgl. dazu BGH, Urt. v. 18. Juli 2008 - V ZR 97/07, GE 2008, 1201 = NJW 2008, 2982 ff.).

Eine ErkIärungsfrist gemäß §§ 283, 139 Abs. 5 ZPO war der Bekl. nicht zu gewähren. Es bestand ausreichend Gelegenheit, auf den richterlichen Hinweis zu reagieren; ganz abgesehen davon, dass dieser nicht mehr entscheidungserheblich war, nachdem die Bekl. in der mündlichen Verhandlung eingeräumt hat, dass zumindest der Keller Nummer ... so wie im Aufteilungsplan eingezeichnet auch angelegt ist. Hinsichtlich des Schriftsatzes vom 18. Juni 2012 war ebenfalls keine Erklärungsfrist zu bewilligen, da dieser keinen neuen entscheidungserheblichen Sachvortrag enthielt.

II. Dem Kl. steht gegen die Bekl. auch ein Anspruch auf Zahlung von 120,67 € an vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 1 BGB zu. Die Bekl. befand sich bei Einschaltung des Rechtsanwalts mit der Herausgabe des Kellers in Verzug. Die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten sind zutreffend berechnet und stellen einen nach § 249 BGB erstattungsfähigen Schaden dar.

Der Wohnungseigentümer, dem ein Sondernutzungsrecht an einem bestimmten Kellerraum eingeräumt ist, kann von dessen Besitzer die Herausgabe verlangen.

Der Kläger ist Wohnungseigentümer. In der Teilungserklärung ist mit seinem Sondereigentum das Sondernutzungsrecht an einem bestimmten Kellerraum verbunden. Den Keller hat eine andere Wohnungseigentümerin nach Zuteilung durch die Verwalterin seit vielen Jahren im Besitz. Der Kläger verlangt die Herausgabe.

Mit Erfolg! Der Eigentumsherausgabeanspruch nach § 985 BGB steht auch dem Sondernutzungsberechtigten zu. Das Sondernutzungsrecht stellt ein dingliches, eingetragenes Recht dar. Der herausverlangte Kellerraum ist im Aufteilungsplan auch genau verzeichnet. Die Verwalterin hatte keinerlei Befugnis, diesen Kellerraum einem anderen Wohnungseigentümer zuzuweisen. Der Anspruch ist auch nicht verjährt, da im Grundbuch eingetragene Rechte nach § 902 BGB nicht der Verjährung unterliegen.