Sondernutzungsrecht

Sondernutzungsrecht; Gemeinschaftseigentum; Toreinfahrt; Lastwagen; Miteigentumsanteil; bauliche Veränderung

Der Erwerber einer Eigentumswohnung hat den bei der Eigentumsteilung vorhandenen baulichen Zustand des Gemeinschaftseigentums hinzunehmen, selbst wenn in sein Sondernutzungsrecht eingegriffen wird.

Der Ast., der auf seinem Grundstück eine Spedition betrieb, teilte sein 1.769 qm großes Grundstück in zwei Miteigentumsanteile in der Weise auf, daß der Miteigentumsanteil von 1/3 Bruchteil mit dem Sondereigentum an dem auf der vorderen Grundstücksfläche befindlichen Wohnhaus und der Miteigentumsanteil von 2/3 Bruchteil mit dem Sondereigentum an dem auf der hinteren Grundstücksfläche gelegenen, gewerblich genutzten Bürogebäude nebst Lagerhalle und Garage verbunden wurden.

In § 3 der Teilungserklärung v. 15.10.1975 bestimmte der Ast.: "Die Nutzung der Einfahrt sowie der Unterhalt dieser Teilfläche erfolgt zu gleichen Teilen". Diese "Einfahrt" zur hinteren Grundstücksfläche verläuft über die vordere Grundstücksfläche; sie ist in der Teilungserklärung nicht näher beschrieben worden. Sie ist nur gestrichelt gekennzeichnet worden im "Lageplan mit Stellplätzen im Maßstab 1 : 500" (Blatt 11 der - geschlossenen - Grundakten zu Band ... Blatt ... des Grundbuchs von L.), der durch einen Stempel des Bezirksamtes E. zum Aufteilungsplan erklärt wurde, auf den die Teilungserklärung Bezug nimmt. Die Toreinfahrt ist auf dem Lageplan nicht eingezeichnet worden, sie ist nach der gestrichelten Linie jedenfalls breiter als der als Einfahrt bezeichnete Weg. Ob dieser Weg, der von der Straße zur hinteren Grundstücksfläche zwischen der Grundstücksgrenze und dem Wohnhaus verläuft, eine Breite von 3,50 m oder nur 3,00 m aufweist, ist nicht aufgeklärt worden. Unstreitig ist aber, daß das Einfahrtstor im Zeitpunkt der Teilung zwischen den Torpfeilern 4,40 m breit war.

Den Miteigentumsanteil von 1/3 verbunden mit dem Wohnhaus schenkte der Ast. seiner Ehefrau mit Vertrag v. 15.10.1975. Diese veräußerte ihr Wohneigentum mit Vertrag v. 20.12.1989 an die Ag.

Im Zuge der Sanierung und Modernisierung des Wohnhauses rissen die Ag. die Grundstückseinfriedung nebst Zufahrtstor ab und ersetzten das ursprünglich 4,40 m breite Tor durch ein Tor, das zwischen den Torpfeilern lediglich eine Breite von 3,59 m aufweist. Diese Baumaßnahmen ließen die Ag. ausführen, obwohl der Ast. sie mit Schreiben v. 22.10.1990 zur Unterlassung dieser Baumaßnahme aufgefordert hatte.

Der Ast. beantragte, die Ag. zu verpflichten, das Tor zur Grundstücksauffahrt zum Grundstück dahingehend zu ändern, daß die Torbreite zwischen den Torpfeilern wieder 4,40 m beträgt. Er führt dazu aus: Weder aus dem Teilungsplan noch aus der Abgeschlossenheitsbescheinigung oder aus dem Lageplan ergebe sich die Torbreite, da das Tor überhaupt nicht eingezeichnet sei. Der Lageplan sei auch nicht geeignet, im Zusammenspiel mit der Teilungserklärung die Grenzen des Sondernutzungsrechts im Einfahrtsbereich exakt festzulegen. Die Auslegung der Urkunden ergebe, daß der zur Zeit der Beurkundung bestehende Zustand weiterhin bestehen bleiben sollte. Bei einer Torbreite von 3,59 m könne er seinen neuen Gewerbebetrieb nicht fortführen, da angesichts der geringen Auffahrtsbreite und der aus den Photographien ersichtlichen Straßenverhältnisse größere Lastkraftwagen oder Lastkraftwagen mit Anhängern nicht auf die hintere Grundstücksfläche gelangen könnten.

