Sondernutzungsrecht

Sondernutzungsrecht; Rechtsmangel; Ausschluß der Gewährleistungsrechte; Notar; Erfüllungsgehilfe

Verpflichtet sich der Verkäufer zur Übertragung eines Sondernutzungsrechtes an einer 12 qm großen Fläche (Kfz Stellplatz), und erfüllt er diese Verpflichtung nicht, so stellt dies einen Rechtsmangel i. S. v. §§ 434, 437 BGB dar. Sind im Kaufvertrag Gewährleistungsansprüche auf Nachbesserungsansprüche beschränkt, so bezieht sich diese Klausel nicht auf Rechtsmängel. Der Notar ist hinsichtlich der Rechtsverschaffungspflicht, wenn er mit der Abwicklung des Vertrages beauftragt ist, Erfüllungsgehilfe des Verkäufers.

Die Kl. begehren Rückabwicklung eines notariellen "Kaufvertrages", durch den die Bekl. sich verpflichteten, den Kl. das Wohnungseigentum an einem Reihenhaus und das Sondernutzungsrecht an einer 12 qm großen Fläche neben dem Hauseingang zu verschaffen. Dieses Sondernutzungsrecht wurde den Kl. trotz Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung nicht übertragen, worauf sie mit Anwaltsschreiben v. 1.2.1996 den Rücktritt vom "Kaufvertrag" erklärten.

Das LG Mainz hat die Klage abgewiesen. Zwar hätten die Bekl. sich wirksam verpflichtet, den Kl. das Sondernutzungsrecht an der 12 qm großen Grundstücksfläche zu verschaffen und diese Verpflichtung nicht erfüllt. Gleichwohl scheitere die Klage an § 8 Nr. 4 des notariellen Kaufvertrages, wonach Rückgängigmachung nur bei schwerwiegenden Mängeln verlangt werden könne. Ein solcher liege im fehlenden Sondernutzungsrecht an einer derart kleinen Fläche nicht.

Dagegen wenden sich die Kl. mit der Berufung.

Die zulässige Berufung hat auch in der Sache Erfolg. Das LG hat die Klage zu Unrecht abgewiesen. Der Klageanspruch ist dem Grunde nach gerechtfertigt. Da er auch seinem Umfang nach streitig und der Streit über den Betrag des Anspruchs nicht zur Entscheidung reif ist, konnte der Senat lediglich vorab über den Grund entscheiden (§§ 523, 304 ZPO) und mußte die Sache wegen des Betrages an das LG Mainz zurückverweisen (§ 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO).

Die Bekl. sind nach §§ 434, 440 Abs. 1, 326 Abs. 1, 327 Satz 1, 346 ff. BGB verpflichtet, den Kl. das gezahlte Entgelt für das Wohnungseigentum Zug um Zug gegen dessen Rückübertragung zurückzugewähren. Ob und ggf. in welchem Umfang den Kl. daneben Schadensersatzansprüche wegen Verschuldens bei Vertragsschluß oder positiver Vertragsverletzung zustehen, wird das LG prüfen müssen.

