Sonderkündigungsrecht

Sonderkündigungsrecht; Verweigerung der Untervermietungserlaubnis; Schweigen auf Untervermietungsantrag; unzulässige Nachfragen nach Untermieter

1. Geht die Erlaubnis zur Untervermietung dem Mieter nach Ablauf der dem Vermieter zur Erklärung über den Untervermietungsantrag gesetzten Frist, aber vor der Kündigung des Mieters zu, kann der Mieter nicht mehr kündigen.

2. Hat der Vermieter jedoch die Untervermietungserlaubnis an Bedingungen geknüpft, zu deren Erfüllung der Mieter nicht verpflichtet ist, kann der Mieter binnen zehn Tagen nach Zugang der bedingten Untervermietungserlaubnis kündigen.

3. Der Vermieter darf die Erteilung der Untervermietungserlaubnis nicht noch davon abhängig machen, den Untermietinteressenten in seinen derzeitigen Wohnverhältnissen und seinem häuslichen Umfeld kennenzulernen, wenn der Mieter ihm bereits Namen, Familienstand, Geburtsdatum, Alter und Anzahl der Kinder sowie Beruf und Adresse des Untermietinteressenten mitgeteilt hat.

4. Das Sonderkündigungsrecht besteht unabhängig von dem befristeten Ausschluß der ordentlichen Kündigung.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. hat keinen Anspruch gem. § 535 Abs. 2 BGB auf Zahlung der Mieten für die Monate Februar, März und April 2005. Das Mietverhältnis der Parteien wurde durch die Kündigung der Bekl. vom 2. November 2004 zum 31. Januar 2005 beendet. Der Bekl. stand ein Sonderkündigungsrecht aus § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB zu.

Allerdings stand der Bekl. dieses Kündigungsrecht nicht schon deshalb zu, weil der Kl. ihre Aufforderung zur Genehmigung nicht innerhalb der von der Bekl. gesetzten Frist beantwortet hat.

In der Rechtsprechung ist weitgehend anerkannt, daß der Vermieter die Erlaubnis auch dann verweigert bzw. die Erlaubnis als verweigert gilt, wenn er sich nicht innerhalb einer vom Mieter gesetzten angemessenen Frist äußert, obwohl der Mieter einen konkreten Untermietinteressenten benennt (vgl. LG Berlin, GE 1998, 1396; LG Berlin, MM 1996, 453; OLG Hamm, OLGR Hamm 1992, 275; OLG Köln, NJW-RR 2001, 590). Dieser Rechtsprechung schließt sich die Kammer grundsätzlich an. Andernfalls könnte der Vermieter durch Schweigen auf den Antrag zur Erteilung der Untermieterlaubnis das Sonderkündigungsrecht des Mieters dauerhaft ausschließen mit dem Einwand, er habe die Erlaubnis zur Untervermietung bislang nicht verweigert.

Die vorgenannte Auffassung bedarf jedoch der Konkretisierung. Es ist nicht zutreffend, wenn statuiert wird, die Erlaubnis "gelte als verweigert", wenn sie nicht innerhalb einer angemessenen Frist erklärt wird (so aber OLG Hamm, OLGR Hamm 1992, 275). In diesem Falle könnte der Mieter auch dann gem. § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB kündigen, wenn der Vermieter die Untervermietung vor Ausspruch der Kündigung erlaubt, jedoch nach Ablauf der ihm gesetzten Frist. Dieses Ergebnis ist mit dem Zweck der Fristsetzung nicht vereinbar. Wie oben dargelegt, wird dem Mieter das Recht zur Fristsetzung zugebilligt, damit dieser sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums Klarheit verschaffen kann, ob die Untervermietung vom Vermieter erlaubt wird oder ob er gegebenenfalls von seinem Recht zur außerordentlichen Kündigung Gebrauch machen will. Reagiert der Vermieter auf eine Anfrage des Mieters nicht, so kann sich der vertragsgemäß verhaltende Mieter der ungewissen Situation nicht durch "eigenmächtige" Untervermietung entziehen (vgl. § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB), sondern nur durch Ausübung seines Sonderkündigungsrechts. Geht die Erlaubnis der Untervermietung jedoch dem Mieter zu, bevor dieser das Mietverhältnis kündigt, so besteht für eine Kündigung des Mieters kein Bedürfnis mehr - die Voraussetzungen des § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB liegen nicht allein deshalb vor, weil der Vermieter die Erlaubnis erst nach Ablauf der ihm vom Mieter gesetzten Frist erklärt hat. Es handelt sich bei der Unterstellung, die Genehmigung der Untervermietung werde bzw. gelte als verweigert, wenn sie nicht innerhalb der vom Mieter gesetzten Frist erfolgt, daher nicht um eine Fiktion im rechtsdogmatischen Sinne.