Die Ag. beantragten die Zurückweisung dieses Antrags mit der Begründung: Für größere Lastfahrzeuge gebe es durch die Breite der Durchfahrt zwischen Haus und Nachbargrundstück eine natürliche Grenze. Die Zufahrt werde nicht durch die Torbreite von 3,59 m behindert, sondern durch die Straßenführung mit seitlicher Begrünung und Laternenmast; ein breiteres Tor würde nichts bringen.

Das AG Hamburg hat den Antrag zurückgewiesen, weil die maßstabsgerechte Umsetzung des Lageplans zur Teilungserklärung eine Einfahrtsbreite an der Grundstücksfront von lediglich 3,50 m ergebe und die Ag. die Überfahrt über ihre Sondernutzungsfläche nicht zu dulden hätten.

Mit seiner sofortigen weiteren Beschwerde richtet sich der Ast. gegen die vom LG Hamburg abgewiesene sofortige Beschwerde.

II. Das zulässige Rechtsmittel ist begründet. Die angefochtene Entscheidung hält im tenorierten Umfang der rechtlichen Nachprüfung (§ 27 FGG) nicht stand. Der Ast. hat einen Anspruch auf Wiederherstellung einer Toreinfahrt mit der früheren Breite von 4,40 m. Dieser Anspruch ergibt sich aus der Verletzung des zwischen den Wohnungseigentümern bestehenden Schuldverhältnisses (§§ 14 Nr. 1, Nr. 3, 15 Abs. 3 WEG) durch die Ag. aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB und aus § 823 Abs. 1 in Verbindung mit § 249 Satz 1 BGB. Diesen Anspruch kann der Ast. als einzelner Wohnungseigentümer geltend machen (OLG Hamm NJW-RR 1991, 910, 911).

Die Beseitigung der 4,40 m breiten Toreinfahrt und die Errichtung einer neuen, schmaleren Toreinfahrt stellt eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinn von § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG dar, da sie mit einer gegenständlichen Veränderung des Grundstücks verbunden ist (BayObLGZ 1975, 177, 181). Die Ag. waren nicht berechtigt, diese bauliche Veränderung eigenmächtig vorzunehmen, da hierdurch der Ast. über das in §§ 22 Abs. 1 Satz 2, 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt wurde.

Die Ag. hatten zu dulden, daß die Toreinfahrt eine Breite von 4,40 m hat (§ 1004 Abs. 2 BGB), da das Tor vor der Teilung in dieser Breite errichtet und mit Zustimmung ihrer Rechtsvorgängerin in dieser Breite genutzt worden ist (vgl. BayObLG NJWE-MietR 1996, 83, 84 [= WM 1995, 674]). Ihre Rechtsvorgängerin hatte vom Erwerb bis zur Veräußerung ihres Wohnungseigentums hingenommen, daß Lastkraftwagen beim Einbiegen von der Straße über eine Grundstücksfläche fahren, die ihrem Sondernutzungsrecht unterlag. Ihre Zustimmung war an keine Form gebunden und kann sogar stillschweigend erklärt werden; die Ag. sind an die von ihrer Rechtsvorgängerin erklärte Zustimmung gebunden (BayObLG NJW-RR 1993, 1165 [= WM 1993, 560]; NJW-RR 1995, 653 [= WM 1994, 640]; NJWE-Mietrecht 1996, 83, 84 [= WM 1995, 674]; OLG Hamm NJW-RR 1991, 910).

