Sondernutzungsrecht

Sondernutzungsrecht; schuldrechtlich; Mehrheitsbeschluß; bestandskräftig

Zur Begründung eines Sondernutzungsrechts schuldrechtlicher Art an Teilen des Gemeinschaftseigentums bedarf es grundsätzlich der einstimmigen Vereinbarung aller Wohnungseigentümer. Wird der ein solches Sondernutzungsrecht einräumende bloße Mehrheitsbeschluß aber nicht angefochten und mangels Anfechtung bestandskräftig, so ist er künftig verbindlich.

In einer Eigentumswohnanlage (Wohn- und Geschäftshaus), bestehend aus zwei Häusern mit insgesamt 70 Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheiten, erwarb der Ag. und Bet. zu 2 im Wege der Zwangsversteigerung ein im Kellergeschoß gelegenes Teileigentum, verbunden mit dem Sondereigentum an den Baderäumen im Kellergeschoß mit einer Größe von 543,28 m2. Hinsichtlich der Räume im Kellergeschoß weist der Aufteilungsplan darüber hinaus u. a. zwei Abstellräume für Kinderwagen und Fahrräder aus, und zwar einen neben dem "Maschinenraum" und den anderen - hier streitigen - zwischen dem Treppenhaus und der "Ruhezone". In einem im Jahre 1979 eingeleiteten Vorverfahren der Eigentümergemeinschaft gegen den damaligen Initiator-Bauherrn R. der Eigentumswohnanlage und anschließenden Eigentümer des vorg. Teileigentums, des sog. "Römerbades", hatte dieser verpflichtet werden sollen, den im Aufteilungsplan als Fahrradkeller vorgesehenen und von ihm durch Vornahme einer Abmauerung als Kassenraum (= "Annahme") des Römerbadens genutzten Raum zu räumen und den nach der Teilungserklärung vorgesehenen Fahrradkeller zu schaffen. AG und LG verpflichteten den vormaligen Eigentümer antragsgemäß. Der Senat hob indes mit Beschluß vom 11.12.1980 die landgerichtliche Entscheidung auf und verwies die Sache zwecks erforderlicher Nachholung weiterer tatsächlicher Feststellungen zur erneuten Behandlung und Entscheidung an das LG. Das Verfahren ist dann nicht zu Ende geführt worden. Jahre später, und zwar in der Eigentümerversammlung vom 16.7.1991, hatte der Ag. einstimmig die Genehmigung für die von ihm für das Jahr 1992 geplanten Umbaumaßnahmen des von ihm im Wege der Zwangsversteigerung erworbenen Teileigentums im Keller (ehemaliges Römerbad) zwecks Teilvermietung an eine ärztliche Praxisgemeinschaft erhalten. Im Frühjahr 1992 ließ der Ag. die Räume in eine radiologische Praxis umbauen. Seinerzeit erworben hatte er das Teileigentum in dem baulichen Zustand, wie er auf der von ihm vorgelegten Zeichnung B 7 ersichtlich ist. Die von dem Ag. dann vorgenommene Änderung und der heutige bauliche Zustand ergeben sich aus den Zeichnungen B 5. Der daraufhin vom Ast. in der Eigentümerversammlung vom 1.7.1992 gestellte Antrag, den Ag. zur Herausgabe des Fahrradkellers im Haus Nr. 5 und zur Entfernung der Lüftungsanlage zu verpflichten, wurde von den übrigen Eigentümern abgelehnt. Der dagegen erfolgte Antrag, "daß der Fahrradraum in der vorhandenen Form von der Eigentümergemeinschaft akzeptiert wird" und der jetzige Zustand in der Toreinfahrt so zu belassen ist, wurde von den Eigentümern gegen die Stimme nur des Ast. angenommen.

Im vorliegenden Verfahren gegen den Ag. beansprucht der Ast. die Herausgabe einer angeblich von diesem in Besitz genommenen Teilfläche des Fahrradkellers an die Eigentümergemeinschaft. Er beantragt mit beim AG am 31.7.1992 eingegangenen Schriftsatz, den Ag. zu verpflichten, a) die in Besitz genommene Teilfläche des Fahrradkellers an die Eigentümergemeinschaft herauszugeben, und

