Sonderkündigung nach unwirksamer Mieterhöhung

Sonderkündigung nach unwirksamer Mieterhöhung; fehlerhafte Staffelmiete; Mieterhöhung analog Förderungsabbau; vereinbarte Förderung

Macht der Vermieter eine erhöhte Mietzinsforderung unter Berufung auf eine unwirksame Staffelmietvereinbarung (hier: Förderungsvereinbarung der IBB) geltend, steht dem Mieter das Sonderkündigungsrecht des § 9 MHG zu.

Der Kl. steht ein Anspruch auf Rückzahlung des Baukostenvorschusses und der geleisteten Mietkaution zu, weil das Mietverhältnis zwischen der F.straße Grundstücksgesellschaft bR und der Kl. zum 31. August 1995 durch die Kündigung der Kl. gemäß § 9 MHG beendet wurde.

Die Kl. kann ihre Zahlungsansprüche gegen die Bekl. geltend machen, da diese unstreitig Gesellschafter der F.straße Grundstücksgesellschaft bR (Grundstücksgesellschaft bR) zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags am 3. Juni 1994 waren.

Der Kl. stand ein Kündigungsrecht nach § 9 MHG zu, da die Grundstücksgesellschaft bR ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG gegenüber der Kl. gestellt hat.

Dabei kann dahingestellt bleiben, ob aufgrund der Förderung durch die IBB und der damit verbundenen Reduzierung der Fördermittel alle 15 Monate die Grundstücksgesellschaft bR, wie vertraglich vereinbart, die Miete außerhalb der Regelung des MHG erhöhen durfte. Denn jedenfalls liegt eine Mieterhöhung nach § 2 MHG für denjenigen Teil der Miete vor, der die nicht geförderte Fläche der Wohnung der Kl. betraf.

Die D. Hausverwaltung erhöhte mit Schreiben vom 8. Mai 1995 die Miete um insgesamt 88,07 DM. In dieser Mietzinserhöhung war auch ein Betrag von 7,86 DM enthalten, der die 10,48 m2 große, nicht geförderte Wohnfläche betraf.

Bei dieser Erhöhung handelte es sich nicht um eine Erhöhung aufgrund einer Staffelmietvereinbarung (§ 10 Abs. 2 MHG). Denn dies ergibt sich bereits daraus, daß sämtliche Voraussetzungen für eine Staffelmietvereinbarung in der Anlage 1 zum Mietvertrag nicht eingehalten wurden. So wird die Miete für die Dauer der Förderungsvereinbarung von 15 Jahren angepaßt, obwohl nach § 10 MHG nur eine Festlegung auf 10 Jahre möglich ist. Ferner wird der Zeitpunkt der Mieterhöhung nicht festgelegt und auch nicht die konkrete Erhöhung der Miete. Ferner sieht der Vertrag daneben Erhöhungen nach §§ 3 und 5 MHG vor. Auch die Bekl. selber vertreten nicht die Auffassung, die Miete im Wege einer Staffelmietvereinbarung erhöht zu haben.

Damit konnte jedoch die Kl. nach § 9 MHG kündigen, da sie die Mieterhöhung nur so verstehen konnte, daß die Grundstücksgesellschaft bR die Miete nach § 2 MHG erhöhen wollte. Denn eine andere Möglichkeit der Mieterhöhung ist nicht ersichtlich.

Soweit die Bekl. sich darauf berufen, es habe sich nur die Zahllast der Kl. erhöht, so ergibt sich daraus nichts anderes. Denn es bleibt offen, was die Bekl. damit meinen. Könnte man noch hinsichtlich der geförderten Wohnfläche davon ausgehen, daß die IBB im Rahmen ihrer Förderung einen Teil der Miete für die Kl. zahlt und so bei Rückführung der Förderung der Differenzbetrag von der Kl. zu übernehmen sei, so kann dies für die nicht geförderte Fläche kaum gelten. Sollten die Bekl. der Auffassung sein, daß es sich eigentlich nicht um eine Mieterhöhung handele, weil ein höherer Mietzins vereinbart worden sei, als die Kl. am Anfang zahlen müsse, und der Mietzins schrittweise an den "eigentlichen" Mietzins angepaßt werde, so wäre dies nur eine andere Konstruktion für eine Staffelmietvereinbarung, die den Anforderungen des § 10 Abs. 2 MHG genügen müßte.

