Sondernutzungsrecht

Sondernutzungsrecht; Einräumung; Gegenleistung; Nichterfüllung; Bedingung

Wird durch einen unangefochten gebliebenen Mehrheitsbeschluß einem Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht an Teilen des Gemeinschaftseigentums (hier: Bastelraum) bis zu seinem Ausscheiden aus der Gemeinschaft eingeräumt und hieran zugleich die Erbringung von Gartenarbeiten als Gegenleistung geknüpft, so führt eine dem Verpflichteten zurechenbare Nichterfüllung der Gartenpflege in jedem Fall dazu, daß sein etwaiges Sondernutzungsrecht in gleicher Weise wie bei seinem Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft entfällt.

Die Bet. zu 1 bis 6 bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die Bet. zu 7 ist deren Verwalterin. Die Bet. zu 1 sind seit 1980 Eigentümer der mit Nr. 2 bezeichneten Wohnung. Im Hause befinden sich mehrere Kellerräume, die im Aufteilungsplan mit Nummern oder mit den Namen der ursprünglichen Eigentümer der Wohnungen bezeichnet sind. Im Text der Teilungserklärung (TE) finden die Kellerräume bei der Beschreibung der Wohnungen keine Erwähnung. Eigentümer der Wohnung der Bet. zu 1 war nach Errichtung des Hauses im Jahre 1963 zunächst der Bauherr B. Dieser nutzte den im Aufteilungsplan mit Nr. 6 bezeichneten Kellerraum, den daneben gelegenen Bastelraum sowie den diesen Räumlichkeiten vorgelagerten Vorraum. Auch in der Folgezeit wurden die Räume stets von den Eigentümern der Wohnung Nr. 2 genutzt. In der Wohnungseigentümerversammlung vom 25.9.1980 faßten die Eigentümer mit Stimmenmehrheit folgenden Beschluß: "Der Bastelraum wurde in die Gemeinschaft wieder eingeführt. Die Nutzung des Bastelraumes wird der Familie H. so lange gestattet, wie die Wohnung im Besitz der Familie H. sich befindet. Als Gegenleistung erbringt die Familie H. Gartenarbeiten im Vor- und Hintergarten. Nach Ausscheiden der Familie H. aus der Gemeinschaft fällt der Bastelraum wieder an die Gemeinschaft zurück."

In der Versammlung vom 10.2.1998 beschloß die Eigentümergemeinschaft die Überprüfung der Nutzung des Vorraums durch die Bet. zu 1 bzw. "ob die Nutzung des Raums durch Beschlüsse der Gemeinschaft abgedeckt ist". Die Bet. zu 1 haben beantragt festzustellen, daß den Bet. zu 2 bis 6 ein Anspruch auf Herausgabe des Bastelraums im Keller und des davor liegenden Kellervorraums der Wohnung Nr. 2 in das Gemeinschaftseigentum und dessen Nutzung nicht zusteht. Das AG hat diesen Antrag abgelehnt. Die hiergegen eingelegte sofortige Beschwerde der Bet. zu 1 hat das LG zurückgewiesen.

Die sofortige weitere Beschwerde der Bet. zu 1 hatte keinen Erfolg.

II. 2. a) Soweit das LG im einzelnen ausgeführt hat, die TE sowie der Aufteilungsplan und die dortige Bezifferung der Keller erlaubten nicht die Zuordnung des hier in Rede stehenden Bastelraums nebst Vorraum zu der im Sondereigentum der Bet. zu 1 stehenden Wohneinheit Nr. 2, ist dies rechtlich nicht zu beanstanden.

Zwar können außerhalb dieser Urkunden ggf. auch weitere für jedermann ohne weiteres erkennbare Umstände zur Auslegung herangezogen werden (vgl. BGHZ 92, 351 = NJW 1985, 385; Senat, ZMR 1998, 186). Da solche indes weder vorgetragen noch sonst ersichtlich sind, ist gegen die Bewertung der Kammer, da die fraglichen Räumlichkeiten hiernach im Zweifel Gemeinschaftseigentum seien (vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl. [2000], § 1 Rdnr. 37, § 5 Rdnr. 1 a), rechtlich nichts zu erinnern.

b) Es mag offenbleiben, ob in bestimmten Fällen durch unangefochten gebliebenen Mehrheitsbeschluß (§ 23 Abs. 4 WEG) ein Sondernutzungsrecht an Teilen des Gemeinschaftseigentums begründet werden kann (bejahend BGH, NJW 1970, 1316; BayObLG, WE 1993, 342; Senat, NZM 1999, 378; OLG Köln, NZM 1998, 979; verneinend KG, NZM 2000, 137 [(Vorlagebeschluß)]; OLG Köln, DWE 1991, 155; OLG Karlsruhe, WE 1991, 110; Wenzel, in: Festschr. f. Hagen, 1999, S. 232 [236 ff.]; ders., NZM 2000, 256 = ZWE 2000, 2). Im vorliegenden Fall können die Bet. zu 1 ein Sondernutzungsrecht an dem von ihnen genutzten Bastelraum nebst Vorraum durch die begehrte Feststellung nicht für sich reklamieren. Denn mit dem unangefochten gebliebenen Eigentümerbeschluß vom 25.9.1980 ist den Bet. zu 1 - wenn überhaupt - so jedenfalls nur ein eingeschränktes Sondernutzungsrecht an den Räumlichkeiten bis zu ihrem Ausscheiden aus der Gemeinschaft eingeräumt worden, weil dieses nach dem erkennbaren Willen sämtlicher Bet. an die Gegenleistung der Erbringung von Gartenarbeiten im Vor- und Hintergarten geknüpft worden ist. Es mag unentschieden bleiben, ob diese Verknüpfung rechtlich als Bedingung zu bewerten ist oder es sich hierbei um eine Beschlußgrundlage (Geschäftsgrundlage) handelt.

Eine den Bet. zu 1 zurechenbare Nichterfüllung der Gartenpflegeverpflichtung führt in jedem Fall dazu, daß ihr etwaiges Sondernutzungsrecht in bezug auf den Bastelraum nebst Vorraum in gleicher Weise endet wie bei einem Ausscheiden der Bet. zu 1 aus der Eigentümergemeinschaft. Denn eine auflösende Bedingung führte ebenso zum Rechtsverlust (§ 158 Abs. 2 BGB) wie der Fortfall der Geschäftsgrundlage für den Eigentümerbeschluß (§ 242 BGB). Die Nichterbringung der Gartenpflege ist den Bet. zu 1 fraglos zuzurechnen. Denn sie haben die weitere Leistung der Arbeiten nicht nur in der Eigentümerversammlung vom 10.2.1998 abgelehnt, sondern diese sind ihnen unstreitig durch - mangels Anfechtung bestandskräftigen (§ 23 Abs. 4 WEG) - Eigentümerbeschluß vom selben Tage entzogen worden. Hierdurch ist eine neue Situation entstanden, die das Feststellungsbegehren der Bet. zu 1 ungeachtet der Frage, ob ihnen jemals ein Sondernutzungsrecht an den fraglichen Räumlichkeiten zustand, als unbegründet erscheinen läßt.