Sondernutzungsfläche

Sondernutzungsfläche; Unterlassung; Nutzungsentschädigung

Ist der Anspruch auf Unterlassung des Betriebs eines Eiscafés in einem in der Teilungserklärung als Laden bezeichneten Teileigentum verwirkt, kann dies auch für die Nutzung einer dem Sondereigentum vorgelagerten Terrassenfläche gelten, die von Anfang an in den Betrieb des Eiscafés miteinbezogen war. Die Verpflichtung der Wohnungseigentümer, die Nutzung der Terrassenfläche auf Dauer zu dulden, schließt jedoch die Geltendmachung eines Entgelts für die künftige Nutzung nicht in jedem Fall aus.

Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Teileigentümer einer im Jahr 1979 fertiggestellten Anlage, die aus Hotelappartements, Praxen und gewerblich genutzten Einheiten besteht. Die Antragstellerin hat im Jahr 1985 das Teileigentum Nr. 61 erworben, das in der Teilungserklärung vom 20.9.1977 als "Laden" bezeichnet ist. Seit Errichtung der Anlage wird in diesem Teileigentum ein Eiscafé betrieben und die vorgelagerte Gemeinschaftsfläche als Terrasse mitgenutzt. In der Eigentümerversammlung vom 28.7.1995 beschlossen die Teileigentümer zu Tagesordnungspunkt (TOP) 4:

"Nutzungsuntersagung gegen Eigentümer ... (Teilungs-, plan, Einheit Nr. 61) ... hinsichtlich der Nutzung dieser Einheit als Eiscafé und Nutzungsuntersagung hinsichtlich der dieser Einheit vorgelagerten Fläche, die als Terrasse baulich ausgestaltet ist."

Zu TOP 5 beschlossen die Teileigentümer, eine Nutzungsentschädigung für die in TOP 4 genannte Terrassenfläche "für Vergangenheit und Zukunft bis zur Beendigung der Nutzung" geltend zu machen.

Die Antragstellerin hat beim Amtsgericht beantragt, die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 4 und 5 für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 4 und 5 für ungültig erklärt. Die Antragsgegner haben sofortige Beschwerde eingelegt. Das Landgericht hat die Entscheidung des Amtsgerichts insoweit aufgehoben, als die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 4 und 5 hinsichtlich der Nutzungsuntersagung und der Geltendmachung einer Nutzungsentschädigung für die Terrasse für ungültig erklärt worden waren. Hinsichtlich der Nutzung des Teileigentums als Eiscafé ist die sofortige Beschwerde zurückgewiesen worden. Gegen den Beschluß des Landgerichts hat die Antragstellerin sofortige Beschwerde eingelegt mit dem Ziel, die Entscheidung des Amtsgerichts wiederherzustellen. Das Rechtsmittel hatte zum Teil Erfolg.

Die Antragsgegner können nicht die Nutzung der Terrassenfläche untersagen, sondern lediglich ein Entgelt für die künftige Nutzung verlangen.

a) Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht angenommen, daß der Antragstellerin kein Sondernutzungsrecht an der als Terrasse gestalteten Gemeinschaftsfläche zusteht.

b) Den Abschluß eines gegenüber den übrigen Teileigentümern wirksamen unentgeltlichen Nutzungsvertrags hat das Landgericht ohne Rechtsfehler verneint. Soweit die Rechtsbeschwerde vorbringt, die für die Baubetreuungsgesellschaft tätigen Personen, mit denen ihre Rechtsvorgängerin verhandelt habe, seien zugleich Mehrheitseigentümer der Anlage gewesen, handelt es sich um neuen Sachvortrag, der gemäß § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 561 ZPO nicht berücksichtigt werden kann. Im übrigen hat das Landgericht ohne Rechtsfehler festgestellt, daß eine Vollmacht der übrigen Teileigentümer nicht vorgelegen hat. Ferner geht es zutreffend davon aus, daß die Teileigentümer einen Nutzungsvertrag grundsätzlich gemäß § 604 Abs. 3 BGB beenden könnten. Dem Landgericht kann jedoch nicht gefolgt werden, soweit es annimmt, gegenüber dem Anspruch der Teileigentümer, die weitere Nutzung der Terrassenfläche zu untersagen, greife der Einwand der Verwirkung (§ 242 BGB) nicht durch.

(1) Ein Anspruch auf Unterlassung des von einem Wohnungseigentümer ausgeübten unzulässigen Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums (§ 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB) ist grundsätzlich in gleicher Weise der Verwirkung zugänglich wie der Anspruch auf Unterlassung eines bestimmungswidrigen Gebrauchs des Sondereigentums.

