Sondernutzungsrecht

Sondernutzungsrecht; schuldrechtlich; dinglich; Bestellung

Sowohl ein dinglich wirkendes als auch ein lediglich schuldrechtliches Sondernutzungsrecht bedürfen zu ihrer Entstehung einer allstimmigen Vereinbarung aller Sondereigentümer. Daran ändert auch eine Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung nichts, die eine Änderung der Gemeinschaftsordnung mit Zweidrittelmehrheit zuläßt. Gegen den Willen des Betroffenen kann für diesen kein Sondernutzungsrecht bestellt werden.

Die Bet. sind Wohnungseigentümer einer Eigentümergemeinschaft, deren Anlage insgesamt 24 Wohnungen umfaßt. Zu ihr gehören darüber hinaus fünf Garagen, die im Teileigentum stehen. Der vor den Garagen befindliche Vorplatz sowie die Zufahrt stehen im gemeinschaftlichen Eigentum und befinden sich in einem sanierungsbedürftigen Zustand.

Nach § 5 der Gemeinschaftsordnung ist jeder Eigentümer verpflichtet, "die seinem alleinigen Benutzungs- und Nutzungsrecht unterliegenden Grundstücksflächen ordnungsgemäß instand zu halten und instand zu setzen."

§ 17 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung hat folgenden Wortlaut: "Eine Änderung dieser Gemeinschaftsordnung setzt eine Vereinbarung von 3/4 aller Miteigentümer voraus. Eine Änderung kann also nicht durch einfachen Mehrheitsbeschluß herbeigeführt werden."

In der Eigentümerversammlung v. 11.3.1995 faßten die Wohnungseigentümer mit 3/4 Mehrheit einen Beschluß, wonach der Garagenvorplatz und die Zufahrt ausschließlich auf Kosten der Eigentümer der 5 Garagen instand gesetzt werden soll. Diesen Beschluß erklärte das AG Köln am 26.7.1995 für ungültig, da er gegen die Teilungserklärung verstoße, indem die Sanierungskosten den Garageneigentümern auferlegt wurden, ohne daß diese hinsichtlich der zu sanierenden Grundstücksfläche sondernutzungsberechtigt waren. Gegen diesen amtsgerichtlichen Beschluß wurde ein Rechtsmittel nicht eingelegt.

Statt dessen wurde in der Eigentümerversammlung v. 17.8.1995 mit 3/4-Mehrheit folgender Beschluß gefaßt: "Denjenigen Wohnungseigentümern (Miteigentümern), denen das Sondereigentum (Teileigentum) vorhandenen fünf Garagen zusteht, wird das Sondernutzungsrecht an dem Garagenvorplatz und der Zufahrt von der H.-Straße zu den Garagen eingeräumt, mit der Folge, daß die Eigentümer der fünf Garagen diese Grundstücksflächen allein benutzen und nutzen dürfen, und gemäß § 5 Abs. 1 der Teilungserklärung verpflichtet sind, diese Grundstücksflächen instand zu setzen, instand zu halten und zu reinigen."

Die Ast. sind Eigentümer von zwei der fünf Garagen.

Das AG Köln hat auf ihren Antrag hin den in der Eigentümerversammlung v. 17.8.1995 getroffenen Beschluß für unwirksam erklärt, da er mit den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 4 WEG nicht vereinbar sei. Das LG Köln hat diese Entscheidung nach Beweisaufnahme, in der es festgestellt hat, daß der Garagenvorplatz und die Zufahrt nur von den Garageneigentümern benutzt werden kann, aufgehoben. Es hat die Beschlußfassung v. 17.8.1995 als rechtswirksam angesehen.

II. Die in förmlicher Hinsicht gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG nicht zu beanstandende sofortige Beschwerde hat in der Sache Erfolg. Das LG hat nicht frei von Rechtsfehlern (§§ 27 Abs. 1 FGG, 561 ZPO) den Anfechtungsantrag der Ast. als unbegründet angesehen.

Der Beschluß der Wohnungseigentümer v. 17.8.1995 ist unwirksam, weil das darin übertragene Sondernutzungsrecht nur durch vertragliche Vereinbarung begründet werden kann. Daran ändert auch die Regelung in der Teilungserklärung, die deren Änderung durch Mehrheitsbeschluß vorsieht, nichts.