Der Bekl. steht ein Sonderkündigungsrecht aus § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB demnach nicht schon deshalb zu, weil der Kl. erst nach Ablauf der bis zum 30. Oktober 2004 gesetzten Frist mit Schreiben vom 1. November 2004 auf die Anfrage der Bekl. reagiert hat.

Vielmehr ist entscheidungserheblich, ob der Kl. mit seinem Schreiben vom 1. November 2005 wegen berechtigter Nachfragen hinsichtlich der Person der Untermietinteressenten den Zeitpunkt der möglichen Ausübung des Kündigungsrechts hinausgeschoben hat. Dem Vermieter kann nämlich auch dann keine Verweigerung der Genehmigung zur Untervermietung unterstellt werden, wenn er zwar innerhalb der angemessenen Frist die Genehmigung nicht erteilt, er sich jedoch bei dem Mieter meldet, da berechtigterweise weiterer Klärungsbedarf hinsichtlich der Person des Untermietinteressenten besteht. Teilt der Mieter dem Vermieter einen konkreten Untermietinteressenten mit, versäumt jedoch die Angabe von Umständen, die für die Entscheidung des Vermieters von berechtigtem Interesse sind, so ist der Zustand der für den Mieter bestehenden Ungewißheit, der durch die Fristsetzung verhindert werden soll, diesem selbst zuzuschreiben.

Die Bekl. war danach zur Kündigung berechtigt, da der Kl. die Entscheidung über die Genehmigung an Bedingungen geknüpft hat, zu deren Erfüllung die Bekl. nicht verpflichtet war.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der Mieter zur Kündigung berechtigt, wenn der Vermieter die Überlassung des Gebrauchs der Mietsache an einen Dritten nur mit Einschränkungen erlaubt, die im Mietvertrag keine Stütze finden (BGHZ 59, 3). Dies muß erst recht gelten, wenn die Untervermietung nicht unter vertragswidrigen Einschränkungen erlaubt, sondern die Entscheidung über die Erlaubnis von Bedingungen abhängig gemacht wird, die der Mieter nicht zu erfüllen verpflichtet ist.

Der Vermieter kann die Erteilung der Untermieterlaubnis nur von der Unterrichtung über die Person des Untermieters abhängig machen, soweit Auskünfte von seinem berechtigten Interesse gedeckt sind. Da dem Vermieter grundsätzlich ermöglicht werden muß zu überprüfen, ob in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, der ihm die Erteilung der Untermieterlaubnis unzumutbar macht, kann er die Beantwortung solcher Fragen verlangen, die auch bei einer Neuvermietung üblicher- und zulässigerweise gestellt werden können (LG Hamburg, NJW-RR 1992, 13). Insofern sind jedoch bei einer Untervermietung an das berechtigte Interesse besonders strenge Anforderungen zu stellen, da zwischen Vermieter und Untermieter kein Vertragsverhältnis besteht und der Hauptmieter Schuldner der Zahlungsansprüche des Vermieters bleibt (LG Hamburg, aaO.).

So ist der Mieter ohne weiteres verpflichtet, dem Vermieter bei der konkreten Angabe eines Untermietinteressenten eine Kontaktmöglichkeit mitzuteilen. Der Vermieter hat ein Prüfungsrecht, aber keine Erkundigungspflicht dahingehend, die notwendigen Angaben zum in Aussicht genommenen Untermieter selbst zu ermitteln. Zu diesen Angaben gehören die Mitteilung des Namens und die Angabe von Adresse oder Telefonnummer (vgl. LG Berlin, MM 2002, 184 = GE 2002,668; LG Berlin, MM 2005, 619).

Diesen Anforderungen an eine konkrete Bezeichnung des Untermieters hat die Bekl. mit ihrem Schreiben vom 19. Oktober 2004 genügt, indem sie dem Kl. Namen, Familienstand, Geburtsdatum, Alter und Anzahl der Kinder, Beruf und Adresse der Untermietinteressenten mitteilte. Diese Angaben waren ausreichend, dem Kl. die Überprüfung zu ermöglichen, ob ihm die Untervermietung zumutbar war. Auch hat die Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts ergeben, daß die von der Bekl. benannten Zeugen ernsthaft an einer Untermiete der Wohnung interessiert waren. (...)

