Sondernutzungsfläche

Sondernutzungsfläche; Aufstellung von Werbeträgern

Zur Genehmigung der Aufstellung beweglicher Werbeträger auf der Gemeinschaftsfläche durch Eigentümerbeschluß.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Anlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird und aus drei Wohn- und Geschäftshäusern (A, B und C) sowie einer Tiefgarage besteht. Die drei Gebäude sind rechtwinklig um einen zur Straße hin offenen Innenhof gruppiert. Zwischen den Häusern und dem Innenhof liegt ein Laubengang. Die Räume im EG sind gemäß Abschnitt II Nr. 1 b der Gemeinschaftsordnung (im folgenden GO) zur gewerblichen Nutzung bestimmt, die Räume in den OGs mit Ausnahme zweier als Büro bezeichneter Einheiten zu Wohnzwecken. Den Antragstellern gehört eine Wohnung im Haus C.

In Abschnitt II Nr. 16 GO behielt sich der teilende Eigentümer das Recht vor, im Bereich aller gemeinschaftlichen Außenwände der Häuser A, B und C Sondernutzungsrechte dergestalt zu begründen und einzelnen Einheiten zuzuweisen, daß die Anbringung von Werbemitteln, insbesondere Werbetafeln, Firmenzeichen oder Leuchtreklame unter Berücksichtigung öffentlich-rechtlicher Vorschriften gestattet ist. Für nicht genehmigungspflichtige Werbemittel ist die Zustimmung des Verwalters erforderlich. Gemäß Abschnitt II Nr. 15 GO wurde den jeweiligen Eigentümern von insgesamt zehn Gewerbeeinheiten im Erdgeschoß der Häuser A, B und C das Sondernutzungsrecht an dem ihrer Einheit jeweils vorgelagerten Laubengang eingeräumt, und zwar in dessen halber Tiefe vom Innenhof aus gesehen. Die Sondernutzungsrechte berechtigen dazu, auf der jeweiligen Sondernutzungsfläche mobile Verkaufseinrichtungen oder Werbeträger aufzustellen und sonstige mit dem Betrieb der Gewerbeeinheiten üblicherweise verbundene Tätigkeiten auszuüben, jeweils unter Beachtung öffentlich-rechtlicher Vorschriften. Den jeweiligen Eigentümern der Gewerbeeinheiten, in denen gastronomische Betriebe geführt werden, ist nach der Teilungserklärung außerdem gestattet, jeweils einen im Lageplan eingezeichneten Teil der Hoffläche für Zwecke ihrer Betriebe zu nutzen, insbesondere durch Aufstellen von Tischen und Stühlen.

Weitere Sondernutzungsrechte begründete der teilende Eigentümer an insgesamt 18 im Lageplan eingezeichneten und numerierten Kfz-Stellplätzen. Außerdem befinden sich auf dem gemeinschaftlichen Grundstück zwei weitere, im Lageplan nicht eingetragene Stellplätze, die während der Erstellung der Außenanlagen auf Veranlassung der Teileigentümerin A. mit Zustimmung des Bauträgers angelegt wurden. Die Antragsteller nehmen die Antragsgegner auf Beseitigung der Stellplätze und Herstellung der im Lageplan eingezeichneten Grünfläche in Anspruch; dies ist Gegenstand des Verfahrens 2Z BR 65/00.

In der Eigentümerversammlung vom 27.3.1997, bei der 808,91/1000 Miteigentumsanteile vertreten waren, befaßten sich die Wohnungseigentümer unter dem Tagesordnungspunkt (TOP) 9 mit Werbemaßnahmen der Gewerbetreibenden. Zu TOP 9 b "Aufstellung beweglicher Schilder" ist in der Versammlungsniederschrift festgehalten, bereits im vergangenen Sommer seien auf der Gemeinschaftsfläche eine Vielzahl von beweglichen Werbeschildern aufgestellt worden. Die Verwaltung habe hierzu um eine klare Regelung gebeten, um entsprechend handeln zu können. Nach eingehender Diskussion hätten sich die Anwesenden darauf geeinigt, eine Beschränkung auszusprechen. Der Antrag "... die Anzahl der beweglichen Werbeschilder wird je Gewerbeeinheit auf zwei Stück begrenzt, die außerhalb der zugewiesenen Sondernutzungsrechte aufgestellt werden dürfen. Die Schilder müssen nach Geschäftsschluß hereingeräumt werden" wurde mit Mehrheit angenommen.