Von der Berufungserwiderung nicht angegriffen geht das LG davon aus, daß die Bekl. sich durch den notariellen Vertrag v. 10.5.1993 verpflichtet haben, den Kl. das Sondernutzungsrecht an der 12 qm großen Fläche neben dem Eingang zu deren Reihenhaus zu verschaffen. Das begegnet keinen durchgreifenden Bedenken. Denn nach dem übereinstimmenden Parteivortrag wurde im Notartermin die hier in Rede stehende Vorgartenfläche farbig markiert, so daß der übereinstimmende Parteiwille dahin ging, den Kl. das Sondernutzungsrecht auch an dieser markierten Fläche zu verschaffen. Daß sich aus der notariellen Teilungserklärung v. 6.5.1993 etwas anderes ergibt, ist unerheblich, weil diese Erklärung ausweislich der Formulierung in § 1 des notariellen Vertrages v. 10.5.1993 weder durch Vorlesen noch Beifügen Bestandteil der Parteivereinbarungen geworden ist. Daß "die Teilungserklärung und die entsprechenden Pläne" nach dem Berufungsvorbringen der Bekl. im Notartermin "ganz exakt auf dem Tisch gelegen haben", ist unerheblich. Dadurch wurden sie nicht Vertragsinhalt. Hatten die Bekl. sich demnach rechtlich wirksam verpflichtet, den Kl. auch das Sondernutzungsrecht an der 12 qm großen Fläche vor deren Reihenhaus zu verschaffen, ist das verkaufte Wohnungseigentum im Hinblick darauf, daß an dieser Fläche ein Sondernutzungsrecht der Kl. nicht eingeräumt wurde, mit einem Rechtsmangel (§§ 434, 437 BGB) behaftet (vgl. BGH NJW 1997, 1778, 1779 [= WM 1997, 283]). Obwohl es sich trotz der Bezeichnung als "Kaufvertrag" wegen der Herstellungsverpflichtung der Bekl. um einen Werklieferungsvertrag handelt, richtet sich die Gewährleistung für die hier in Rede stehende Vertragspflicht nach Kaufrecht (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB 56. Aufl. Rn. 5 zu § 651 BGB).

Der Rechtsmangel wird entgegen der Auffassung des LG nicht von der Gewährleistungsbeschränkung in § 8 Nr. 4 des notariellen Kaufvertrages erfaßt. Die Vertragsklausel lautet wie folgt: "Die Gewährleistungsansprüche werden auf das Recht auf Nachbesserung beschränkt. Nachgewiesene Folgeschäden werden ersetzt. Bei zweimaligen Fehlschlägen einer Nachbesserung können Käufer jedoch Herabsetzung der Vergütung, bei schwerwiegenden Mängeln daneben auch Rückgängigmachung des Vertrages verlangen".

Diese Vertragsklausel ist schon nach ihrem Wortlaut auf Sachmängel zugeschnitten. Denn die Verpflichtung des Verkäufers, dem Käufer eine bestimmte Rechtsposition zu verschaffen, ist bei Nichterfüllung schon begrifflich einer Nachbesserung nicht zugänglich. Dem Käufer bleiben insoweit die Rechte aus §§ 320 bis 327 BGB (§§ 434, 437 i. V. m. § 440 Abs. 1 BGB).

Dem können die Bekl. nicht mit Erfolg entgegenhalten, wegen des Miteigentums der anderen beiden Wohnungseigentümer sei ihnen die Verschaffung des versprochenen Sondernutzungsrechts heute unmöglich. Eine anfängliche objektive Unmöglichkeit (§ 306 BGB) behaupten die Bekl. selbst nicht. Die nachträgliche subjektive Unmöglichkeit entlastet die Bekl. nicht, weil der Schuldner für sein objektiv mögliches Leistungsversprechen einzustehen hat.

Letztlich verhilft auch das von den Bekl. behauptete Versäumnis des Notars (Abweichung zwischen Teilungserklärung und notariellem Kaufvertrag der Parteien) dem Klageabweisungsantrag nicht zum Erfolg. Denn der Notar ist für den Verkäufer gegenüber dem Käufer hinsichtlich der Rechtsverschaffungspflicht Erfüllungsgehilfe, wenn er mit der Abwicklung beauftragt war (vgl. BGHZ 62, 121). So liegt es hier. Die Bekl. haben daher ein Verschulden des Notars in gleichem Umfange zu vertreten wie eigenes Verschulden (§ 278 Satz 1 BGB).

Auch der Hinweis auf eine angebliche Bereitschaft der übrigen Miteigentümer, den Kl. das Sondernutzungsrecht an der Fläche einzuräumen, verfängt nicht. Nachdem die Kl. nach erfolgloser Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung wirksam zurückgetreten sind, kommt eine Erfüllung des Vertrages durch die Bekl. oder die Miteigentümer der in Rede stehenden Grundstücksfläche nicht mehr in Betracht.