Sondernutzungsrecht

Sondernutzungsrecht; Nachteil; bauliche Veränderung; Nutzungserweiterung; Nutzungsintensivierung

Die Schaffung einer direkten Verbindung zwischen Balkon und Garten durch Anbringen einer Treppe kann allein wegen der Möglichkeit intensiverer Nutzung des Sondernutzungsrechts am Gartenteil für die davon ausgeschlossenen Miteigentümer einen Nachteil i. S. § 14 WEG bedeuten, auch wenn sich (zunächst) weder qualitativ noch quantitativ an der Nutzung tatsächlich etwas ändert.

Die Bet. zu 1 bis 8 bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die aus sieben Wohneinheiten besteht. Die Bet. zu 1 erwarb die im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichnete Erdgeschoßwohnung aufgrund notariellen Kaufvertrags vom 24.6.1996 von dem früheren Wohnungseigentümer K. Zu dieser Wohnung gehört ein Sondernutzungsrecht des jeweiligen Eigentümers an der im Lageplan mit Nr. 1 gekennzeichneten Gartenfläche. Auf dieser Gartenfläche hatte der Voreigentümer im Jahre 1992 oder 1993 eine mit Platten belegte Freisitzfläche angelegt. Die Bet. zu 1 ließ das Stahlgeländer ihres an die Gartenfläche angrenzenden Balkons aufsägen und eine optisch dem vorhandenen Geländer entsprechende, ca. 60 cm breite Balkontür anbringen, um nicht zum Zwecke der Gartenbenutzung den Weg durch Treppenhaus und Haupteingangstüre in den Garten nehmen zum müssen. Des weiteren ließ die Bet. zu 1 zur Überwindung der Höhendifferenz zwischen Balkon und Garten eine aus vier Stufen und einem einseitigen Geländer bestehende Treppenkonstruktion anbringen. Diese ist lediglich mit Flügelschrauben und einer Schienenkonstruktion an dem zur Wohnung gehörenden Balkon befestigt, so daß sie mit geringem Aufwand entfernt werden kann. Die Bet. zu 1 begehrt die Feststellung, daß die von ihr vorgenommenen Veränderungen am Balkon ihrer Wohnung, insbesondere die Ersetzung des Balkongeländers durch eine Balkongittertür, sowie die Anbringung einer mobilen Holztreppe nicht der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer bedürfen. Hiergegen wendet sich die Bet. zu 5. Sie verlangt im Rahmen eines Gegenantrags, die Bet. zu 1 zu verpflichten, die Balkongittertür durch ein festes Balkongitterelement zu ersetzen, die Anbringung einer Treppe an ihrem an der Südwestseite des Hauses gelegenen Balkon zu unterlassen, sowie die Entfernung des Plattenbelag im Bereich der ihrem Sondernutzungsrecht unterliegenden Gartenfläche und die Wiederherstellung der ursprünglichen Rasenfläche zu dulden.

Das AG hat dem Feststellungsbegehren der Bet. zu 1 stattgegeben und den Gegenantrag der Bet. zu 5 zurückgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde der Bet. zu 5 hat das LG das Feststellungsbegehren der Bet. zu 1 abgewiesen und diese - auf die Gegenanträge der Bet. zu 5 - verpflichtet, die Balkongittertür durch ein festes Balkongitterelement zu ersetzen, und ihr untersagt, an ihrem Balkon eine Treppe anzubringen. Die sofortigen weiteren Beschwerden der Bet. zu 1 und zu 5 hatten keinen Erfolg.

2. a) Feststellungsbegehren der Ast.:

Die Vorinstanzen haben diesen Antrag zu Recht als zulässig behandelt. Auch die Ansicht des LG, die Ast. bedürfe für die von ihr vorgenommenen Veränderungen der Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer, ist nicht zu beanstanden. Das Aufsägen des Balkongeländers und die Einrichtung eines Durchgangs einschließlich der Anbringung einer (mobilen) Treppenkonstruktion stellen bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums i. S. von § 22 Abs. 1 WEG dar. Für die Errichtung der Gittertür geht die Ast. selbst von dieser rechtlichen Bewertung aus. Bezüglich der vierstufigen Treppe gilt indessen nichts anderes. Nach Auffassung des Senats sind beide Maßnahmen - Anbringung von Tür und Treppe - zusammen zu beurteilen, weil keine von ihnen ohne die jeweils andere Sinn macht. Bei der gebotenen Gesamtbetrachtung erweist sich die Annahme des LG, die Ast. brauche für beide Veränderungen die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer, als zutreffend.

Eine Zustimmung wäre nur dann entbehrlich, wenn durch die Maßnahmen kein anderer Wohnungseigentümer über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt würde. Als Nachteil, der das Zustimmungserfordernis auslöst, ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung zu verstehen (vgl. z. B. BayObLGZ 1982, 69 [75]).

Das LG hat einen Nachteil darin gesehen, daß die Schaffung einer direkten Verbindung zwischen Balkon und Garten die Möglichkeit einer intensiveren Nutzung des dem Sondernutzungsrecht der Ast. unterliegenden Gartenteils bietet. Dagegen wendet sich die Bet. zu 1 ohne Erfolg. Zu Recht hat das LG für die Zustimmungsbedürftigkeit die Möglichkeit intensiverer Nutzung in quantitativer - und nicht notwendig auch in qualitativer - Hinsicht ausreichen lassen (vgl. BayObLG, NJW-RR 1997, 971 [unter II 2e]; im konkreten Fall war allerdings vom Tatrichter eine erhebliche Beeinträchtigung durch die Möglichkeit intensiverer Nutzung rechtsfehlerfrei verneint worden). Auch die weitere Annahme des LG, die Schaffung eines direkten Zugangs vom Balkon in den Garten erlaube der Ast. eine intensivere Ausnutzung ihres Sondernutzungsrechts und führe bei den übrigen Wohnungseigentümern, insbesondere bei der Bet. zu 5, deren Wohnung über derjenigen der Bet. zu 1 gelegen ist, zu einer nicht ganz unerheblichen Beeinträchtigung, begegnet keinen rechtlichen Bedenken. Die Feststellung liegt auf tatrichterlichem Gebiet und kann deshalb nach dem eingangs dargelegten Maßstab in der Rechtsbeschwerdeinstanz nur beschränkt überprüft werden.

