Sondernutzungsrecht

Sondernutzungsrecht; Aufhebung; Grundbucheintragung der Aufhebung eines Sondernutzungsrechts; Teilungserklärung

Bei einer Teilung nach § 8 WEG kann der Aufteilende, wenn er Alleineigentümer geblieben ist, ein von ihm begründetes Sondernutzungsrecht auch wieder aufheben Die Aufhebung kann auch durch letztwillige Verfügung geschehen Die erforderliche Außenwirkung tritt jedenfalls mit Testamentseröffnung durch das Nachlaßgericht ein.

Die Eintragung der Begründung oder Aufhebung eines Sondernutzungsrechts im Grundbuch ist nur wegen ihrer Wirkung für und gegen Sonderrechtsnachfolger von Bedeutung. Für einen Gesamtrechtsnachfolger stellt sich nie ein Eintrittsproblem, da er kraft Gesetzes in alle Rechte und Pflichten eintritt, vgl. § 1922 BGB für den Erben.

Der Antragsteller und der Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Die Mutter der Beteiligten war Alleineigentümerin eines Grundstucks. Mit Teilungserklärung vom 3.3.1983 begründete sie daran nach § 8 WEG Wohnungseigentum. Es wurden die beiden im Aufteilungsplan mit Nr. 1 und Nr. 2 bezeichneten Wohnungen gebildet. Bis zu ihrem Tod am 25.9.1999 blieb sie Eigentümerin der Wohnungen. In § 4 der Teilungserklärung ist bestimmt, daß dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 1 u. a. die Sondenutzung an den Gewächshäusern, dem Wirtschaftsgebäude und Nebengebäude mit der darin befindlichen Garage Nr. 1 sowie an dem Gärtnereigelände zusteht.

In ihrem Testament vom 6.7.1998 verfügte die Mutter der Beteiligten u. a.:

"Meine ... Kinder sollen aus dem Grundstück (= Grundstück der Wohnanlage) erhalten:

... (= Antragsteller) die Eigentumswohnung Nr. 2 und die Hälfte der Nebengebäude.

... (= Antragsgegner) die Eigentumswohnung Nr. 1 und die Hälfte der Nebengebäude."

In der Zeit von April 2001 bis August 2003 erzielte der Antragsgegner aus der Vermietung der Nebengebäude Mieteinnahmen von jeweils 511,30 € monatlich. Der Antragsteller ist der Auffassung, das Sondernutzungsrecht an diesen Nebengebäuden sei mit Testament vom 6.7.1998 aufgehoben worden. Ein Sondenutzungsrecht stehe dem Antragsgegner deshalb nicht zu. Folglich gebühre ihm die Hälfte der erzielten Mieteinnahmen.

Der Antragsteller hat beantragt, den Antragsgegner zur Zahlung von 7.413,85 € nebst Zinsen zu verpflichten. Das Amtsgericht hat dem Antrag stattgegeben. Das Landgericht hat auf die sofortige Beschwerde des Antragsgegners den Beschluß des Amtsgerichts dahingehend abgeändert, daß der Antragsgegner zur Zahlung von 766,95 € nebst Zinsen verpflichtet und der Zahlungsantrag im übrigen abzuweisen ist. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers, die Erfolg hatte.

II. 2. (...) Der Antragsgegner ist nach 812 Abs. 1 Satz 1 BGB verpflichtet, an den Antragsteller über den vom Landgericht zuerkannten Betrag von 766,95 € hinaus weitere 6.646,90 € zu bezahlen. Der Antragsgegner ist um den in der Zeit von April 2001 bis August 2003 aus Mieteinnahmen erzielten Betrag in Höhe von insgesamt 7.413,85 € ungerechtfertigt bereichert. Dem Antragsgegner stand nämlich in dieser Zeit ein Sondernutzungsrecht an den Nebengebäuden nicht zu. Bei einer Teilung nach § 8 WEG kann der Alleineigentümer Sondernutzungsrechte einseitig begründen. Dies ist hier in der Teilungserklärung vom 3.3.1983 geschehen; dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 1 wurde die Sondernutzung an den Gewächshäusern, dem Wirtschaftsgebäude und Nebengebäude, der Garage Nr. 1 und dem Gärtnereigelände eingeräumt. Die Aufhebung von Sondenutzungsrechten folgt denselben Rechtsregeln wie ihre Begründung (Staudinger/Kreuzer WEG § 15 Rn. 82), somit kann der Alleineigentümer ein Sondernutzungsrecht auch wieder aufheben.