Zu TOP 10 a "Ergänzung Umzäunung/Antrag A." hält die Versammlungsniederschrift fest, bei der Ausführung der von der letzten Eigentümerversammlung beschlossenen Umzäunung sei eine Lücke vor den beiden Stellplätzen an der ... Straße offen geblieben, die immer wieder zur Abkürzung des Fußwegs genutzt werde. Die Eigentümerin A. habe beantragt, diesen Trampelpfad auf eigene Kosten mit Gehwegplatten zu befestigen. Die Antragsteller hätten vorgebracht, die beiden Stellplätze seien unrechtmäßig erstellt, da sie im ursprünglichen Freiflächenplan nicht enthalten seien. Die Verwaltung stelle hierzu fest, daß alle Eigentümer in ihren Kaufverträgen dem Bauträger Vollmacht zu nachträglichen Änderungen am Gemeinschaftseigentum erteilt hätten. Die Parkplätze seien somit rechtmäßig. Der Antrag, "... der Eigentümerin A. wird genehmigt, auf eigene Kosten von den beiden Stellplätzen gegenüber ihrer Gewerbeeinheit an der ... Str. zum Plattenweg entlang Haus C einen befestigten Zuweg anzulegen, ..." wurde mit Mehrheit angenommen.

Die Antragsteller haben beim AG beantragt, diese und weitere Beschlüsse der Versammlung vom 27.3.1997 für ungültig zu erklären. Das AG hat sämtliche Anträge abgewiesen. Das LG hat auf die Beschwerde der Antragsteller u. a. die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 9 b und TOP 10 a für ungültig erklärt. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner, die erfolglos blieb.

II. 2. a) Der Eigentümerbeschluß zu TOP 9 b ist zu Recht für ungültig erklärt worden. Mit diesem Beschluß wird jedem Eigentümer oder Mieter, der in der Anlage ein Gewerbe betreibt, das Aufstellen von je zwei beweglichen Werbeträgern, die nach Geschäftsschluß einzuräumen sind, auf nicht näher bezeichneten Flächen des gemeinschaftlichen Grundstücks gestattet. Es kann offenbleiben, ob damit Sondernutzungsrechte eingeräumt werden, wie das Landgericht angenommen hat, oder ob nur eine Regelung des Mitgebrauchs vorliegt, weil die Schilder nur während der jeweiligen Geschäftszeiten aufgestellt werden dürfen und der Ort der Aufstellung nicht vorgegeben ist, also auch wechseln kann. Wenn er die Einräumung von Sondernutzungsrechten zum Gegenstand hat, ist der Eigentümerbeschluß nichtig, weil Sondernutzungsrechte nicht durch Mehrheitsbeschluß begründet werden können (BGH GE 2000, 1478 = NJW 2000, 3500, 3502). Enthält der Eigentümerbeschluß lediglich eine Regelung des Mitgebrauchs der Gemeinschaftsflächen, verstößt er gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung und ist deshalb für ungültig zu erklären (§ 15 Abs. 2 und 3, § 21 Abs. 4 WEG).

Das Landgericht hat - von seinem Standpunkt aus zu Recht - sich nicht mit der Frage befaßt, ob die zu TOP 9 b beschlossene Regelung den Interessen der Gesamtheit der Wohnungs- und Teileigentümer nach billigem Ermessen entspricht (§ 15 Abs. 3 WEG). Der Senat kann dies aufgrund des Inhalts der Akten selbst beurteilen, weil weitere tatsächliche Feststellungen nicht erforderlich sind.

(1) Das Landgericht hat auf der Grundlage seines Augenscheins festgestellt, daß das Erdgeschoß der Anlage von der Nutzung durch Gewerbebetriebe unterschiedlicher Branchen geprägt ist.