b) die im Bereich der Toreinfahrt angebrachten Lüftungsanlagen und Ummauerungen zu entfernen. Er ist der Ansicht, daß der Ag. dem Gemeinschaftseigentum zugehörige Teilflächen baulich seinem Sondereigentum zugeordnet habe dadurch, daß er im Rahmen der Umbauarbeiten eigenmächtig a) eine Teilfläche des vorhandenen und im Gemeinschaftseigentum stehenden Kinderwagen- und Fahrradraums für sich in Besitz genommen habe, indem er den Fahrradraum verkleinert und die abgezweigte Teilfläche baulich seinem Sondereigentum zugeordnet, und b) im Bereich der Toreinfahrt die Lüftungsanlage angebracht habe. Mit Schriftsatz vom gleichen Tag hat der von demselben Anwalt vertretene frühere Miteigentümer M. mit gesondertem, gegen die übrigen Miteigentümer gerichteten Antrag den Eigentümerbeschluß u.a. zu TOP 5 b Nr. 2 angefochten und beantragt, den Beschluß für ungültig zu erklären sowie die übrigen Eigentümer zur Zustimmung zu verpflichten, daß der Miteigentümer Dr. St., der Bet. zu 2, den in Besitz genommenen Teil des Fahrradkellers an die Eigentümergemeinschaft herausgebe. Den Antrag hat er indes nach erfolgter Veräußerung seines Wohnungseigentums für erledigt erklärt. Das AG wies die Anträge des Ast. ab. Das LG gab auf die sofortige Beschwerde unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels dem Antrag zu a) statt und verpflichtete den Ag., die in Besitz genommene, neben dem heutigen Fahrradkeller gelegene und als Eingang zur radiologischen Praxis benutzte Teilfläche von knapp 4 m2 an die Gemeinschaft herauszugeben. Auf die sofortige weitere Beschwerde des Ag. hat das OLG den Beschluß des LG aufgehoben und die sofortige Beschwerde gegen den Beschluß des AG zurückgewiesen.

... Die Ausführungen [des LG] sind aus Rechtsgründen zu beanstanden. Zwar ist das RechtsbeschwGer. an die Tatsachenwürdigung des LG hinsichtlich der Annahme, daß die streitige Teilfläche Gemeinschaftseigentum darstelle, gebunden, denn sie ist rechsfehlerfrei zustande gekommen; eine weitergehende Nachprüfung ist insoweit dem Senat verwehrt (§ 27 FGG, § 561 ZPO). Gleichwohl ist der Ag. nicht dem Antrag des Ast. entsprechend nach § 1004 Abs. 1 BGB, § 15 Abs. 3 WEG verpflichtet, "die Teilfläche an die Gemeinschaft herauszugeben", denn dem Verlangen steht, worauf bereits das AG seine abweisende Entscheidung mit Recht gestützt hatte und was das LG unerörtert und unberücksichtigt gelassen hat, der bestandskräftige Eigentümerbeschluß vom 1.7.1992 zu TOP 5 b Nr. 2 entgegen. Weil weitere Ermittlungen dazu nicht erforderlich sind und der Senat die Streitfrage selbst entscheiden kann, erübrigt sich eine Zurückverweisung.

1. Nach dem vorgenannten Beschluß haben die Wohnungseigentümer gegen die Stimme nur des Ast. dem Antrag eines Miteigentümers zugestimmt, den Fahrradraum "in der vorgefundenen Form" zu akzeptieren. Der Hintergrund des Genehmigungsbeschlusses und auch das Vorverfahren belegen, daß damit die Baumaßnahmen des Ag. sanktioniert sein sollten, d. h. die Gemeinschaft sich mit dem nunmehr existenten Fahrradkeller zufriedengibt, unabhängig davon, ob nun etwa dem Ag. im Zusammenhang damit teilweise Gemeinschaftseigentum zur Nutzung überlassen ist. Soweit mithin der Kinderwagen- und Fahrradraum in der heutigen Gestaltung nach Lage und Größe nicht gänzlich mit dem Aufteilungsplan übereinstimmt und der Ag. insoweit einen Teil dieses Raumes und damit Gemeinschaftseigentum für sich in Anspruch nimmt und nutzt, ist ihm durch den genannten Beschluß also ein Sondernutzungsrecht, und zwar ausschließlich schuldrechtlicher Art, an der streitigen Teilfläche eingeräumt worden.

2. Der Beschluß ist wirksam, denn er ist nicht auf Antrag gem. § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG für ungültig erklärt worden und verstößt auch nicht gegen eine Rechtsvorschrift, auf deren Einhaltung nicht rechtswirksam verzichtet werden kann (§ 23 Abs. 4 WEG).

a) Eine Anfechtung ist vom Ast. nicht erklärt, wenngleich der Herausgabeantrag innerhalb der Anfechtungsfrist bei Gericht eingegangen war und sein Verfahrensbevollmächtigter in der Begründung auf seine Ausführungen im Parallelverfahren Bezug genommen hat. Insbesondere lag entgegen der Ansicht des Ast. im Herausgabeantrag nicht - was allenfalls in Frage kommt - inzidenter auch der Antrag, einen seinem Herausgabeantrag etwaig entgegenstehenden Beschluß der Eigentümergemeinschaft für ungültig zu erklären. Hätte er die Anfechtung in Erwägung gezogen und erklären wollen, hätte er diese wie im Parallelverfahren des früheren Miteigentümers M. erklärt, was ohne weiteres daraus folgt, daß der Antrag innerhalb der Anfechtungsfrist gestellt ist. Daß die Anfechtung gerade nicht auch mit dem vorliegenden Antrag erklärt werden sollte, bekräftigt der Umstand, daß er nur gegen den Ag. und nicht auch - wie bei einer Beschlußanfechtung erforderlich - gegen die übrigen Eigentümer gerichtet ist. Im Parallelverfahren ist es zwar zu Anfechtung, nicht aber zur Ungültigkeitserklärung gekommen. b) Dem Beschluß, durch den mit Ausnahme des Ag. alle Wohnungseigentümer vom Recht der Nutzung des streitigen Teils des gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen werden, steht auch keine zwingende Rechtsvorschrift entgegen.