Unschädlich ist auch, daß das Mieterhöhungsbegehren nicht den Erfordernissen des § 2 MHG entspricht. Denn die Kündigung des Mieters setzt kein wirksames Mieterhöhungsverlangen des Vermieters voraus (Beuermann, Miete und Mieterhöhung im preisfreien Wohnraum, 2. Auflage, § 9 MHG Rdnr. 2). Nach Sinn und Zweck der Regelung soll es dem Mieter ermöglicht werden, dann, wenn der Vermieter die Miete erhöht, das Mietverhältnis zu beenden, um so einer Erhöhung der Mietzahlungen zu entgehen. Dabei besteht diese Notwendigkeit zwar nur dann, wenn eine wirksame Mieterhöhung besteht; jedoch kann dem Mieter nicht zugemutet werden, dies gegebenenfalls erst gerichtlich prüfen zu lassen. Der Vermieter hat demgegenüber die Möglichkeit, zuvor zu überlegen, ob er ernstlich eine erhöhte Miete fordern will und das Risiko einer vorzeitigen Kündigung des Mieters eingehen will.

Dies kann nur dann nicht gelten, wenn auch für den Mieter eindeutig und zweifelsfrei erkennbar ist, daß das Mieterhöhungsverlangen nicht ernstlich gewollt oder unwirksam ist. Davon kann hier aber nicht ausgegangen werden. Die Hausverwaltung hat durch schriftliche Erklärung ernstlich eine Mieterhöhung gefordert und dies auch mit Schreiben vom 29. Mai 1995 nochmals bestätigt.

Aufgrund des Mieterhöhungsverlangens konnte damit die Bekl. zum 31. August 1995 wirksam kündigen.

Mit Beendigung des Mietvertrags hat die Kl. damit Anspruch auf Rückzahlung von 3/5 des Baukostenvorschusses von 7.689,00 DM = 4.613,40 DM. Denn der Mietvertrag wurde zum 16. Juni 1994 geschlossen und endete am 31. August 1995.

Gleichfalls hat die Kl. einen Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution in Höhe von 4.125 DM zzgl. 2 % geltend gemachter Zinsen. Diese ergeben 99,69 DM, insgesamt also 4.224,69 DM.

Langfristige Mietverträge sind heute Gold wert. Ein Vermieter hatte einen solchen über eine geförderte Wohnung geschlossen. Entsprechend den Förderungsbestimmungen war ein stufenweiser Mietanstieg vorgesehen - eine allgemein übliche Vereinbarung in Berlin. Nur so ganz korrekt war sie nicht.

Als die Hausverwaltung die erhöhte Miete geltend machte, kündigte der Mieter vorfristig unter Berufung auf das Sonderkündigungsrecht des § 9 MHG.

Mit Urteil vom 20. Juni 1997 gab das Landgericht Berlin der Zahlungsklage des Mieters wegen Rückforderung des Baukostenvorschusses und der Kaution statt.

Die Vereinbarung über den stufenweisen Mietanstieg entsprach nicht den Anforderungen des § 10 MHG an eine Staffelmiete. Die Höchstdauer von zehn Jahren war überschritten, feste Mieterhöhungszeitpunkte waren ebensowenig genannt wie konkrete Erhöhungsbeträge. Das Gericht konnte offenlassen, ob außerhalb der Regelung des MHG Mietsteigerungen entsprechend der Reduzierung der Fördermittel vertraglich vereinbart werden können (wir würden das verneinen), da ein kleiner Teil der Wohnung nicht von der Förderungsvereinbarung betroffen war. Die Staffelvereinbarung war jedenfalls unwirksam, was das Sonderkündigungsrecht des Mieters nicht ausschloß. Jeder Mieterhöhungsversuch kann es auslösen.