Sondernutzungsrecht

Sondernutzungsrecht; Grundbucheintragung; eintragungsfähiges Sondernutzungsrecht; Waschküche; Trockenraum; Waschkeller; Wohnungsgrundbuch

Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen die einzelnen Wohnungseigentümern in der Teilungserklärung eingeräumte Befugnis, in der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Waschküche Waschmaschinen und Wäschetrockner aufzustellen, als Sondernutzungsrecht in das Wohnungsgrundbuch eingetragen werden kann, wenn den anderen Wohnungseigentümern das Recht zu sonstiger Nutzung der Waschküche, etwa als Trockenraum, verbleibt.

Die Beteiligte war im Grundbuch des AG Halle-Saalekreis als Eigentümerin des Grundstücks eingetragen. Am 4.12.1995 gab sie zu notarieller Urkunde des Notars eine Teilungserklärung dahingehend ab, daß sie das Eigentum an dem Grundstück in zehn Miteigentumsanteile in der Weise aufteilte, daß mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räumen in dem auf dem Grundstück befindlichen Gebäude verbunden ist, während alle sonstigen Räume bzw. Grundstücksbestandteile im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer verbleiben. Zu Sondernutzungsrechten einzelner Eigentümer ist in Zif. II. der Urkunde unter Buchst. a) folgendes bestimmt:

"An dem mit "Waschküche" bezeichneten Raum im Kellergeschoß des Seitenflügels werden Sondernutzungsrechte dergestalt eingeräumt, daß die jeweiligen Eigentümer der mit Nummern 5-10 bezeichneten Wohnungen das ausschließliche Recht haben, in diesem Raum Waschmaschinen/Wäschetrockner aufzustellen. Für die räumliche Ausdehnung ist die Vorgabe durch die zu installierenden Betonsockel maßgebend. Durch die vorstehenden Sondernutzungsrechte wird das Recht sämtlicher Wohnungseigentümer, diesen Raum als Trockenraum zu benutzen, nicht eingeschränkt."

Unter Zif. III. (Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums, Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, Verwaltung) befindet sich in § 3 (Nutzung) Nr. 1 folgende Bestimmung:

"Soweit in Abschnitt II. Sondernutzungsrechte am gemeinschaftlichen Eigentum aufgeführt sind, wird der Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums dahin geregelt, daß den betreffenden Wohnungseigentümern das Recht zusteht, diese Teile des gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluß der übrigen Wohnungseigentümer zu nutzen, soweit nicht hinsichtlich der Waschküche die Nutzung als Trockenraum durch sämtliche Eigentümer gestattet ist. Der Sondernutzungsberechtigte darf jedoch den Charakter des Nutzungsgegenstandes nicht verändern; die Nutzung ist nur in dem durch diese Zweckbestimmung gesetzten Rahmen zulässig."

Gemäß Zif. IV. bewilligte und beantragte die Beteiligte, die Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum gemäß Zif. II. der Urkunde dergestalt in das Grundbuch einzutragen, daß die Vereinbarung nach Zif. III. der Urkunde zum Inhalt des Sondereigentums gemacht wird.

Das Grundbuchamt legte daraufhin als Wohnungseigentumsgrundbuch zu den neugebildeten Eigentumswohnungen die Blätter 2171-2180 an. Dort wurde im Bestandsverzeichnis u. a. jeweils folgendes eingetragen: "Dem Miteigentumsanteil ist kein Sondernutzungsrecht zugeordnet.

Das Miteigentum ist durch die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentums- und Sondernutzungsrechte (G. Blätter 2171 bis 2180 mit Ausnahme dieses Blattes) beschränkt.

Im übrigen wird wegen des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums und der Sondernutzungsrechte auf die Bewilligung v. 4.12.1995 (UR.

Nr.: 1099/95 Notar/in S. in M.) Bezug genommen. Mit Schreiben des Notars S. v. 10.12.1996 machte die Beteiligte daraufhin geltend, daß das gemäß Zif. II. Buchst. a) der Teilungserklärung den Eigentümern der Wohnungen 5-10 eingeräumte Sondernutzungsrecht bezüglich der Waschküche nicht in den betreffenden Wohnungsgrundbuchblättern vermerkt worden sei und bat um Überprüfung. Hierauf teilte die Grundbuchrechtspflegerin mit Schreiben v. 10.1.1997 mit, daß es sich bei der entsprechenden Regelung nicht um ein Sondernutzungsrecht handele, da die übrigen Eigentümer nicht von der Mitbenutzung der Waschküche ausgeschlossen worden seien. Der daraufhin von der Beteiligten durch Schreiben des Notars eingelegten Erinnerung haben Grundbuchrechtspfleger und -richter nicht abgeholfen. Letzterer hat sie daher dem LG Halle zur Beschwerdeentscheidung vorgelegt. Dieses hat die Beschwerde zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten, die durch einen vom Notar unterzeichneten Schriftsatz eingelegt wurde.