Die Bet. zu 1 rügt in diesem Zusammenhang, die Auffassung des LG, "ein Freisitz im Garten werde um so häufiger benutzt, je bequemer er zu erreichen sei", stelle eine reine Vermutung dar, die durch Tatsachenvortrag nicht belegt sei. In Wirklichkeit verhalte es sich nämlich so, daß die Bet. zu 1 den Garten gerade nicht intensiver nutze als früher. Diese Rüge greift nicht durch. Zum einen kommt es nicht darauf an, ob die Bet. zu 1 den Garten inzwischen tatsächlich intensiver nutzt, ausreichend ist vielmehr die Möglichkeit, die Gefahr intensiverer Nutzung (BayObLG, WuM 1993, 564 = ZMR 1993, 534 [536]). Zum anderen handelt es sich bei der Annahme, ein erleichterter Zugang berge die Gefahr, daß der Garten intensiver genutzt werde, um eine naheliegende, der Lebenserfahrung entsprechende Würdigung des Tatrichters, die dieser seiner Entscheidung zugrunde legen durfte. Auch die Bet. zu 1 zieht die Richtigkeit dieses Erfahrungssatzes nicht in Zweifel, sondern stellt lediglich in Abrede, daß sie selbst von der Möglichkeit intensiver Nutzung Gebrauch macht. Darauf kommt es aus Rechtsgründen aber nicht an.

b) Beseitigungs- und Unterlassungsverlangen der Ag. bezüglich Gittertür und Treppe:

Aus den obigen Ausführungen folgt, daß die weitere Beschwerde der Bet. zu 1 auch unbegründet ist, soweit das LG diese - auf die Gegenanträge der Bet. zu 5 - verpflichtet hat, die Veränderung am Balkongeländer rückgängig zu machen, und ihr die Anbringung der mobilen Treppe untersagt hat. Die mit diesen Gegenanträgen geltend gemachten Ansprüche finden ihre Grundlage in § 1004 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB, §§ 15 Abs. 3, 14 Nr. 1, 22 Abs. 1 WEG.

c) Anspruch der Bet. zu 5 gegen die Bet. zu 1 auf Duldung der Beseitigung des Plattenbelags:

... Die vom Rechtsvorgänger der Bet. zu 1 angelegte, mit Platten befestigte Fläche stellt eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums dar, die nach den Feststellungen des LG der Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer bedurft hätte. Ein etwaiger Anspruch der Bet. zu 5 auf Beseitigung oder auf Duldung der Beseitigung ist aber - wie das LG zutreffend ausgeführt hat - wegen verspäteter Geltendmachung verwirkt.

Verwirkung unter diesem rechtlichen Gesichtspunkt ist anzunehmen, wenn sich der Schuldner wegen der Untätigkeit des Gläubigers über einen gewissen Zeitraum hin bei objektiver Beurteilung darauf einrichten darf und eingerichtet hat, dieser werde sein Recht nicht mehr geltend machen, und deswegen die verspätete Geltendmachung gegen Treu und Glauben verstößt (ständige Rechtsprechung, vgl. z. B. BGH NJW 1980, 880, BGHR § 242 BGB Verwirkung 7; BGHZ 25, 47, 51 ff.). Die Beurteilung, ob ein Anspruch verwirkt ist, hängt in erster Linie von den Umständen des Einzelfalles ab. Deren Würdigung ist Sache des Tatrichters und demgemäß in der Rechtsbeschwerdeinstanz nur beschränkt nachprüfbar (BGH WPM 1985, 1271).

Auf der Grundlage der getroffenen Feststellungen hat das LG den Tatbestand der Verwirkung zutreffend bejaht. Zur Vermeidung von Wiederholungen kann deshalb billigend auf die Ausführungen auf Seite 13, 2. Abs. des angefochtenen Beschlusses Bezug genommen werden. Was die Beteiligte zu 5 hiergegen mit ihrem Rechtsmittel vorbringt, stellt die tatrichterliche Würdigung nicht in Frage. Es trifft zwar zu, daß die Beteiligte zu 5 auf die Geltendmachung des Duldungsanspruches nicht - wie das LG annimmt - fünf bis sechs Jahre, sondern nur vier bis fünf Jahre verzichtet hat. Indessen hängt die Bejahung des Tatbestandes der Verwirkung nicht entscheidend von dieser zeitlichen Differenz ab. Das LG war sich - wie die Ausführungen auf Seite 12, 3. Abs. zeigen - bewußt, daß der Freisitz erst im Jahre 1992 oder 1993 mit Platten befestigt worden war. Es hat in der Duldung dieser baulichen Veränderung über Jahre hinweg das für die Verwirkung erforderliche zeitliche Moment gesehen, mag auch der Zeitraum, der zwischen dem Verlegen der Platten und der Geltendmachung des Anspruchs liegt, um ein Jahr unrichtig berechnet worden sein. (...)