Der Kl. war nicht berechtigt, die Entscheidung über die Genehmigung der Untervermietung davon abhängig zu machen, zunächst die Interessenten "in ihren derzeitigen Wohnverhältnissen und ihrem häuslichen Umfeld" kennenzulernen. So wird bereits die Frage nach der letzten Meldeanschrift der Untermietinteressenten als unzulässig angesehen, da dem Schutz der Privat- und Intimsphäre des Untermieters Vorrang vor den wirtschaftlichen Belangen des Vermieters einzuräumen ist (LG Hamburg, aaO.).

Dies muß um so mehr gelten, wenn das Verlangen des Vermieters darauf gerichtet ist, eine Wohnungsbesichtigung bei den Untermiet-interessenten vorzunehmen. Die Auffassung des Kl., es sei nicht zu beanstanden, daß er "die (...) Interessenten in ihrer Wohnung aufsuchen wollte, um sich ein Bild über das persönliche Umfeld (...) machen zu können", ist unhaltbar. Dieser massive Eingriff in den sensiblen und grundrechtlich geschützten Bereich der privaten häuslichen Wohnung der Interessenten ist in keinem Fall durch berechtigte Belange des Kl. gerechtfertigt. Insofern ist auch der Vortrag des Kl., bei dem Mietobjekt handele es sich um besonders hochwertigen Wohnraum, ebenso unerheblich wie der Einwand, daß das Durchschnittsalter der sonstigen Mieter bei ca. 65 Jahren liege. Zwar war es dem Kl. nicht verwehrt zu versuchen, über die mitgeteilte Anschrift persönlichen Kontakt zu den Interessenten aufzunehmen, doch war die Bekl. nicht verpflichtet, wie der Kl. in seinem Schreiben vom 1. November 2004 erbeten hat, die erforderlichen Schritte zur Kontaktaufnahme und Terminabsprache einzuleiten.

Es liegen daher weder eine Genehmigung noch eine berechtigte weitere Nachfrage des Kl. vor Ausspruch der nach Fristablauf erfolgten Kündigung durch die Bekl. vor. Hinsichtlich der Angemessenheit der Frist bestehen keine Bedenken. So hat das Landgericht Berlin diesbezüglich eine Frist von zehn Tagen für angemessen erachtet (LG Berlin, GE 1998, 1396 = NZM 1999, 405).

Ob diese Frist möglicherweise länger anzusetzen ist, wenn der Mieter dem Vermieter nicht die Telefonnummer, sondern lediglich die Anschrift der Interessenten mitteilt, so daß eine Kontaktaufnahme durch den Vermieter auf postalischem Wege möglicherweise nicht binnen zehn Tagen erfolgen kann, muß nicht entschieden werden, da das Bestreben des Kl. nicht auf eine schriftliche Kontaktaufnahme mit den Interessenten gerichtet war.

Das Sonderkündigungsrecht des § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB setzt kein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung voraus (LG Berlin, GE 1997, 1581). Insofern ist es unerheblich, ob die Bekl. tatsächlich - wie der Kl. bestritten hat - die Untervermietung anstrebt, um ihre Mutter zu pflegen, und ob dieser Pflegebedarf bereits bei Abschluß des Mietvertrages absehbar war. Auch daß der Bekl. das Verhalten des Kl. möglicherweise gelegen kam, weil für sie die Ausübung des Sonderkündigungsrechtes günstiger war als eine Untervermietung, ändert an der Rechtslage nichts.

§ 2 Ziff. 1. a. des Mietvertrages steht der Kündigung der Bekl. nicht entgegen. Dort haben die Parteien lediglich das Recht zur ordentlichen Kündigung befristet ausgeschlossen. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung wird hierdurch nicht berührt (vgl. für den Fall eines befristeten Mietverhältnisses LG Berlin, MM 1996, 453). Auch verhält sich die Bekl. nicht treuwidrig, wenn sie sich trotz Ausschlusses des ordentlichen Kündigungsrechts auf die Kündigungsmöglichkeit des § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB beruft. Gerade die Möglichkeit zur Untervermietung bzw. die damit einhergehende Gelegenheit, sich bei Verweigerung der Untervermietung außerordentlich vom Vertrag zu lösen, lassen den befristeten Ausschluß der ordentlichen Kündigungsmöglichkeit nicht als unangemessene Benachteiligung des Mieters erscheinen (§ 307 Abs. 1 BGB). (...)

Verweigert der Vermieter die Untervermietungserlaubnis, kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich kündigen. Das gilt auch dann, wenn dem Mieter zwar die Untervermietungserlaubnis noch vor Ausspruch seiner Kündigung zugeht, aber an unzulässige Bedingungen geknüpft ist. In einem vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall hatte der Vermieter den vom Mieter bereits konkret benannten Untermietinteressenten erst in seinen derzeitigen Wohnverhältnissen und seinem häuslichen Umfeld kennenlernen wollen. Damit überzog er.