II. 2. a) aa) Zutreffend hat die Beschwerdekammer zunächst dargelegt, daß ein Sondernutzungsrecht mit dem Inhalt, wie er in der Teilungserklärung v. 4.12.1995 bezüglich der Waschküche vorgesehen ist, nicht bestellt bzw. ins Grundbuch eingetragen werden kann. Das Wesen des Sondernutzungsrechts besteht darin, daß einem oder mehreren (vgl. BayObLG WE 1994, 17 [= WM 1992, 705]) Wohnungseigentümern das Recht eingeräumt wird, gemeinschaftliches Eigentum bzw. einen bestimmbar abgegrenzten Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums alleine, also unter Ausschluß der übrigen Wohnungseigentümer zu nutzen (Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl., § 15 Rn. 25), wobei das Recht des Sondernutzungsberechtigten soweit reicht, wie es ihm eingeräumt wird (Weitnauer/Lüke a. a. O., Rn. 27). Ein Sondernutzungsrecht kann daher, wie das LG rechtsfehlerfrei ausgeführt hat, nicht in der Form eingeräumt werden, daß dem Berechtigten für einen bestimmten Teil des gemeinschaftlichen Eigentums eine bestimmte Art der Nutzung (Aufstellen von Waschmaschine und Wäschetrockner) vorbehalten wird, die den anderen Wohnungseigentümern versagt ist, während andere Nutzungsarten (Nutzung der Waschküche als Trockenraum) allen Wohnungseigentümern gestattet ist. Zwar ist eine derartige Regelung nach § 15 Abs. 1 WEG zulässig, sie kann aber nicht als Sondernutzungsrecht zum Inhalt des Sondereigentums einer oder mehrerer Wohnungseigentümer gemacht und durch Eintragung in das Grundbuch in der Weise "verdinglicht" werden, daß sie gemäß § 10 Abs. 2 WEG auch gegen etwaige Sondernachfolger der Wohnungseigentümer wirken (vgl. Weitnauer/Lüke a. a. O., Rn. 29).

Etwas anderes ergibt sich entgegen der Ansicht der Beteiligten auch nicht daraus, daß in bestimmten Fällen den vom Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossenen Wohnungseigentümern gegen den Sondernutzungsberechtigten das Recht zusteht, das der Sondernutzung unterworfene gemeinschaftliche Eigentum zu betreten (vgl. KG NJW-RR 1990, 333 f. [= WM 1990, 125]; BayObLGZ 1985, 204, 207 [= WM 1987, 35]). Denn dabei handelt es sich nicht um ein den übrigen Wohnungseigentümern durch die Teilungserklärung oder spätere Vereinbarung originär eingeräumtes Recht auf Mitbenutzung des dem Sondernutzungsrecht unterworfenen Teils des gemeinschaftlichen Eigentums, sondern um eine Belastung des Sondernutzungsrechts, die sich aus den Bindungen des ihm unterworfenen gemeinschaftlichen Eigentums deswegen ergibt, weil sein Betreten für einige oder alle anderen Wohnungseigentümer notwendig ist, um ihr Sondereigentum oder andere Teile des gemeinschaftlichen Eigentums zweckentsprechend nutzen zu können. Es liegt daher in diesen Fällen lediglich eine Art "Notwegerecht" der anderen Wohnungseigentümer über den der Sondernutzung unterworfenen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums vor, nicht jedoch ein sonstiges freies Mitbenutzungsrecht.

Allerdings hat die Beteiligte in der Teilungserklärung bezüglich des Umfangs des Sondernutzungsrechtes die ausdrückliche Regelung getroffen, daß für "die räumliche Ausdehnung ... die Vorgabe durch die zu installierenden Betonsockel maßgebend" sei. Dies könnte dahin verstanden werden, daß die Beteiligte nicht die gesamte Waschküche dem inhaltlich näher ausgestalteten Sondernutzungsrecht (Aufstellen von Waschmaschine und Wäschetrockner) der Eigentümer der Wohnungen Nr. 5-10 unterwerfen wollte, sondern nur einen abgegrenzten Teil, während der andere Teil der Waschküche der Nutzung als Trockenraum durch alle Wohnungseigentümer offenstehen sollte. Jedoch sind diese Nutzungssphären nicht hinreichend gegeneinander abgegrenzt, um die Einräumung eines eintragungsfähigen Sondernutzungsrechts begründen zu können. Dies gilt sowohl in vertikaler (s. sogleich) wie in horizontaler Richtung (s. bb).