Ein Sondernutzungsrecht kann in Form einer Vereinbarung begründet werden. Das Sondernutzungsrecht entsteht dann mit Zustandekommen der Vereinbarung der Wohnungseigentümer. Die Eintragung des Sondenutzungsrechts im Grundbuch ist nicht konstitutiv, wohl aber von Bedeutung wegen seiner Wirkung für und gegen Sonderrechtsnachfolger (§ 10 Abs. 2 WEG). Wird ein Sondernutzungsrecht im Zusammenhang mit einer Aufteilung nach § 8 WEG begründet, bedarf die Erklärung. einer Außenwirkung; in der Regel wird dies die Eintragung im Grundbuch sein (Staudinger/Kreuzer §1 Rn. 85).

Bei einer Aufteilung nach § 8 WEG kann ein Sondernutzungsrecht vom Aufteilenden allein auch wieder aufgehoben werden, solange er noch Alleineigentümer ist. Die Aufhebung kann auch einem Testament erfolgen. Für die erforderliche Außenwirkung genügt die Testamentseröffnung durch das Nachlaßgericht. Gegenüber einem Sondernachfolger ist die Begründung oder Aufhebung eines Sondernutzungsrechts nur wirksam, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist. Ist dies nicht der Fall, kommt es auf die Kenntnis oder Nichtkenntnis des Sondernachfolgers nicht an (Barmann/Pick WEG 9 Aufl. § 10 Rn. 61). Unter Sondernachfolger ist jeder Erwerber zu verstehen, der nicht im Erbgang, durch Vereinbarung von Gütergemeinschaft, Verschmelzung oder ähnliche Fälle der Gesamtrechtsnachfolge erwirbt, insbesondere also der rechtsgeschäftliche Erwerber (Käufer, Beschenkter, sonstiger kraft Vertrags Erwerbender) und der Erwerber kraft Hoheitsakts. Für den Gesamtrechtsnachfolger stellt sich nie ein Eintrittsproblem, da er kraft Gesetzes in alle Rechte und Pflichten eintritt; vgl. § 1922 BGB für den Erben (Staudinger/Kreuzer § 10 Rn. 71).

Nach dem Testament erhält der Antragsteller die Wohnung Nr. 2 und die Hälfte der Nebengebäude. Diese Vermögenswerte sind dem Antragsteller ohne Einschränkung zu übertragen. Das der Wohnung Nr. 1 zugeordnete Sondernutzungsrecht ist folglich durch das Testament aufgehoben worden, und zwar mit Wirkung für den Todesfall. Am 25.10.1999 ist das Testament vom Nachlaßgericht eröffnet worden. Der Antragsgegner hat somit im Zeitraum von April 2001 bis August 2003 eine Rechtsstellung beansprucht, die ihm nicht zusteht.

Eine Mutter begründete zwei Wohnungseigentumsrechte, blieb aber bis zu ihrem Tod Eigentümerin beider Wohnungen. Der Wohnung Nr. 1 ordnete sie in der Teilungserklärung Sondernutzungsrechte an Gewächshäusern, Gartenflächen Garagen und weiteren Nebengebäuden zu. In ihrem Testament verfügte sie jedoch, daß jeder ihrer beiden Söhne eine Eigentumswohnung und die "Hälfte der Nebengebäude" erhalten sollte, die von dem Sohn mit der Wohnung Nr. 2 für ca. 500 Euro monatlich vermietet waren. Der Sohn mit der Wohnung Nr. 1 forderte die Hälfte der Mieteinnahmen für sich. Er hatte in einem Prozeß von seinem Bruder die Aufgabe des Sondernutzungsrechts verlangt und darüber eine rechtskräftiges Urteil erstritten.

Entgegen den Vorinstanzen, die eine Aufteilung der Mieteinahmen erst von der Rechtskraft des Verzichtsurteils an zugebilligt hatten, führte das BayObLG aus, daß die Mutter das Sondernutzungsrecht bereits durch ihr Testament wirksam aufgehoben hatte und die beiden Söhne als Gesamtrechtsnachfolger auch ohne Eintragung im Grundbuch daran gebunden seien. Deshalb sind die Mieteinnahmen von Anfang an aufzuteilen.