Der Wohnraummieter beantragte mit Schreiben vom 19. Oktober 2004 die Erlaubnis zur Untervermietung. Er gab den Namen, Familienstand, Geburtsdatum, Alter, Anzahl der Kinder, Beruf und Adresse des Interessenten an und setzte eine Frist bis zum 30. Oktober 2004 für die Beantwortung.

Mit Schreiben vom 1. November 2004 erteilte der Vermieter die Untervermietungserlaubnis unter der Bedingung, daß er die Untervermietungsinteressenten in ihren derzeitigen Wohnverhältnissen und ihrem häuslichen Umfeld kennenlerne. Daraufhin kündigte der Mieter mit Schreiben vom 2. November 2004 das Mietverhältnis zum 31. Januar 2005. Der Vermieter berief sich darauf, daß das Recht zur ordentlichen Kündigung im Mietvertrag befristet ausgeschlossen worden sei und klagte die Mieten für Februar, März und April 2005 ein.

Das Landgericht Berlin (ZK 64) bestätigte das abweisende Urteil des Amtsgerichts. Zwar sei der Mieter nicht schon deswegen zur Kündigung berechtigt gewesen, weil ihm die Erlaubnis zur Untervermietung erst nach Ablauf der dem Vermieter zur Erklärung über den Untervermietungsantrag gesetzten Frist zugegangen sei. Die gesetzte Frist von zehn Tagen sei zwar angemessen, entscheidend sei aber, daß der Mieter vor seiner Kündigung das bekomme, was er erreichen wollte, nämlich die Untermieterlaubnis.

Da der Vermieter jedoch die Untervermietungserlaubnis an Bedingungen geknüpft habe, zu deren Erfüllung der Mieter nicht verpflichtet gewesen sei, habe der Mieter nach Zugang der bedingten Untervermietungserlaubnis kündigen können. Die Kündigung am 2. November 2004 nach Zugang der Erlaubnis am 1. November 2004 sei somit rechtzeitig gewesen und habe das Mietverhältnis zum 31. Januar 2005 beendet.

Der Vermieter habe die Erteilung der Untervermietungserlaubnis nicht noch davon abhängig machen dürfen, den Untermietinteressenten in seinen derzeitigen Wohnverhältnissen und seinem häuslichen Umfeld kennenzulernen, wenn der Mieter - wie hier - dem Vermieter bereits Namen, Familienstand, Geburtsdatum, Alter und Anzahl der Kinder sowie Beruf und Adresse des Untermietinteressenten mitgeteilt habe.

Grundsätzlich reiche die Mitteilung des Namens und der Adresse oder Telefonnummer des Untermietinteressenten aus. Der Kündigung stehe auch nicht entgegen, daß die Mietvertragsparteien das Recht zur ordentlichen Kündigung befristet ausgeschlossen hätten, denn das Recht zur außerordentlichen Kündigung werde davon nicht berührt.

Von dem Schweigen auf die unter Fristsetzung begehrte Untervermietungserlaubnis für einen konkret benannten Untermietinteressenten oder der Erteilung der Erlaubnis unter unzulässigen Bedingungen zu unterscheiden ist die generelle Verweigerung der Erlaubnis.

Verweigert der Vermieter generell die Erlaubnis zur Untervermietung, so kann der Mieter das Mietverhältnis - auch das auf längere Zeit abgeschlossene, befristete (LG Berlin v. 22.8.1996, 67 T 71/96, MM 1996, 453) - außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen (LG Berlin, Urteil v. 28.5.2001, 67 S 443/00, GE 2002, 398). Das Kündigungsrecht gilt sowohl für Wohn- als auch für Geschäftsräume.

Dieses Kündigungsrecht besteht unabhängig von dem Anspruch auf Untervermietung gem. § 553 (LG Berlin, GE 1997, 188; LG Berlin, GE 1997, 1581; LG Berlin, Urteil v. 19.6.1997, 62 S 580/96, NZM 1998, 372) und unabhängig von einem sonstigen Anspruch auf Untervermietungserlaubnis (Schmidt-Futterer/Blank, § 540 Rn. 61). Voraussetzung für die Kündigung ist mithin nur, daß die Erlaubnis generell verweigert wird oder unter Einschränkungen erteilt wird, die weder gesetzlich noch im Mietvertrag zulässigerweise vorgesehen sind. In Wohnraummietverträgen kann die Verweigerung der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an einen Dritten nur davon abhängig gemacht werden, daß in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann (§ 553 Abs. 1 Satz 2). Denn die in § 553 Abs. 1 Satz 2 aufgeführten Gründe für die Verweigerung der Untervermietungserlaubnis sind für Wohnraum abschließend; eine davon - durch vertragliche Erweiterung der Versagungsgründe - zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 553 Abs. 3).