Sowohl ein dingliches - nach §§ 10 Abs. 2, 5 Abs. 4 WEG im Grundbuch einzutragendes - Sondernutzungsrecht als auch ein schuldrechtliches bedarf zu seiner Entstehung einer vertraglichen Einigung. Für die Begründung dieses Rechts ist unverzichtbar, daß die Sondernutzungsberechtigten durch vertragliche Erklärung im Sinne der §§ 145 ff. BGB oder vertragsähnlich durch allstimmigen Beschluß ihr Einverständnis mit dem zu ihren Gunsten bestellten Recht erklärt haben. Gegen den Willen der Betroffenen kann ein Sondernutzungsrecht nicht bestellt werden.

Daran ändert auch § 17 der Gemeinschaftsordnung, wonach deren Änderung durch Beschlüsse mit 3/4-Mehrheit erlaubt ist, nichts. Zwar ist eine derartige Abänderungsklausel, die Mehrheitsbeschlüsse genügen läßt, grundsätzlich rechtlich unbedenklich und sinnvoll. Der Abänderung durch Mehrheitsbeschluß sind aber nur Regelungen unterworfen, die zum einen nicht den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentums berühren (vgl. BayObLG ZMR 1995, 167 [= WM 1995, 329]) und zum anderen nicht (schuldrechtliche) Rechte neu begründen oder aufheben, die ihrer Natur nach nur aufgrund einvernehmlicher vertraglicher Gestaltung geschaffen werden können. Gegenstand von Mehrheitsentscheidungen aufgrund einer Abänderungsklausel in der Gemeinschaftsordnung können demnach nur einzelne den äußeren Bereich der Verwaltung des Wohnungseigentums betreffende Regelungen sein. Hierunter fallen nach einhelliger Auffassung zwar auch die Verteilungsmaßstäbe gemäß § 16 WEG (BayObLG ZMR 1985, 104; Pick in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Aufl., § 10 Rn. 54), so daß die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Mehrheitsbeschluß neu definiert werden kann. Die Begründung eines die anderen Wohnungseigentümer von der Nutzung eines nicht unbeachtlichen Teils des Gemeinschaftseigentums ausschließenden Sondernutzungsrechts geht über eine Verschiebung der Grenzen der Nutzungsberechtigung hinaus und schafft eine grundlegend neue und daher nur vertraglich (einvernehmlich) mögliche Neuordnung des Gemeinschaftsrechts.

Auch die Begründung eines schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts ist eine das wohnungseigentumsrechtliche Grundverhältnis nicht antastende Regelung. Bei verständiger Auslegung des angefochtenen Beschlusses war nach der Vorstellung der Eigentümer keine dingliche Rechtsänderung beabsichtigt, sondern sollte das Sondernutzungsrecht nur schuldrechtlich begründet werden. Das Grundverhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach herrschender Meinung schon betroffen, wenn es zu einer schuldrechtlich bindenden Änderung der Nutzungsberechtigung an Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums kommen soll (Pick in Bärmann/Pick/Merle, a. a. O., § 10 Rn. 63 m. w. N.). In ihren die Eigentümer untereinander verpflichtenden Wirkungen ist das schuldrechtliche Sondernutzungsrecht nämlich dem dinglichen gleichstehend.

Der angefochtene Beschluß kann auch nicht dahingehend umgedeutet werden, daß nur eine Änderung der Regelung der Instandhaltungskosten beabsichtigt war. Bei der Auslegung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung ist im Hinblick auf ihre Drittwirkung der Wortlaut und Sinn maßgeblich, wie er sich für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt (BGH NJW 1991, 2367 [für eine Gemeinschaftsordnung] [Zitat nicht verifizierbar, Red.]; ständige Rechtspr. des Senats). Der Beschluß hatte im vorliegenden Fall ausdrücklich die Übertragung des Sondernutzungsrechts zum Gegenstand. Nach der eindeutigen Formulierung sollte dies zur Konsequenz haben, daß entsprechend § 5 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung den durch die Beschlußfassung zu Sondernutzungsberechtigten bestimmten Teileigentümern der Garagen die Kosten der Instandhaltung zufallen sollten. Diese Kostenfolge war damit nur als erwünschte Wirkung des eigentlichen Beschlußgegenstandes, nämlich der Übertragung des Sondernutzungsrechts, angesehen worden.