(2) Das Landgericht hat festgestellt, daß die dem Sondereigentum der Antragstellerin vorgelagerte Gemeinschaftsfläche bereits bei Errichtung der Anlage als Terrasse hergerichtet und von Anfang an in den Betrieb des Eiscafés miteinbezogen worden ist. Es hat weiter festgestellt, daß der Anspruch auf Unterlassung des Betriebs eines Eiscafés in dem in der Teilungserklärung als Laden ausgewiesenen Sondereigentum der Antragstellerin wegen Verwirkung nicht mehr geltend gemacht werden kann. Die Antragsgegner haben dies hingenommen und gegen die Beschwerdeentscheidung kein Rechtsmittel eingelegt. Soweit der Betrieb des Eiscafés wegen Verwirkung des Unterlassungsanspruchs nicht mehr untersagt werden kann, muß dies unter den hier gegebenen Umständen für die damit verbundene Nutzung der vorgelagerten Gemeinschaftsfläche in gleicher Weise gelten. Das Landgericht hat nicht berücksichtigt, daß die Umstände, aufgrund deren der Betrieb des Eiscafés heute nicht mehr untersagt werden kann, ebenso für die als Teil dieses Betriebs genutzte Terrasse gelten. Ebensowenig wie gegen den Betrieb des Eiscafés selbst haben die übrigen Teileigentümer Einwendungen gegen die Nutzung der Terrassenfläche erhoben oder das ihnen grundsätzlich zustehende Mitgebrauchsrecht am Gemeinschaftseigentum (§ 13 Abs. 2 WEG) geltend gemacht. Die Nutzung der Terrassenfläche ist erst beanstandet worden, als es zu Meinungsverschiedenheiten über die Kosten für eine Überdachung der Terrasse gekommen war. Der Eigentümerbeschluß zu TOP 4 ist daher auch insoweit für ungültig zu erklären, als damit die Nutzung der Terrassenfläche untersagt wird.

c) Die Verwirkung des Anspruchs auf Nutzungsuntersagung steht jedoch der Geltendmachung eines Entgelts für die Weiterbenutzung der Gemeinschaftsfläche nicht entgegen. Die Antragsgegner sind zwar verpflichtet, die Nutzung dieser Fläche für den Betrieb des Eiscafés auf Dauer zu dulden. Ein Anspruch der Antragstellerin auf fortdauernde unentgeltliche Überlassung dieser Fläche zum Alleingebrauch besteht jedoch nicht. Soweit die künftige Nutzung in Frage steht, ist Verwirkung nicht eingetreten, weil es jedenfalls an einem Vertrauenstatbestand fehlt, auf den die Antragstellerin sich stützen könnte. Die hierzu erforderlichen Feststellungen, die das Landgericht von seinem Standpunkt aus nicht zu treffen brauchte, kann der Senat an Hand des Akteninhalts selbst vornehmen. Die Antragstellerin selbst hat sich am 9.1.1995 in einem Schreiben an die damalige Verwalterin um die Einräumung eines Sondernutzungsrechts an der Terrassenfläche bemüht und dabei zu erkennen gegeben, daß sie ihre Rechtsposition hinsichtlich der unentgeltlichen Nutzung dieser Fläche nicht für gesichert hielt. Aus der Aussage des Zeugen D. P. ergibt sich, daß der Wohnungseigentümer B. schon einige Zeit vor der Beschlußfassung in der Eigentümerversammlung vom 28.7.1995 Mietzahlungsansprüche geltend gemacht hat. Aus der Tatsache, daß die Antragstellerin schon vor der Eigentümerversammlung vom 28.7.1995 mit den Antragsgegnern über ein Entgelt für die Terrassennutzung verhandelt hat, ergibt sich ebenfalls, daß sie nicht auf eine Fortdauer der unentgeltlichen Nutzung vertraut hat.

d) Der Eigentümerbeschluß zu TOP 5 ist daher nicht zu beanstanden, soweit er für die Zeit ab Beschlußfassung die Geltendmachung eines Entgelts für die Nutzung der Terrassenfläche zum Gegenstand hat. Die Geltendmachung eines Entgelts für die künftige Terrassennutzung entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG). Auch andere Wohnungseigentümer haben für die von ihnen allein genutzten Grundstücksflächen Mietzins zu entrichten, wie sich aus der Versammlungsniederschrift vom 28.7.1995 ergibt. Die Höhe des von der Antragstellerin zu zahlenden Entgelts ist nach billigem Ermessen zu bestimmen (§ 315 Abs. 1 BGB).

e) Der Eigentümerbeschluß zu TOP 5 entspricht nicht einer ordnungsmäßigen Verwaltung, soweit er die Geltendmachung einer Nutzungsentschädigung für die Vergangenheit vorsieht. Hierfür ist eine Rechtsgrundlage nicht dargetan und nicht ersichtlich. Ein Anspruch der Teileigentümer aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 Abs. 1 BGB) kommt nicht in Betracht, denn der Rechtsgrund dafür, daß die Antragstellerin die Terrassenfläche unentgeltlich nutzen konnte, lag jedenfalls in der Duldung dieser Nutzung durch die übrigen Wohnungseigentümer. Dieser Teil des Eigentümerbeschlusses ist in Abänderung der Entscheidung des Landgerichts für ungültig zu erklären.