Sonderkündigungsrecht bei Dreifamilienhaus

Dem Vermieter steht das Kündigungsrecht des § 564 b Abs. 4 S.1 BGB nicht zu, wenn in einem dreigeschossigen Gebäude ein Stockwerk gewerblich genutzt wird, während sich in den beiden anderen Stockwerken die Wohnungen des Vermieters bzw. Mieters befinden.

Die Kl. ist Eigentümerin eines dreigeschossigen Hauses. Das erste Obergeschoß bewohnt sie selbst. Das Dachgeschoß hat sie an die Bekl. vermietet. Im Erdgeschoß befinden sich die Geschäftsräume einer Bausparkasse. Die Kl. hat das Mietverhältnis zwischen ihr und den Bekl. unter Berufung auf 564 b Abs. 4 Satz 1 BGB gekündigt. Auf ihre Klage hat das Amtsgericht die Bekl. zur Räumung verurteilt. Auf die von den Bekl. hiergegen eingelegte Berufung hat das Landgericht dem Senat aufgrund Artikel III Abs. 1 des dritten Mietrechtsänderungsgesetzes folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt: Gilt das Kündigungsrecht des § 564 b Abs. 4 BGB nur für reine

Wohngebäude oder reicht es aus, wenn das vermietete Objekt in einem

Anwesen gelegen ist, das auch teilweise gewerblich benutzt wird (Mischgebäude), der Wohnanteil aber überwiegt? Die Vorlage ist zulässig.

Die vom Landgericht vorgelegte Frage betrifft eine grundsätzliche Rechts frage aus einem Mietverhältnis über Wohnraum. Sie ist auch umstritten. Sternel (Mietrecht 2. Aufl. Rdn. 156) und Rodenberg (Die Kündigung im Wohnungsmietrecht, Seite 26) vertreten die Ansicht, daß § 564 b Abs. 4 Satz 1 keine Anwendung findet, wenn das Gebäude auch nur zu einem geringen Teil gewerblich genutzt wird. Die überwiegende Meinung im Schrifttum ist dagegen der Auffassung, daß § 564 b Abs. 4 Satz 1 BGB auch anwendbar ist, wenn das Gebäude teilweise gewerblich genutzt wird (Barthelmess, 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, 2. Aufl., Rdnr. 156; Emmerich-Sonnenschein, Mietrecht, § 564 b Rdnr. 144/45; Hans, Das neue Mietrecht, § 564 b. Anm. B 3 f., bb; MünchKomm- Voelskow, BGB, § 564 b Rdnr. 38, Staudinger-Sonnenschein, BGB, 12. Aufl., §564 b. Rdn. 142, 144; Köhler, Handbuch der Wohnraummiete § 112 Rdn. 6; Herpers, Wohnraummietrecht Rdn. 833; LG Mannheim BB 77, 1274; LG Stuttgart ZMR 1979, 274). Schmidt-Futterer/Blank, (Mietrecht, 4. Aufl., B 538) und Palandt-Putzo (BGB, 40. Aufl. § 564 b Anm. 3 a) teilen die letztgenannte Ansicht dann, wenn der Vermieter die gewerblichen Räume selbst nutzt. Die Rechtsfrage ist im Umfang der Vorlage -soweit ersichtlich- bisher von einem anderen Oberlandesgericht noch nicht entschieden.

