Sonderkündigungsrecht

Sonderkündigungsrecht; Untervermietung; Untervermietungserlaubnis; Verweigerung; Nachmieterstellung; Nachmieter; Kündigung

Das Sonderkündigungsrecht wegen verweigerter Untervermietungserlaubnis der gesamten Wohnung besteht auch, wenn sich der Mieter nach Verweigerung des Vermieters um eine Nachmieterstellung bemüht.

Mit Vertrag v. 1.11.1995 mieteten die beklagten Eheleute eine Wohnung der Kl. zu einem Mietzins von 600 DM zzgl. Nebenkostenvorauszahlungen. Das Mietverhältnis war befristet bis zum 31.10.2001. Die Wohnung bestand aus einem Zimmer, einer Küche, einem Bad, einer Toilette und einer Kammer. Kurz nach Bezug der Wohnung wurde die Bekl. zu 2. schwanger. Mit Schreiben v. 8.2.1996 bat die Bekl., weil die Wohnung für sie und das zu erwartende Kind zu klein wurde, die Wohnung untervermieten zu dürfen. Die Erlaubnis wurde den Bekl. nicht erteilt. Mit Schreiben v. 13.2.1996 kündigten die Bekl. daraufhin das Mietverhältnis mit gesetzlicher Kündigungsfrist zum 1.6.1996. In der Folgezeit kam es zu Verhandlungen mit möglichen Nachmietern für die Wohnung, die jedoch erst zum 1.12.1996 erfolgreich waren.

In dem Verfahren umgekehrten Rubrums (AG Minden - 19 C 403/96) begehrten die jetzigen Bekl. die Rückzahlung der Kaution, während die jetzigen Kl. mit dem Mietzinsanspruch für die Monate Juni und Juli 1996 aufrechneten.

Vorliegend begehren die Kl. die Mieten für die Monate August bis November 1996, wobei sie sich auf die Entscheidungsgründe des ergangenen Urteils in dem vorhergehenden Verfahren stützen.

Das AG hat den Kl. einen Anspruch auf Zahlung der Miete bis einschließlich November 1996 zuerkannt. Wie bereits in dem Verfahren 19 C 403/96 dargestellt, läge ein Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 549 BGB nicht vor. Auf die Berufung der Bekl. hat das LG die Klage abgewiesen.

Mietzinsansprüche der Kl. für den geltend gemachten Zeitraum August bis November 1996 bestehen nicht, da das Mietverhältnis aufgrund der wirksamen Kündigung der Bekl. v. 13.2.1996 zum 31.5.1996 beendet worden ist.

Die Bekl. waren gemäß § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist berechtigt. Wird die Erlaubnis zur Untervermietung generell von vornherein vom Vermieter verweigert, wie das hier geschehen ist, so wird das Recht des Mieters zur Kündigung gemäß § 549 BGB ohne Benennung eines konkreten Untermieters nicht ausgeschlossen, denn eine solche Benennung wäre angesichts der grundsätzlichen Weigerung des Vermieters eine bloße Förmelei (vgl. LG Köln WM 1994, 468). Der Wohnungsmieter hat zwar keinen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung der ganzen Wohnung, wohl aber dann, wenn eine solche Zustimmung nicht erteilt wird, die in § 549 Abs. 1 BGB vorgesehene Kündigungsmöglichkeit.

Zu einer erneuten Anfrage betreffend die Zustimmung zur Untervermietung waren die Kl. auch nicht deshalb verpflichtet, weil nach der Weigerung der Bekl. die Parteien einen Nachmieter gesucht haben. Aus dem Umstand, daß für die Bekl. eindeutig nur die Stellung eines Nachmieters in Betracht kam, folgt, daß sich ein erneutes Ersuchen der Bekl. auf Erlaubnis zur Untervermietung von vornherein als aussichtslos darstellen mußte.

Das Verlangen der Bekl. auf Zustimmung zur Untervermietung war auch nicht treuwidrig oder diente etwa nur dazu, einen Kündigungsgrund nach § 549 BGB zu schaffen. Unstreitig wurde die fragliche Wohnung aufgrund des erwartenden Familienzuwachses für eine Familie mit Kindern zu klein. Ebenso war die Untervermietung ernsthaft gewollt. Dies ergibt sich auch aus der Aussage des Zeugen im Parallelverfahren 19 C 403/96 AG Minden.