Die vorgelegten Lichtbilder bestätigen dies. Dem Bedürfnis der Gewerbetreibenden, in angemessener und ortsüblicher Weise zu werben (vgl. BayObLG GE 2000, 1629 = WuM 2000, 686), wird in der Gemeinschaftsordnung dadurch Rechnung getragen, daß an sämtlichen Außenwänden der Gebäude und an dem zwischen den Häusern und dem Innenhof gelegenen Laubengang Sondernutzungsrechte eingeräumt sind, die zu Werbemaßnahmen verschiedenster Art berechtigen. Ein grundsätzliches Bedürfnis der Gewerbetreibenden, darüber hinausgehend beliebige Flächen des Gemeinschaftseigentums zur Aufstellung zusätzlicher Werbeträger zu nutzen, ist nicht dargetan.

(2) Der angefochtene Eigentümerbeschluß, den die Antragsgegner der Versammlungsniederschrift zufolge als Beschränkung der Werbemöglichkeiten verstehen, läßt die Aufstellung einer größeren Anzahl von Schildern auf dem gemeinschaftlichen Grundstück zu. Die Antragsteller selbst sprechen von 24 Schildern, während das Amtsgericht in der von den Antragstellern vorgelegten Sitzungsniederschrift eines anderen Verfahrens insgesamt 14 Gewerbeeinheiten erwähnt, für die somit insgesamt 28 Werbeträger aufgestellt werden könnten. Die Gestattung derart umfangreicher Werbemaßnahmen, die neben die in der Gemeinschaftsordnung eingeräumten Werbemöglichkeiten treten sollen, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Aufstellung von Werbeträgern auf beliebigen und wechselnden Plätzen des gemeinschaftlichen Grundstücks kann zur Gefährdung der Verkehrssicherheit und Beeinträchtigung des optischen Gesamteindrucks der Anlage führen. Unerheblich ist, ob jeder Gewerbetreibende von der ihm eingeräumten Möglichkeit zur Aufstellung beweglicher Werbeträger Gebrauch macht.

b) Auch den Eigentümerbeschluß zu TOP 10 a hat das Landgericht zu Recht für ungültig erklärt. Die Antragsgegner räumen ein, daß der mit diesem Eigentümerbeschluß genehmigte Verbindungsweg zwischen den Stellplätzen und dem Plattenweg entlang dem Haus C beseitigt werden muß, wenn diese Stellplätze keinen Bestand haben können. Die im Parallelverfahren ergangene Entscheidung des Landgerichts, wonach die Antragsgegner verpflichtet sind, an der Beseitigung der Stellplätze und der Herstellung der im Lageplan vorgesehenen Grünfläche mitzuwirken, ist durch den Senatsbeschluß vom heutigen Tag bestätigt worden. Damit entspricht auch der Eigentümerbeschluß zu TOP 10 a nicht einer ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG).

Sind den Teileigentümern in der Gemeinschaftsordnung bereits Sondernutzungsflächen im Innenhof zugewiesen, in deren Bereich Werbemittel angebracht werden dürfen, widerspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, den Gewerbeeinheiten darüber hinaus zusätzliche Werbeträger zu erlauben.

Die Wohnanlage besteht aus drei Wohn- und Geschäftshäusern um einen Innenhof mit Laubengang herum. Die zum Hofbereich gelegene Hälfte der Laubengänge war den angrenzenden Teileigentümern zur Sondernutzung überlassen worden, einschließlich der Aufstellung von Tischen und Stühlen, von mobilen Verkaufseinrichtungen und von Werbeträgern. Mit Mehrheitsbeschluß wurden den Teileigentümern außerhalb ihrer Sondernutzungsflächen zwei weitere Schilder erlaubt, die nach Geschäftsschluß hereingeräumt werden müssen. Dieser Eigentümerbeschluß wurde angefochten.

Wenn durch den Mehrheitsbeschluß zusätzliche Sondernutzungsrechte begründet werden sollten, wäre dieser Beschluß nach der Zitterbeschluß-Rechtsprechung des BGH (GE 2000, 1478) nichtig. Aber auch bei Annahme einer bloßen Gebrauchsregelung besteht kein Bedürfnis, über die Sondernutzungsflächen hinaus weitere Werbemaßnahmen zu gestatten. Dies führt nur zur Gefährdung der Verkehrssicherheit und zur Beeinträchtigung des optischen Gesamteindrucks der Anlage.