Sonderkündigung durch Insolvenzverwalter wirkt auch gegen nicht insolventen Mitmieter

Das vom Insolvenzverwalter ausgeübte Sonderkündigungsrecht nach § 109 Abs. 1 InsO beendet das Mietverhältnis auch im Verhältnis zwischen Vermieter und nicht insolventem Mitmieter des Schuldners.

1. Der Kl. hat gegen den Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung von Mietzins für den Monat September 2009. Streitentscheidend ist insoweit die Frage, ob die dem Kl. als Vermieter vom Nebenintervenienten als Insolvenzverwalter über das Vermögen des Mitmieters des Bekl. zum 31.7.2009 ausgesprochene Kündigung das Mietverhältnis auch für den Bekl. beendet hat. Dies ist zur Überzeugung des Senats der Fall, was auch das Landgericht zutreffend angenommen hat.

a) Nach den Grundsätzen der obergerichtlichen Rechtsprechung beendet die auf einem insolvenzrechtlichen Sonderkündigungsrecht des Verwalters beruhende Kündigung das Mietverhältnis insgesamt mit Wirkung für und gegen sämtliche Beteiligte (s. zu der Kündigung nach § 19 Satz 1 KO OLG Düsseldorf, NJW-RR 1987, 1369; OLG Celle, NJW 1974, 2012; RGZ 141, 391, 392). Diese Auffassung wird in der Literatur teilweise ebenfalls vertreten (s. Frankfurter Kommentar zur InsO/Wegener, 6. Auflage 2011, § 109 Rn. 17; Münchener Kommentar zum BGB-Bydlinski, 5. Auflage 2007, § 425 Rn. 7; Braun/Kroth, InsO, 4. Auflage 2010, § 109 Rn. 24; Hamburger Kommentar zur InsO - Ahrend, 3. Auflage 2009, § 109 Rn. 19), teilweise aber auch mit der Begründung kritisiert, § 109 InsO sichere nur die Interessen der Masse - wofür es ausreiche, allein die Masse aus dem Mietverhältnis zu entlassen (Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Auflage 2009, Rn. 1589; Münchener Kommentar zur InsO - Eckert, 2. Auflage 2007, § 109 Rn. 37 ff. m.w.N.). Teilweise wird das Mietverhältnis im Verhältnis zu sämtlichen Beteiligten nur dann als beendet angesehen, wenn der weitere Mieter nur die Mithaftung für die durch den Mieter eingegangenen Verpflichtungen hat übernehmen, nicht aber gleichberechtigter Mieter hat sein sollen (Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2. Auflage 2008, Kapitel 20 Rn. 68 ff. m.w.N.).

b) Der Senat sieht vorliegend keinen Anlass, von der zu § 19 KO ergangenen obergerichtlichen Rechtsprechung abzuweichen und schließt sich ihr an. Zwar ist nicht zu verkennen, dass das Sonderkündigungsrecht aus § 109 Abs. 1 InsO dem Schutz der Masse dient. Dies zwingt aber nicht zu einer Betrachtungsweise, die allein diesen Schutzzweck im Blick hat. Ebenso wie unter Geltung der Vorgängervorschrift des § 19 KO ist nämlich zu beachten, dass besondere Bedeutung der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses zukommt, und dass die vertraglich geschuldete Gebrauchsüberlassung der Mietsache unteilbar ist. Ebenso wie nach dem Beitritt des Bekl. zum Mietvertrag dem Insolvenzschuldner und dem Bekl. der Gebrauch der Mietfläche zur Berufsausübung nur einheitlich hat gewährt werden können, konnte das Mietverhältnis nur einheitlich beendet werden. Eine Teilkündigung wäre unzulässig gewesen (s. nur Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage 2011, § 542 Rn. 87 m.w.N.). Die auf einer abweichenden Beurteilung der gegebenen Konstellation in der Literatur fußenden Angriffe der Berufung hält das Berufungsgericht aus den ausführlichen und zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung, auf die der Senat Bezug nimmt, für nicht durchgreifend. Hiernach ist der Mietvertrag durch die Kündigung auch im Verhältnis zum Bekl. zu Ende Juli 2009 beendet gewesen. Mietzinsansprüche für September 2009 gegen den Bekl. bestehen mangels vertraglicher Grundlage nicht.

Die vom Insolvenzverwalter des Mieters ausgesprochene Kündigung hat zur Folge, dass auch das Mietverhältnis des nicht insolventen Mitmieters beendet wird.

Nachdem über das Vermögen eines der beiden Mieter das Insolvenzverfahren eröffnet worden war, übte der Insolvenzverwalter das Sonderkündigungsrecht nach § 109 Abs. 1 InsO zum 31. Juli 2009 aus. Der klagende Vermieter verlangte vom beklagten Mitmieter u. a. Zahlung von Miete für September 2009, was dieser unter Hinweis auf die Beendigung des Mietverhältnisses verweigerte.

Das LG Hamburg wies die Klage ab, die Berufung zum Hanseatischen OLG hatte keinen Erfolg. Entsprechend der zu § 19 Satz 1 KO ergangenen obergerichtlichen Rechtsprechung sei davon auszugehen, dass auch die auf § 109 Abs. 1 InsO gestützte Sonderkündigung das Mietverhältnis in seiner Gesamtheit und damit auch mit Wirkung gegenüber dem nichtinsolventen Mietmieter beende.

Die zugelassene Revision ist beim BGH anhängig unter XII ZR 43/12.

„§ 109 InsolvenzO – Schuldner als Mieter oder Pächter

(1) Ein Miet- oder Pachtverhältnis ... über Räume, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen war, kann der Insolvenzverwalter ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer oder einen vereinbarten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung kündigen; die Kündigungsfrist beträgt drei Monate zum Monatsende, wenn nicht eine kürzere Frist maßgeblich ist. Ist Gegenstand des Mietverhältnisses die Wohnung des Schuldners, so tritt an die Stelle der Kündigung das Recht des Insolvenzverwalters zu erklären, dass Ansprüche, die nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können. Kündigt der Verwalter nach Satz 1 oder gibt er die Erklärung nach Satz 2 ab, so kann der andere Teil wegen der vorzeitigen Beendigung des Vertragsverhältnisses oder wegen der Folgen der Erklärung als Insolvenzgläubiger Schadenersatz verlangen."