Sonderkündigungsrecht bei Untervermietung

Sonderkündigungsrecht bei Untervermietung; Name des Untermieters

1. Das Sonderkündigungsrecht des § 549 Abs. 1 BGB setzt nicht ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung voraus.

2. Hat der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung schon generell verweigert, ist die Angabe des Namens des Untermieters nicht mehr erforderlich.

Die zulässige Berufung der Bekl. ist nicht begründet.

Die Kl. war gemäß § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 565 Abs. 2 Satz 1, Abs. 5 BGB berechtigt, das Mietverhältnis mit Schreiben vom 23. Dezember 1996 zum 31. März 1997 zu kündigen.

Selbst wenn man in dem Schreiben des damaligen Bevollmächtigten der Bekl. vom 20. November 1996 keine endgültige Ablehnung der begehrten Untervermieterlaubnis sieht, weil in ihm eine endgültige Stellungnahme der Bekl. vorbehalten blieb, ist eine endgültige Ablehnung jedenfalls mit Schreiben des damaligen Bevollmächtigten der Bekl. vom 18. Dezember 1996 erfolgt, nachdem die Kl. zuvor nochmals unter dem 6. Dezember 1996 um eine Untervermieterlaubnis nachgesucht hatte.

Es kommt dabei nicht darauf an, daß die Kl. möglicherweise kein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung im Sinne von § 549 Abs. 2 BGB dargetan hat und die Untervermietung der gesamten Wohnung beabsichtigte. Denn insoweit ist zu unterscheiden, ob der Mieter einen Anspruch auf Erteilung einer Untervermieterlaubnis nach dieser Vorschrift geltend macht oder ob er das Mietverhältnis wegen einer nicht erteilten Untervermieterlaubnis nach § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB beenden will. Hier ist letzteres der Fall. Im Gegensatz zur Regelung in § 549 Abs. 2 BGB setzt § 549 Abs. 1 BGB nicht ein berechtigtes Interesse des Mieters an einer Untervermietung voraus und beschränkt diese auch nicht nur auf einen Teil der Wohnung. Entscheidend ist allein, daß der Vermieter dem Wunsch des Mieters, eine Untervermietung zu gestatten, nicht entspricht. Das ist hier der Fall.

Der Bekl. ist zwar zuzugeben, daß vom Mieter der beabsichtigte Untermieter namentlich anzugeben ist, damit sie prüfen kann, ob in dessen Person etwa ein wichtiger Grund vorliegt, die Erlaubnis nicht zu erteilen. Das Amtsgericht hat bereits zutreffend ausgeführt, daß dies hier eine bloße Förmelei wäre, weil die Bekl. die Erlaubnis generell verweigert hat (vgl. hierzu Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rn IV 485 und Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl. Rn 206 jeweils mwN.). Weder im Schreiben vom 20. November 1996 noch im Schreiben vom 18. Dezember 1996 hat sie die Angabe des Namens des Untermieters verlangt. Sie hat der Untervermietung vielmehr allein mit der Begründung widersprochen, daß die von der Kl. angegebenen Gründe keine Untervermietung rechtfertigten und im übrigen keinesfalls ein Anspruch auf eine Untervermietung der gesamten Wohnung bestehe.

Daß § 549 Abs. 1 BGB dem Mieter einen legalen Trick gibt, langfristige Mietverhältnisse durch ein Sonderkündigungsrecht vorzeitig zu beenden, ist inzwischen allgemein bekannt. Wenn nämlich der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung, auch der Wohnung im ganzen, nicht erteilt, greift dieses Sonderkündigungsrecht ein, unabhängig davon, ob der Mieter einen Anspruch auf Erlaubniserteilung hatte oder nicht.

Dies hat mit Urteil vom 23. September 1997 das Landgericht Berlin bekräftigt. In dem vom Landgericht entschiedenen Fall bestand noch die Besonderheit, daß der Mieter entgegen der grundsätzlich bestehenden Verpflichtung den Namen des Untermieters nicht genannt hatte. Das Sonderkündigungsrecht greift nämlich nicht ein, sofern in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund zur Erlaubnisverweigerung liegt. Der Vermieter hatte jedoch schon generell jegliche Untervermietung untersagt, so daß die Angabe des Namens eine bloße Förmelei gewesen wäre. Der Vermieter soll eben nur im Einzelfall die Erlaubnis verweigern dürfen, ohne daß ein Sonderkündigungsrecht für den Mieter entsteht.