Die vorgelegte Rechtsfrage überschreitet jedoch den Rahmen der im vorliegenden Rechtsstreit zu treffenden Sachentscheidung. Der Senat schränkt sie deshalb dahin ein, daß gefragt ist, ob dem Vermieter das Kündigungsrecht des § 564 b Abs. 4 Satz 1 BGB dann zusteht, wenn in einem dreigeschossigen Gebäude ein Stockwerk gewerblich genutzt wird. Es ist nicht auszuschließen, daß je nach Art des Gebäudes und seiner gewerblichen Nutzung die Frage der Anwendbarkeit des § 564 b Abs. 4 Satz 1 BGB unterschiedlich zu beantworten ist, zum Beispiel auch danach, ob der Vermieter die gewerblichen Räume selbst nutzt und in welchem Verhältnis Wohnraum zum gewerblich genutzten Raum steht. Die vorgelegte Rechtsfrage wird vom Senat, wie im Entscheidungssatz geschehen, beantwortet. Hierfür sind folgende Überlegungen maßgebend: Die heutige Regelung des § 564 b Abs. 4 Satz 1 BGB, die erst im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens dem Entwurf der Bundesregierung für ein zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz eingefügt worden ist, enthält eine Ausnahme von der üblichen Kündigungsschutzregelung. Sie ist zugunsten des Vermieters eingeführt und soll den Konflikt zwischen Eigentumsgarantie und Sozialbindung regeln, wenn der Vermieter nur eine Wohnung in einem von ihm selbst bewohnten Wohngebäude vermietet hat. Ausnahmeregelungen sind eng auszulegen. Die Gesetzesmaterialien (BT-Drucks. 7/2638 S. 2, Sten. - Bericht 1974 S. 8310, 8314, 8321, 8323, BT-Drucks. 8/2610 S. 9) zeigen, daß durch diese Ausnahmeregelung nur der Vermieter begünstigt werden sollte, der lediglich eine Einliegerwohnung vermietet hat oder der in einem Zweifamilienhaus wohnt. Die durch das besonders enge Zusammenleben von zwei Parteien in einer kleinen Hausgemeinschaft in Ein- und Zweifamilienhäusern möglichen Spannungen erschienen dem Gesetzgeber einer Sonderregelung bedürftig. Dies ist dann zwar im Wortlaut des Gesetzes nicht mehr eindeutig zum Ausdruck gekommen; dennoch ist eine Auslegung dahin, daß jedes Zusammenwohnen von Vermieter und nur einem Mieter dieser Regelung unterfällt, nicht möglich. Denn dann müßten folgerichtig auch die Fälle, daß in einem Haus mit drei Wohnungen der Vermieter zwei Wohnungen selbst bewohnt oder in einem mehrstöckigen, sonst gewerblich genutzten Haus Vermieter und Mieter je eine Wohnung haben, der gleichen Regelung unterworfen werden. Das aber hat das Gesetz dadurch ausgeschlossen, daß die Regelung des § 564 b Abs. 4 Satz 1 BGB für ein Wohngebäude mit drei Wohnungen (Fall 1 ) ebensowenig gilt wie für ein nicht mehr als Wohngebäude zu bezeichnendes Haus (Fall 2). Der Grund für die Ausnahmeregelung kann dann nur darin liegen, daß Spannungen zwischen in einem Ein- oder Zweifamilienhaus wohnenden Mieter und Vermieter den Vermieter mehr belasten als dies in einem größeren Gebäude der Fall ist. Wegen der typischen Bauweise eines Ein- oder Zweifamilienhauses leben in ihm die Bewohner in der Regel in engerer Tuchfühlung zusammen als dies in einem größeren Wohnhaus der Fall zu sein pflegt. In einem dreistöckigen Haus ist bei der baulichen und räumlichen Aufteilung in der Regel schon berücksichtigt worden, daß mehrere Personengruppen im gleichen Hause wohnen und miteinander auskommen müssen. Der Lebensbereich der Bewohner ist voneinander unabhängiger, die Sozialbindung der privaten Rechte und Rechtspositionen tritt folglich in den Vordergrund. Auf seiten des Mieters pflegt anders als bei einem Zweifamilienhaus dann auch die Absicht, durch Vermietung Einkünfte zu erzielen, eine

im gleichen Hause wohnen und miteinander auskommen müssen. Der Lebensbereich der Bewohner ist voneinander unabhängiger, die Sozialbindung der privaten Rechte und Rechtspositionen tritt folglich in den Vordergrund. Auf seiten des Mieters pflegt anders als bei einem Zweifamilienhaus dann auch die Absicht, durch Vermietung Einkünfte zu erzielen, eine erhebliche Rolle zu spielen. Auf ein dreistöckiges Gebäude ist somit die Vorschrift nicht anzuwenden, mag dieses auch, wenn die gewerblich genutzten Räume ursprünglich Wohnräume gewesen sind, gleichwohl nach der baulichen Gestaltung und seinem Gepräge nach noch als Wohngebäude anzusprechen sein. Nur Ein- und Zweifamilienhäuser unterliegen der Ausnahmevorschrift (so auch RGRK, 12. Aufl. § 564 b Rd. 8).