Sonderkündigungsrecht

Sonderkündigungsrecht, Untervermietung, Kündigungsrecht

Ob in der Erklärung des Vermieters, zur Zustimmung zu einer Untervermietung "NICHT" verpflichtet zu sein, eine das Sonderkündigungsrecht des Mieters begründende Weigerung des Vermieters zur Untervermietungserlaubnis liegt, bestimmt sich danach, wie der Mieter die Erklärung des Vermieters verstehen durfte.

Am 18.9.1996 mietete die Bekl. von den Kl. die Wohnung vom 1.10.1996 bis zum 30.9.2001.

Auf Anfrage der Bekl. erklärten die Kl. mit Schreiben v. 4.8. und 9.11.1998 ihre Bereitschaft, evtl. einen Nachmieter zu akzeptieren, der in alle Rechte und Pflichten des Mietvertrages einsteigt. Mit Schreiben v. 16.11.1998 fragte die Bekl. u. a. an, ob sie (die Kl.) einer Untervermietung zustimmen. Hierauf erklärten die Kl. der Bekl. durch schriftlichen Vermerk v. 26.11.1998 auf dem Schreiben der Bekl. v. 16.11.1998 "dazu sind wir NICHT verpflichtet". Mit Schreiben v. 3.12.1998 kündigte die Bekl. daraufhin das Mietverhältnis der Parteien zum 31.3.1999. Mit Schreiben v. 23.12.1998 erklärten die Kl., im Rahmen ihrer gesetzlichen Verpflichtung einer Untervermietung zuzustimmen.

Die Kl. verlangen Feststellung, daß die Kündigung unwirksam sei. Sie meinen, sie hätten keinen Anlaß zur Kündigung gegeben. Sie hätten immer ihre Bereitschaft angezeigt, einen Nachmieter zu akzeptieren. Sie hätten auch eine Untervermietung nicht generell abgelehnt, sondern nur zum Ausdruck gebracht, daß sie ohne Benennung eines konkreten Untermieters nicht zur Zustimmung verpflichtet seien.

Die Bekl. meint, die Kl. hätten die Untervermietung von vornherein und generell abgelehnt. Die generelle Ablehnung ergebe sich auch daraus, daß sie das Wort "NICHT" durch die Schreibweise hervorgehoben hätten. In solchen Fällen bestehe ein außerordentliches Kündigungsrecht gemäß § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Nach § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Mieter - auch bei befristetem Mietverhältnis - ein außerordentliches Kündigungsrecht, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert, sofern nicht in der Person des Untermieters ein triftiger Grund vorliegt. Dieser Fall liegt zwar nicht vor, weil die Bekl. noch keinen konkreten Untermieter benannt hatte, die Kl. also gar nicht prüfen konnten, ob triftige Gründe gegen den Untermieter sprachen. In Literatur und Rechtsprechung ist jedoch anerkannt, daß ein außerordentliches Kündigungsrecht auch dann besteht, wenn es der Vermieter von vornherein und generell ablehnt, die Untervermietung zu erlauben (vgl. Sternel Mietrecht 3. Aufl. IV 485; LG Hamburg WM 1987, 20; LG Bremen WM 1987, 152; AG Braunschweig WM 1987, 20). Dem schließt sich das erkennende Gericht an, da es für den Mieter keinen Sinn mehr macht, einen konkreten Untermieter zu benennen, wenn der Vermieter generell die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert.

Die Kl. haben die Untervermietung durch die Bekl. auch von vornherein und generell abgelehnt. Sie haben der Bekl. auf ihre allgemeine Anfrage hin erklärt, daß sie zur Untervermietung nicht verpflichtet seien. Dies war zwar keine passende Antwort auf die Frage der Bekl.; sie haben nämlich weder die Zustimmung erteilt, verweigert oder Bedingungen genannt. Dennoch haben sie nach Auffassung des erkennenden Gerichts eindeutig zum Ausdruck gebracht, daß sie die Erlaubnis zur Untervermietung nicht erteilen werden. Sie haben erklärt, daß keine Verpflichtung ihrerseits besteht, und hierbei das Wort "NICHT" durch die Schreibweise in Druckbuchstaben hervorgehoben. Dies konnte die Bekl. nur so auffassen, daß sie eine Erlaubnis zur Untervermietung nicht erhalten würde, auch dann nicht, wenn sie einen konkreten Untermieter benennen würde. Nach dieser Auskunft der Kl. machte es für die Bekl. keinen Sinn mehr, nach einem konkreten Untermieter zu suchen. Die Auskunft der Kl. konnte nur als generelle Ablehnung seitens der Bekl. verstanden werden. Daran ändert sich auch nichts dadurch, daß die Kl. die Stellung eines Nachmieters nicht generell abgelehnt haben. Wie sich aus dem Schreiben ergibt, war den Parteien die Unterscheidung zwischen Nachmietern und Untermietern durchaus bewußt. Die Auffassung der Kl. zu einem möglichen Nachmieter kann daher nicht auf eine mögliche Untervermietung ausgedehnt werden.