aa) Zwar kann gem. § 15 Abs. 2 WEG mit Stimmenmehrheit nur beschlossen werden, in welcher Weise vom gemeinschaftlichen Eigentum Gebrauch gemacht werden kann, d. h. es kann durch Mehrheitsbeschluß nur das dem einzelnen Wohnungseigentümer nach § 13 Abs. 2 WEG zustehende Gebrauchsrecht konkretisiert, nicht aber - wie bei der Einräumung eines Sondernutzungsrechts - entzogen werden. Ein solches Sondernutzungsrecht kann einem Wohnungseigentümer anerkanntermaßen aber durch eine Vereinbarung, also unter Mitwirkung aller Wohnungseigentümer, eingeräumt werden (vgl. Senat, NZM 1998, 864 = ZMR 1998, 373 = WE 1998, 193; BayObLG, NJW-RR 1992, 559; NJW-RR 1993, 86 m. w. N.). Das dem einzelnen Wohnungseigentümer nach § 13 Abs. 2 WEG zustehende Gebrauchsrecht steht unter dem Vorbehalt einer im Rahmen der allgemeinen Gesetze zulässigen anderweitigen Gebrauchsregelung nach §§ 15 Abs. 1, 10 Abs. 1 Satz 2 WEG, die einschneidende Beschränkungen enthalten kann (BGHZ 129, 329 = NJW 1995, 2036 = JR 1996, 235).

bb) Ebensowenig besteht Grund zu der Annahme, daß der Beschluß einen schwerwiegenden und weitreichenden Eingriff in den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentumsrechts (vgl. BGHZ 129, 329 = NJW 1995, 2036 und 127, 99 = NJW 1994, 3230 m. w. N.; Bärmann-Pick-Merle, WEG § 10 Rdnr. 63) beinhaltet, so daß die Eigentümerversammlung zu dieser Beschlußfassung absolut unzuständig gewesen wäre. Richtig war zwar der seinerzeit an die Bet. ergangene Hinweis des LG, daß nach der Rechtsprechung des Senats (NJW 1995, 202) die Einräumung eines dinglichen Sondernutzungsrechts am Gemeinschaftseigentum nicht durch einen unangefochtenen gebliebenen Mehrheitsbeschluß erfolgen kann (erneut Senat, NZM 1998, 967). Ein solches dingliches Nutzungsrecht, d. h. mit Abänderung der Teilungserklärung und Eintragung im Grundbuch hatte aber ersichtlich der vorgenannte Beschluß gar nicht begründet und auch nicht begründen sollen. Davon zu unterscheiden ist - worauf der Senat auch schon damals hingewiesen hat - die Frage, ob die übrigen Wohnungseigentümer aufgrund eines durch bestandskräftigen Mehrheitsbeschluß eingeräumten, nur schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts verpflichtet sind, die Alleinnutzung durch den begünstigten Wohnungseigentümer hinzunehmen. Der streitige, an sich anfechtbare, aber vom Ast. nicht angefochtene, auch sonst vom Gericht nicht für ungültig erklärte und damit bestandskräftige Mehrheitsbeschluß ist danach heute für den Ast. bindend. Entscheidet über die Begründung eines schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts, wozu an sich eine Vereinbarung notwendig gewesen wäre, nur die Mehrheit der Wohnungseigentümer, und wird diese fehlerhafte Entscheidung auf Anfechtung nicht für ungültig erklärt, ist der Beschluß verbindlich (vgl. BGHZ 129, 329 = NJW 1995, 2036; BayObLG, NJW-RR 1992, 81; NJW-RR 1993, 85 m. w. N.). In diesem Fall sind die Interessen der überstimmten oder der bei der Beschlußfassung nicht anwesenden Wohnungseigentümer durch die Möglichkeit der Anfechtung und bei schuldloser Fristversäumung durch das Recht auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gewahrt (BGHZ 127, 99 = NJW 1994, 3220 m. w. N.). Das Gesetz will mit § 23 Abs. 2 WEG klare Verhältnisse schaffen und verhindern, daß noch nach längerer Zeit ein Einwand erhoben werden kann, ein Mehrheitsbeschluß sei unwirksam (Senat, NJW-RR 1993, 844).

Sonach ist die Entscheidung des LG antragsgemäß abzuändern und die erstinstanzliche Entscheidung wiederherzustellen, da sie mit Recht auch den weiterverfolgten Herausgabeantrag abgewiesen hat.