Auf Teilungserklärung und Grundbuchinhalt können sich die Ag. entgegen den Feststellungen des LG nicht berufen. Sie haben den bei der Eigentumsteilung vorhandenen baulichen, mit Einwilligung der Rechtsvorgängerin aufrechterhaltenen Zustand der Toreinfahrt hinzunehmen, selbst wenn in ihr Sondernutzungsrecht eingegriffen würde. Denn der von Lastkraftwagen überfahrene Teil der Grundfläche bleibt trotz des Sondernutzungsrechts eines Wohnungseigentümers gemeinschaftliches Eigentum (§ 1 Abs. 5 WEG). Die berechtigten Interessen eines Sondernachfolgers erfordern auch nicht eine Grundbucheintragung. Denn der Erwerber einer Eigentumswohnung kann den bei der Eigentumsteilung vorhandenen, vom Rechtsvorgänger akzeptierten baulichen Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums vor dem Erwerb ohne weiteres in Augenschein nehmen, sich von dem Veräußerer über die Rechtslage unterrichten lassen und davon seine Kaufentscheidung abhängig machen (OLG Hamm NJW-RR 1991, 910, 911; BayObLG NJWE-Mietrecht 1996, 83, 84 [= WM 1995, 674]).

Entgegen den Feststellungen des LG läßt sich zudem aus der Teilungserklärung und dem Lageplan, die Grundbuchinhalt geworden sind (vgl. Abschnitt 1 Abs. 3 sowie §§ 1 und 3 der Teilungserklärung) nicht herleiten, daß das Sondernutzungsrecht der Ag. bereits dadurch beeinträchtigt wird, daß die Toreinfahrt breiter als 3,59 m ist.

Grundbucheintragungen und die in Bezug genommenen Urkunden unterliegen der selbstständigen Auslegung durch das Rechtsbeschwerdegericht (BGHZ 13, 133, 134; Weitnauer Lüke, WEG, 8. Aufl., § 10 Rn. 44); für die Auslegung der Teilungserklärung und der Aufteilungspläne sind die für Grundbucheintragungen anzuwendenen Grundsätze maßgeblich. Danach ist nicht auf den Willen des Verfassers der Teilungserklärung abzustellen, sondern allein auf Wortlaut und Sinn, wie er sich für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen oder Inbezuggenommenen ergibt (BGH NJW 1984, 2576, 2577 [= WM 1985, 331]).

Nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 der Teilungserklärung gehören zu dem Sondereigentum der Ag. das Wohnhaus, im Lageplan ("Aufteilungsplan") in roter Umrandung dargestellt. In § 3 der Teilungserklärung heißt es: "Jeder der beiden Eigentümer hat das Recht ... des ausschließlichen Gebrauchs derjenigen Teile des Gemeinschaftseigentums, die sein Sondereigentum an den jeweiligen Gebäuden umschließen. Die Nutzung des im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Grund und Bodens ... wird in der Weise geregelt, daß der Inhaber des Teileigentums den hinteren Grund und Boden, beginnend von der Garage bis zur hinteren Grundstücksgrenze und der Wohnungseigentümer den vorderen Teil des Grund und Bodens ausgenommen die Einfahrt ... allein zu nutzen ... berechtigt ist. Die Nutzung der Einfahrt ... erfolgt zu gleichen Teilen".

Aus dieser Teilungserklärung ergibt sich keine genaue Abgrenzung des Sondernutzungsrechts der Ag. zum gemeinsam zu nutzenden Zufahrtsweg.

Der Lageplan ist Bestandteil der notariell beurkundeten Teilungserklärung geworden, wie das LG zutreffend ausführt, obwohl diese Skizze zunächst nur dazu dienen sollte, die Stellplätze auf dem Grundstück darzustellen. Nach § 1 Abs. 1 des Gesetzes zur Änderung und Ergänzung beurkundungsrechtlicher Vorschriften v. 20.2.1980 (BGBl. I, 157) führen mögliche Mängel dieses Planes nicht zur Nichtigkeit des beurkundeten Geschäfts, da der Hauptinhalt der zu begründenden Rechte und Pflichten sich in hinlänglich klaren Umrissen aus der Teilungserklärung und dem Lageplan ergibt.