Die generelle Verweigerung der Untervermietungserlaubnis begründet auch dann das Kündigungsrecht, wenn der Mieter einen konkreten Untermieter nicht benannt hat, so daß dem Vermieter die Prüfung, ob in der Person des Dritten ein wichtiger Grund zur Verweigerung der Untervermietungserlaubnis vorliegt, nicht möglich ist (KG, ZMR 1996, 648 = WuM 1996, 696; LG Berlin, Urteil v. 28.5.2001, 67 S 443/00, GE 2002, 398; LG Berlin, Urteil v. 20.8.1996, 64 S 259/96, MM 1996, 451; LG Berlin, Urteil v. 19.6.1997, 62 S 580/96, NZM 1998, 372). Wird die Untervermietung eines Teils der Wohnung erbeten, reicht die Angabe des Namens des Untermieters, wenn der Vermieter nicht weitere Informationen will (LG Berlin, NZM 1999, 405).

Das Schweigen des Vermieters auf die unter Fristsetzung ausgesprochene Bitte des Mieters um Erteilung der generellen Untervermietungserlaubnis ohne Angabe der Person des Untermietinteressenten berechtigt den Mieter nicht zur Kündigung nach § 540 Abs. 1 Satz 2 (OLG Celle, Beschluß v. 5.3.2003, 2 W 16/03; OLG Koblenz, RE v. 30.4.2001, 4 W-RE 525/00, GE 2001, 769 = ZMR 2001, 530 = NZM 2001, 581; LG Berlin, Urteil v. 28.5.2001, 67 S 443/00, GE 2002, 398; LG Berlin, Urteil v. 12.6.2001, 64 S 13/01, GE 2001, 1268). Hat der Mieter dagegen in seinem Antrag auf Untervermietungserlaubnis die konkrete Person benannt, für die die Erlaubnis begehrt wird, so ist bisher das Schweigen des Vermieters als Ablehnung mit der Folge gewertet worden, daß der Mieter kündigen kann (OLG Köln, ZMR 2001, 186; LG Nürnberg-Fürth, WuM 1995, 597).

Die ZK 64 des Landgerichts vertritt nunmehr in ihrer Entscheidung erstmals die Auffassung, daß der Mieter nicht mehr kündigen darf, wenn ihm die Erlaubnis zur Untervermietung nach Ablauf der dem Vermieter zur Erklärung über den Untervermietungsantrag gesetzten Frist, aber vor seiner Kündigung zugeht: Dieser Auffassung ist zuzustimmen. Denn in der Tat besteht dann kein Bedürfnis mehr, das Mietverhältnis zu beenden, weil der Mieter letzten Endes erreicht hat, was er wollte; allein die Fristüberschreitung läßt sein Interesse an der Untervermietung nicht entfallen. Auch hinsichtlich der Anforderungen, die der Vermieter an den Umfang der Unterrichtung über den konkreten Untermietinteressenten stellen darf, ist der Entscheidung voll zuzustimmen.

Die Kündigung ist bei befristeten und unbefristeten Wohnraummietverhältnissen spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (§ 573 d Abs. 2, § 575 a Abs. 3), bei möblierten Einliegerwohnungen spätestens am 15. des Monats zum Ablauf dieses Monats (§ 573 d Abs. 2, § 575 a Abs. 3). Auf die Dauer des Mietverhältnisses kommt es nicht an. Die Kündigung des Wohnraummietverhältnisses bedarf weiterhin der Schriftform (§ 568 a Abs. 1). Angesichts der für den Wohnraummieter generellen Kündigungsfrist von drei Monaten ist das außerordentliche Kündigungsrecht (nur noch) bei den Mietverträgen relevant, bei denen das Kündigungsrecht für eine bestimmte Dauer - bis zu vier Jahren (BGH, Urteil v. 6.4.2005 - VIII ZR 27/04 - GE 2005,606; Urteil vom 16.11.2005, VIII ZR 218/04, GE 2006,121; Urteil vom 23.11.2005 - VIII ZR 154/04 - GE 2006, 250; Urteil vom 14.6.2006 - VIII ZR 257/04 - GE 2006, 1032) - wirksam ausgeschlossen worden ist.