Sondernutzungsrecht an Gemeinschaftsflächen durch Mehrheitsbeschluß

1. Ein unangefochten gebliebener Mehrheitsbeschluß, in dem dem Wohnungseigentümer das Sondernutzungsrecht an gemeinschaftlichem Eigentum eingeräumt wird, hat keine Rechtswirkung.

2. Wegen der entgegenstehenden Entscheidung des OLG Düsseldorf (NZM 1999, 378) wird die Sache dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt. (Leitsätze der Redaktion)

I. Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer der Wohnanlage, der Antragsteller zu 2) jedoch erst seit Dezember 1990 und der Antragsteller zu 3) seit Oktober 1998. Der Antragsgegnerin gehört das Teileigentum Nr. 3 seit dem 3. August 1993. Die Einheit Nr. 3 ist verpachtet an einen Gaststättenbetreiber, welcher den im Gemeinschaftseigentum stehenden Vorgarten als Freischankfläche nutzt. (...)

Auf der Eigentümerversammlung vom 18. April 1989 ist unter TOP 3 protokolliert worden:

Die Wohnungseigentümergemeinschaft genehmigt der G.- GmbH als Wohnungseigentümerin des Wohnungseigentums Nr. 3 die Nutzung des Vorgartens im Rahmen des Lokalbetriebes. (...)

Faktisch wurde der Vorgarten daraufhin vom Gaststättenbetreiber als Pächter der Einheit Nr. 3 genutzt. Bis 1991 sind hinsichtlich dieser Nutzung keine konkreten Beanstandungen dargetan. Aus der Folgezeit stammen u. a. zwei Beschwerdeschreiben, und zwar ein Schreiben von Dr. Sch. vom 9. März 1992, in dem Lärmbelästigungen gerügt werden und ein Widerruf der Zustimmung zur Vorgartennutzung angedroht wird, sowie ein Schreiben der Antragstellerin zu 1) vom 12. Juli 1997 an den Verwalter wegen Lärmbelästigungen, in dem vom Pächter der Gaststätte die Einhaltung der protokollierten Punkte verlangt wird.

Am 28. April 1998 fand eine weitere Eigentümerversammlung statt, die sich mit den Beanstandungen beschäftigte und deren Protokoll zu TOP 3 festhält:

Erster Antrag: Der Beschluß vom 18.4.1989 bzgl. ... wird aufgehoben. Ja: 178; Nein: 391; Enthaltungen: 189

Zweiter Antrag: Die Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt den Verwaltungsbeirat, mit dem Wohnungseigentümer der Wohnung Nr. 3 Vereinbarungen vorzubereiten, die aufgetretenen Mängel abzustellen. Ja: 795; Enthaltungen: 259

Am 4. Juni 1998 hat die Antragstellerin zu 1) das vorliegende Verfahren gegen die Teileigentümerin Nr. 3 auf Unterlassung der Vorgartennutzung anhängig gemacht. Mit Schreiben vom 8. September 1998 hat Dr. Sch. den Widerruf des "Protokolls" erklärt.

Das Amtsgericht hat dem Unterlassungsantrag mit Beschluß vom 5. Februar 1999 stattgegeben. Mit Beschluß vom 18. Juni 1999 hat das Landgericht die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin, die zur Vorlage der Sache an den Bundesgerichtshof führt.

II. Der Senat hält das zulässige Rechtsmittel für unbegründet. Er sieht sich an der Zurückweisung der sofortigen weiteren Beschwerde aber durch die Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 7. Oktober 1998 (NZM 1999, 378 = WE 1998, 193) gehindert. Die sofortige weitere Beschwerde wird deshalb dem Bundesgerichtshof gemäß § 43 Abs. 1 WEG, § 28 Abs. 2 FGG zur Entscheidung vorgelegt. Diese hängt von der Beantwortung der Rechtsfrage ab, ob die Wohnungseigentümer durch einen nicht angefochtenen und damit bestandskräftig gewordenen Mehrheitsbeschluß ein Sondernutzungsrecht an Gemeinschaftsflächen begründen können. Diese Rechtsfrage hat das Oberlandesgericht Düsseldorf, NZM 1999, 378 bejaht und von einer Vorlage an den Bundesgerichtshof abgesehen, weil es sich im Einklang mit diesem sah. Dem vermag der Senat nicht zu folgen.

Nach Ansicht des Senats hält die Entscheidung des Landgerichts der rechtlichen Nachprüfung zumindest im Ergebnis stand.

1. Ohne Rechtsirrtum bejaht das Landgericht einen Unterlassungsanspruch der Antragsteller aus § 1004 BGB i. V. m. § 15 Abs. 3 WEG. Mit der alleinigen Nutzung des Vorgartens, der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört, liegt ein Gebrauch vor, der weder durch Gesetz, Teilungserklärung, Vereinbarung oder durch rechtswirksamen Eigentümerbeschluß gedeckt ist. Der Unterlassungsanspruch richtet sich gegen die Antragsgegnerin als Teileigentümerin, auch wenn die unzulässige Nutzung durch den Pächter ihrer Einheit Nr. 3 erfolgt.

2. Die Sondernutzung des Vorgartens auf der Grundlage einer Verwaltergestattung gemäß der Teilungserklärung scheidet aus, wie der Senat in seinem Beschluß vom 17. November 1986 - 24 W 2614/86 - (NJW-RR 1987, 653) ausgeführt hat. Diese Entscheidung bindet nicht nur die damaligen Beteiligten gemäß § 45 Abs. 2 WEG, sondern auch deren Rechtsnachfolger analog §§ 325 ZPO. Die Antragsgegnerin leitet ihr Sondernutzungsrecht auch aus späteren Vorgängen, insbesondere den bestandskräftigen Eigentümerbeschlüssen vom 18. April 1989 und 28. April 1998 her.