Im Lageplan ist die "Einfahrt" nur gestrichelt eingezeichnet worden. Es kann auf sich beruhen, ob diese Strichelung die Breite des Weges, auf den der Antragsteller angewiesen ist, um die hintere Grundstücksfläche zu erreichen, verbindlich festlegen sollte oder nicht. Jedenfalls läßt sich eine bestimmte Torbreite dem Lageplan nicht entnehmen. Denn der Maßstab dieses Planes soll 1 : 500 betragen. Da der Abstand zwischen Grundstücksgrenze und dem im Sondereigentum der Antragsgegner stehenden Wohnhaus auf dem Lageplan nur 5 cm beträgt, die Einfahrt aber unstreitig nicht (5 cm x 500 =) 2.500 cm ist, kann der angegebene Maßstab von 1 : 500 nicht richtig sein. Ist der Weg 3 m breit, dann wäre von einem Maßstab 1 : 600 auszugehen. Auf dem Plan ergibt die Messung des Abstandes zwischen Grundstücksgrenze und gestrichelter Linie im Bereich der Toreinfahrt 7,5 cm. Bei einem Maßstab von 1 zu 600 wäre die Toreinfahrt auch nach dem Plan 7,5 cm x 600 = 4.500 cm breit. Sollte der Weg sogar 3,5 m breit sein, dann wäre nach dem Plan die Toreinfahrt noch breiter als 4,5 m.

Außergewöhnliche Umstände, die eine Toreinfahrt von 4,40 m Breite als grob unbillig für die Antragsgegner und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen, liegen nicht vor, auch wenn die unterschiedlichen Interessen der Beteiligten gewürdigt werden.

Den Antragsgegnern wird bei einer Torbreite von 4,40 m zwar zugemutet hinzunehmen, daß gelegentlich ein Teil der Grundstücksfläche, die ihrem Sondernutzungsrecht unterliegt, von Lastkraftwagen überfahren wird. Diese Nutzung durch LkW kann aber nur geringfügig sein, weil die Lastkraftfahrer das 4,40 m breite Tor durchfahren und die schmale Durchfahrt zwischen der Grundstücksmauer und dem Wohnhaus einhalten müssen. Die Antragsgegner wußten bei Erwerb des Wohnungseigentums, daß der Antragsteller Speditionskaufmann ist und daß die hintere Grundstücksfläche mit der Lagerhalle gewerblich genutzt wird; sie mußten auch erkennen, daß die Breite der Toreinfahrt und des anschließenden Weges nicht präzise im Aufteilungsplan festgehalten worden ist. Sie bestreiten zwar, daß das Einbiegen von großen Lastkraftwagen von der durch Begrünung und einem Laternenpfahl verengten Straße auf die schmale Durchfahrt dadurch erschwert wird, daß das Tor nur 3,59 m breit ist. Der Antragsteller hat aber zutreffend die naturwissenschaftlich feststehende und damit auch vom Rechtsbeschwerdegericht zu berücksichtigende Tatsache aufgeführt, daß Lastkraftwagen, insbesondere mit Anhänger, beim Rangieren in die Einfahrt eine größere Durchfahrtsbreite benötigen, als wenn sie lediglich bei gerader Streckenführung die Auffahrt neben dem Wohnhaus passieren. Denn beim Einfahren auf das Grundstück muß ein Lastkraftwagen aufgrund der unbestrittenen Straßenverengung durch Begrünung und Laternenmast mit eingeschlagenen Rädern eine Kurve von 90° Winkel fahren, um auf das Grundstück zu gelangen. Somit wird beim Rangieren eine Breite benötigt, die weit über der Lastwagenbreite von rund 3 m liegt. Somit verbieten Treu und Glauben nicht die Wiederherstellung des bei der Auflassung an die Antragsgegner am 20.12.1989 bestehenden Zustandes der Toreinfahrt.

Auch unter Billigkeitsgesichtspunkten und unter Abwägung des Interesses der Antragsgegner an einer ungestörten Nutzung der vorderen Grundstückshälfte und des Interesses des Antragstellers, einen Speditionsbetrieb auf der hinteren Grundstücksfläche wie bislang entweder selbst oder durch Mieter zu betreiben, waren die Antragsgegner nicht berechtigt, eigenmächtig den damals bestehenden Zustand zu verändern. Denn die nur gelegentliche und geringfügige Beeinträchtigung ihres Sondernutzungsrechts erscheint weitaus weniger gewichtig als das Interesse des Antragstellers an der Beibehaltung der gewerblichen Nutzung seiner Grundstücksfläche im bisherigen Umfang.