Wird an einem innerhalb eines Gebäudes gelegenen Raum oder Teil eines Raumes, der zum gemeinschaftlichen Eigentum zählt, ein Sondernutzungsrecht bestellt, so ist regelmäßig davon auszugehen, daß sich das Sondernutzungsrecht vom Boden bis zur Decke des Raumes erstreckt. Dies kann indessen anders sein, wenn das Sondernutzungsrecht inhaltlich auf eine Nutzungsart beschränkt ist, die der Natur der Sache nach nicht die gesamte Raumhöhe beansprucht, wie dies hier beim Aufstellen von Waschmaschinen und Wäschetrocknern der Fall ist. Zwar mag es auch in diesen Fällen nahe liegen, daß das Sondernutzungsrecht sich auf die gesamte Raumhöhe erstrecken soll, so daß eine entsprechende Auslegung der Teilungserklärung bzw. der Vereinbarung der Wohnungseigentümer über die Einräumung des Sondernutzungsrechts in Betracht zu ziehen ist. Dies gilt jedoch dann nicht, wenn den anderen Wohnungseigentümern eine bestimmte Nutzung des fraglichen Raumes vorbehalten wird, die sich ihrer Art nach auf den Bereich des Sondernutzungsrechtes erstrecken kann, ohne dieses zu beeinträchtigen. Denn in diesen Fällen ist durchaus denkbar, daß sich das Sondernutzungsrecht auch vertikal auf einen Teil des Raumes beschränken soll. So liegt es hier. Die Nutzung der Waschküche als Trockenraum ist nicht nur in dem Bereich möglich, in welchem keine Waschmaschinen oder Wäschetrockner aufgestellt sind, vielmehr können Wäscheleinen auch über diesen Geräten gespannt und kann Wäsche dort zum Trocknen aufgehängt werden. Die Regelung des Sondernutzungsrechts in der Teilungserklärung läßt offen, ob dies den übrigen Wohnungseigentümern gestattet sein soll oder nicht. Eine eindeutige Auslegung der Bestimmung ist hierzu nicht möglich. Die Eintragungsbewilligung entbehrt daher schon aus diesem Grunde der erforderlichen Bestimmtheit.

bb) Dies gilt indessen auch hinsichtlich der horizontalen Ausdehnung des Sondernutzungsrechtes. Entgegen der Ansicht der Beschwerdekammer wäre zwar grundsätzlich an einem durch einen Betonsockel abgegrenzten Teil eines Raumes die Einräumung eines Sondernutzungsrechts möglich. Dennoch ermangelt die Eintragungsbewilligung bezüglich der horizontalen Ausdehnung des Sondernutzungsrechts hier der erforderlichen Bestimmtheit. Im einzelnen: Der grundbuchrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz erfordert, daß die Eintragungsbewilligung (Teilungserklärung oder Vereinbarung) die Fläche, an der das Sondernutzungsrecht bestehen soll, klar und bestimmt bezeichnet (Demharter Anh. zu § 3 Rn. 21). An die Bezeichnung der Grundstücksfläche sind dabei die gleichen Anforderungen zu stellen wie bei sonstigen Eintragungen, die einen Grundstücksteil betreffen (BayObLGZ 1985, 204, 207 [= WM 1987, 35]; BayObLG Rpfleger 1989, 194 [= WM 1989, 197]; DNotZ 1994, 244, 245 [= WM 1994, 149]; Demharter a. a. O.). Allerdings genügt es, wenn der Ausübungsbereich des Sondernutzungsrechts bestimmbar ist. Hierzu kann es ausreichen, daß wegen des betroffenen Grundstücksteils auf einen Plan, eine Karte oder Skizze Bezug genommen wird (BayOBLGZ 1985, 204, 207 [= WM 1987, 35]; BayObLG Rpfleger 1989, 194 [= WM 1989, 197]; DNotZ 1994, 244, 245 [= WM 1994, 149]). Auch eine eindeutige Beschreibung der Grundstücksfläche anhand von Merkmalen in der Natur kann ausreichen (BayObLGZ 1985, 204, 207 [= WM 1987, 35]). Liegt die fragliche Fläche innerhalb eines Gebäudes, kann darüber hinaus auf Merkmale Bezug genommen werden, die mit dem Gebäude dauerhaft verbunden sind (BayObLG a. a. O.).

Diesen Anforderungen genügt die Eintragungsbewilligung der Beteiligten jedoch nicht. Auf die der Teilungserklärung beigefügten Pläne nimmt sie nicht Bezug. Im übrigen ist dort die Lage der vorgesehenen Betonsockel nicht eingeräumt. Allerdings hätte es ausgereicht, wenn bei Abgabe der Eintragungsbewilligung bzw. des Eintragungsantrages die Betonsockel, auf deren Bereich sich das Sondernutzungsrecht beschränken sollte, bereits vorhanden gewesen wären. Damit wäre der Ausübungsbereich des Sondernutzungsrechts ausreichend bestimmt gewesen, da durch ein mit dem Gebäude dauerhaft verbundenes Merkmal hinreichend beschrieben. Mit einer Umgehung der §§ 3 Abs. 2, 5 Abs. 4 WEG hätte dies entgegen der Ansicht des LG nichts zu tun gehabt: Jedoch waren die Betonsockel in dem Zeitpunkt, als die Bet. die Eintragung bewilligte und beantragte, noch nicht vorhanden, sie sollten vielmehr erst noch angebracht werden. Damit war aber ihre Lage völlig offen und im Zeitpunkt der Eintragung, auf den es zunächst maßgeblich ankommt, der Ausübungsbereich des Sondernutzungsrechtes nicht hinreichend bestimmt.