Sondernutzung

Sondernutzung; Gemeinschaftseigentum; Nutzungsentschädigung; Eigentümerbeschluß; Anspruchsgrundlage

Hat die Wohnungseigentümerversammlung beschlossen, von einem Miteigentümer für die Sondernutzung des Gemeinschaftseigentums eine Nutzungsentschädigung in bestimmter Höhe zu verlangen, so bildet dieser Beschluß, wenn er unangefochten geblieben ist, eine selbständige Anspruchsgrundlage für den Zahlungsanspruch, unabhängig davon, ob dieser Anspruch auf einer gesetzlichen Anspruchsgrundlage beruht oder nicht.

Entgegen der Auffassung des Ag. folgt seine Zahlungspflicht aus dem unangefochten gebliebenen Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung v. 16.1.1996 zu TOP 6. Anders als in dem vom Ag. zur Begründung seiner Rechtsmeinung herangezogenen Fall des KG (Beschl. v. 8.1.1997 - 24 W 5678/96 [= WM 1997, 291]) ergibt im vorliegenden Fall die Auslegung des Beschlusses der Eigentümergemeinschaft, daß diese mit ihrer Beschlußfassung eine selbständige Anspruchsgrundlage gegen den Ag. schaffen wollte.

Unabhängig davon, ob den Wohnungseigentümern ein gesetzlicher Anspruch auf "Nutzungsentschädigung" für den von den Mietern des Ag. genutzten, im Gemeinschaftseigentum stehenden Dachbodenraum zusteht, haben die Wohnungseigentümer einen Betrag von monatlich 200 DM festgesetzt, den der Ag. rückwirkend ab dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs auf ihn zu zahlen hat. Damit haben die Wohnungseigentümer konstitutiv die Verpflichtung des Ag. zur Zahlung eines bestimmten Betrages begründet, und somit die materielle Rechtslage gestalten und nicht lediglich durch die Zahlungsaufforderung und Ankündigung der Beauftragung eines Rechtsanwalts für den Fall, daß der Ag. den Zahlungsaufforderungen der Verwaltung nicht nachkomme, ein gerichtliches Verfahren vorbereiten wollen. Die Festlegung der Höhe des vom Ag. zu zahlenden Betrages läßt eine Auslegung dahin, der Beschluß habe nur vorbereitend das Verfahren zur Durchsetzung von Ansprüchen der Wohnungseigentümer regeln und die eigentliche Festlegung dem gerichtlichen Verfahren überlassen wollen, nicht zu.

In dem Fall, der der von dem Ag. herangezogenen Entscheidung des KG zugrunde lag, enthielt der Beschluß der Wohnungseigentümer ausschließlich die Aufforderung der Eigentümer, vorgenommene Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum rückgängig zu machen und Räume in den früheren Zustand zurückzuversetzen; demgegenüber geht aber die erstmalige Festsetzung eines von einem Miteigentümer zu zahlenden Betrages über die bloße Aufforderung zu einem Tun oder Unterlassen hinaus. Die sachliche Berechtigung des Zahlungsanspruchs der Wohnungseigentümer hätte daher im Beschlußanfechtungsverfahren (§ 23 Abs. 4 WEG) geprüft werden müssen.

Da der Eigentümerbeschluß bestandskräftig geworden ist, ist der Ag. zur Zahlung verpflichtet. Anhaltspunkte dafür, daß die Geltendmachung des Anspruches rechtsmißbräuchlich (§§ 226, 242 BGB) erfolgt, bestehen nicht. Der Ag. duldet die Benutzung des im Gemeinschaftseigentum stehenden Dachbodenraums durch die Mieter seines Wohnungseigentums. Da sein Rechtsvorgänger - rechtswidrig - diesen Raum mitvermietet hatte, wird auch der Mietzins an den Ag. anteilig für diesen Raum gezahlt. Sein bloßes Bestreiten reicht demgegenüber nicht aus, da er selbst nicht behauptet, der im Gemeinschaftseigentum stehende Raum sei von der Mietzinsvereinbarung ausgenommen.

Die Höhe des zugesprochenen Nutzungsentgelts hat das AG auf der Grundlage des Wohnungseigentümerbeschlusses v. 16.1.1996 zutreffend berechnet.