3. Der bestandskräftig gewordene und jahrelang auch praktizierte Eigentümerbeschluß vom 18. April 1989 zu TOP 3 ist vom Senat als Rechtsbeschwerdegericht in eigener Kompetenz auszulegen (BGH, NJW 1998, 3713 = NZM 1998, 955). Er enthält Regelungen, die auch für einen Sondernachfolger gelten sollten, und ist deshalb wie eine Grundbucheintragung nach objektiven Kriterien auszulegen. Sofern keine weiteren Ermittlungen erforderlich sind, kann die Auslegung auch durch das Rechtsbeschwerdegericht erfolgen (BGH, a. a. O.) Die Auslegung ergibt, daß der Eigentümerin der Teileigentumseinheit Nr. 3 ein Sondernutzungsrecht an den Vorgartenbereichen eingeräumt worden ist, daß die untergeordneten Vorbehalte nachträglich erfüllt worden sind, das Sondernutzungsrecht anschließend jahrelang ohne Widerspruch ausgeübt worden ist und allenfalls ein Widerrufsrecht vorlag, das aber bis zu dem Bestätigungsbeschluß am 28. April 1998 zu TOP 3 nicht wahrgenommen worden ist, vielmehr auch zu diesem Zeitpunkt noch nicht beansprucht worden ist. (...)

b) Auch den Eigentümerbeschluß vom 18. April 1998 zu TOP 3 kann der Senat, da hierzu weitere Ermittlungen nicht veranlaßt sind, in eigener Kompetenz auslegen. Nach den vorstehend bereits gewürdigten Umständen und seinem objektiven Inhalt ergibt sich, daß die Eigentümergemeinschaft mehrheitlich und inzwischen bestandskräftig an der früheren Beschlußlage ausdrücklich festgehalten wird. Keinesfalls darf die Auslegung auf die Ablehnung des ersten Beschlußantrages beschränkt werden. Denn nicht nur der erste Beschlußantrag ist umfassend für sich auszulegen, sondern er muß auch mit dem Abstimmungsergebnis zum zweiten Beschlußantrag zusammenfassend gewürdigt werden.

Es bestehen schon Zweifel, ob nicht in der mehrheitlichen Ablehnung der Aufhebung des Eigentümerbeschlusses vom 18. April 1989 (erster Beschlußantrag) dessen positive Bestätigung und Wiederholung zu finden ist. Es kann wohl keinem Zweifel unterliegen, daß auch die umgekehrte Fragestellung, nämlich ob der Eigentümerbeschluß vom 18. April 1989 aufrechterhalten werden soll, dasselbe Abstimmungsergebnis und damit eine mehrheitliche Bestätigung gefunden hätte.

Auch wenn insoweit noch Zweifel bestehen sollten, werden diese aber zumindest dadurch behoben, daß das Abstimmungsergebnis zum zweiten Beschlußantrag nach objektiven Kriterien den Eigentümerbeschluß vom 18. April 1989 gerade aufrechterhalten will. Denn der Mehrheitsbeschluß zum zweiten Beschlußantrag beauftragt den Verwaltungsbeirat, mit dem Inhaber der Einheit Nr. 3 Vereinbarungen vorzubereiten, um die aufgetretenen Mängel abzustellen. Dieser Beschluß ist nur sinnvoll, wenn die Eigentümermehrheit im Grundsatz an der bestandskräftig eingeräumten Sondernutzung betreffend die Vorgartenfläche festhalten will. Denn über die Mängelabstellung kann nur verhandelt werden, wenn die Vorgartennutzung Bestand hat, sonst ist sie gegenstandslos.

4. Nach der abzulehnenden Rechtsauffassung des OLG Düsseldorf (NZM 1999, 378) würde daraus, daß nicht alle Wohnungseigentümer den Eigentümerbeschlüssen vom 18. April 1989 und 28. April 1998 zugestimmt haben, allenfalls die Rechtswidrigkeit der auf Änderung der Teilungserklärung abzielenden Beschlüsse (Einräumung bzw. Bestätigung eines Sondernutzungsrechts), nicht aber schon folgen, daß diese Beschlüsse wegen Überschreitung der Regelungskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft nichtig sind. Die beschlossene Nutzungsregelung würde indessen weder den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentums berühren noch gegen zwingende Rechtsvorschriften des WEG verstoßen. Dies habe der BGH bereits in seinem Beschluß vom 21. Mai 1970 (BGHZ 54, 65 = NJW 1970, 1316) entschieden. Danach könne also eine Gebrauchsregelung nach § 15 WEG durch Vereinbarung erfolgen.

Dem vermag der Senat (vgl. bereits NJW-RR 1987, 653) nicht zu folgen. Er schließt sich vielmehr der vom OLG Düsseldorf auch zitierten Rechtsprechung des OLG Köln (DWE 1991, 155) und des OLG Karlsruhe (WE 1991, 110) an, die auch einem unangefochten gebliebenen Mehrheitsbeschluß jegliche Rechtswirkung absprechen, in welchem einem Wohnungseigentümer das Sondernutzungsrecht an gemeinschaftlichem Eigentum eingeräumt wird. Der Senat vermag auch nicht der Rechtsauffassung des OLG Düsseldorf zu folgen, daß dessen Rechtsprechung im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH stehe und eine Vorlage deshalb nicht angezeigt ist. Die Rechtsprechung des BGH ist auf bauliche Veränderungen und Verwaltungsmaßnahmen einzuschränken, die im Widerspruch zur Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung stehen.