Sonderkündigungsrecht

Sonderkündigungsrecht; Untervermietung; Erlaubnis; Verweigerung; Feststellungsinteresse

Dem Mieter steht ein Sonderkündigungsrecht gem. § 549 BGB zu, wenn sich der Vermieter der vom Mieter als Alternative zur erstrebten vorzeitigen Aufhebung des befristeten Mietverhältnisses vorgeschlagenen Gestattung einer Untervermietung verweigert.

Die Kl. begehren Feststellung, daß das Mietverhältnis der Parteien über das Haus der Kl. nicht infolge Kündigung der Bekl. v. 23.10.1997 mit Ablauf des 31.1.1998 endet, sondern fortbesteht.

Die Bekl. mieteten von den Kl. deren Haus mit schriftlichem Mietvertrag v. 11.7.1995 für die Zeit vom 15.8.1995 bis zum 15.8.2005, wobei sich das Mietverhältnis jeweils um ein Jahr verlängern sollte, wenn nicht eine der Parteien spätestens sechs Monate vor Ablauf der Mietzeit der Verlängerung widerspräche.

Mit Schreiben v. 16.10.1997 baten die Bekl. um einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.1.1998. In dem Schreiben heißt es weiter: "Sollten Sie unserer Bitte nicht entsprechen können, müßten wir das Haus untervermieten. Bitte teilen Sie uns mit, wie Sie dazu stehen."

Mit Schreiben v. 20.10.1997 antworteten die Kl. hierauf: "Wir müssen Ihnen leider mitteilen, daß wir ohne Angaben von Gründen mit einer vorzeitigen Auflösung des bestehenden Mietvertrages nicht einverstanden sind! Eine Untervermietung des Hauses stellt für uns keine Lösung dar."

Daraufhin kündigten die Bekl. das Mietverhältnis unter Berufung auf § 549 Abs. 1 BGB zum 31.1.1998.

Die Kl. sind der Auffassung, die Kündigung der Bekl. v. 23.10.1997 habe das Mietverhältnis zwischen den Parteien nicht zum 31.1.1998 beendet.

Die Klage ist zulässig. Insbesondere haben die Kl. ein rechtliches Interesse daran, daß das Rechtsverhältnis alsbald festgestellt werde, § 256 Abs. 1 ZPO. Ein solches besteht, wenn dem Recht oder der Rechtslage des Kl. eine gegenwärtige Gefahr oder Unsicherheit dadurch droht, daß der Bekl. ein Recht des Kl. ernstlich bestreitet oder er sich eines Rechts gegen den Kl. berühmt, und wenn das erstrebte Urteil infolge seiner Rechtskraft geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen (Zöller-Greger, ZPO, § 256 Rn. 7). Hier bestreiten die Bekl. das Fortbestehen des Mietverhältnisses über den 31.1.1998 hinaus. Die damit eintretende Unsicherheit für die Kl. kann durch das erstrebte Urteil infolge seiner Rechtskraft beseitigt werden.

Die Klage ist jedoch unbegründet, denn die begehrte Feststellung kann nicht getroffen werden. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist infolge der Kündigung der Bekl. v. 23.10.1997 mit Ablauf des 31.1.1998 beendet worden. Das Kündigungsrecht der Bekl. folgt aus § 549 Abs. 1 S. 2 BGB. Nach dieser Vorschrift kann der Mieter das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen, wenn der Vermieter die Erlaubnis, den Gebrauch der gemieteten Sache einem Dritten zu überlassen, insbesondere die Sache weiterzuvermieten, verweigert und nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Hier haben die Kl. der Gebrauchsüberlassung an einen Dritten, insbesondere der Untervermietung, mit Schreiben v. 13.10.1997 widersprochen. Nur so konnten die Bekl. den Satz "eine Untervermietung stellt für uns keine Lösung dar" verstehen, §§ 133, 157 BGB.

Dem Kündigungsrecht gemäß § 549 Abs. 1 S. 2 BGB steht nicht entgegen, daß die Bekl. nicht gemäß § 549 Abs. 2 BGB die Zustimmung der Kl. zur Untervermietung verlangen konnten, weil sie die Untervermietung des gesamten Objekts beabsichtigten, einen konkreten Nachmieter noch nicht benannt und ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nicht dargetan hatten.