Sonderkündigung bei rechtsgrundlos verweigerter Untervermietung

Darf der Vermieter die Nutzungsänderung und die Untervermietung nur aus wichtigem Grund verweigern, und liegt ein solcher nicht vor, steht dem Mieter bei Weigerung des Vermieters ein Sonderkündigungsrecht zu (hier: Umwandlung der Filiale einer Buchhandlungskette in einen „Ein-Euro-Shop").

1. Der Mietvertrag der Parteien gibt dem Vermieter ein Recht zur Verweigerung der Zustimmung zur Nutzungsänderung und zur Untervermietung jeweils „aus wichtigem Grund" (vgl. § 2 Ziff. 3., § 11 Ziff. 1. des Mietvertrages); liegt ein solcher nicht vor, hat der Mieter mithin einen Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung und der damit hier einhergehenden Nutzungsänderung. Umgekehrt ist die Kündigung der Kl. berechtigt, wenn der Bekl. die Erlaubnis zur Untervermietung und Nutzungsänderung ohne wichtigen Grund verweigert hat. Anders als nach der gesetzlichen, von den Parteien modifizierten Regelung des § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB muss der wichtige Grund dabei nicht in der Person des Dritten liegen.

Ein wichtiger Grund für die Verweigerung der Zustimmung war im Streitfall nicht gegeben; der beklagte Vermieter hätte vielmehr die Untervermietung zum Zweck des Betriebs eines Ein-Euro-Shops gestatten müssen.

Ob ein wichtiger Grund vorliegt, ist im Einzelfall unter Abwägung der Interessen der Vertragsparteien zu beurteilen (Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Auflage, Rdn. 967). Grundsätzlich darf auch ein Untermieter keine Verwendungszwecke verfolgen, die dem Mieter nach dem Inhalt des Hauptmietvertrags nicht gestattet wären (vgl. BGHZ 89, 308 = NJW 1984, 1031 f.; Senat, OLGR Düsseldorf 2007, 73). Hier besteht allerdings die Besonderheit, dass der Vermieter auch eine Änderung des zunächst vereinbarten vertraglichen Nutzungszwecks - Betrieb einer Buchhandlung nach dem „W. Konzept" mit den dafür üblichen Nebenartikeln, ggf. auch nach dem „J.-Konzept" - nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes verweigern darf. Die Gestaltung des Mietvertrages gibt damit auf der einen Seite dem Mieter weitgehende Möglichkeiten, das Mietobjekt - etwa wenn sich die ursprünglich vorgesehene Nutzung als nicht rentabel erweist - selbst anderweitig zu nutzen oder einen Untermieter zu finden, dem wiederum verschiedene Nutzungsmöglichkeiten offen stehen. Auf der anderen Seite profitiert auch der Vermieter von der gewählten Gestaltung, weil sein Risiko, bei mangelnder Zahlungsfähigkeit des Mieters Ausfälle zu erleiden, dadurch deutlich herabgesetzt wird, dass der Mieter besser disponieren und insbesondere auf wirtschaftliche Schwierigkeiten flexibel reagieren kann. Dies dürfte sich auch bei der Mietpreisgestaltung positiv zugunsten des Vermieters auswirken, der sich hier zudem noch eine Beteiligung an einer etwa höheren Untermiete ausbedungen hat. Ein Vermieter, der nicht nur die Zustimmung zu einer Untervermietung, sondern auch die zu einer Nutzungsänderung allein bei Vorliegen eines wichtigen Grundes versagen darf, muss sich daher an dieser Gestaltung festhalten lassen und kann nicht erwarten, durch eine Ausdehnung des Begriffs des „wichtigen Grundes" zu Lasten des Mieters nicht Vertragsinhalt gewordene Einschränkungen zu realisieren.

Das Landgericht hat in diesem Zusammenhang zunächst zutreffend darauf hingewiesen, dass bereits die ursprüngliche im Mietvertrag vorgesehene Nutzung dem Mieter gewisse Gestaltungsfreiheiten ließ, ohne dass es sich um eine Nutzungsänderung gehandelt hätte. So war der Mieter weder überhaupt zum Betrieb seines Gewerbes verpflichtet - der Vermieter hätte also auch einen Leerstand dulden müssen -, noch war der Mieter auf eine bestimmte Form der Präsentation seiner Waren oder ein bestimmtes Preisniveau festgelegt. Dass das von der Kl. tatsächlich betriebene Ladenlokal - so der Bekl. - über ein geschmackvolles Interieur verfügt, die Waren ansprechend präsentiert werden, das Geschäft einen gepflegten Eindruck macht und insgesamt „schön" ist (Schriftsatz vom 6. November 2009), gibt dem Vermieter keinen Anspruch auf eine derartige Gestaltung, zumal es sich bei den genannten Merkmalen um objektiver Beurteilung nicht uneingeschränkt zugängliche ästhetische Eigenschaften handelt. Vielmehr hätte sich auch der Verkauf von Büchern nebst einfachen Nebenartikeln auf niedrigem Preisniveau noch im Rahmen des vertraglich vereinbarten Nutzungszwecks gehalten. Der Betrieb eines Ein-Euro-Shops, ebenfalls auf Laufkundschaft ausgerichteter Einzelhandel, stellt demgegenüber keine gravierende Nutzungsänderung dar. Hätte der Bekl. sicherstellen wollen, dass ein bestimmtes Erscheinungsbild des in dem Objekt betriebenen Gewerbes gewahrt bleibt, hätte er eine dahin gehende Klausel in den Vertrag aufnehmen können und müssen; auch wäre in Betracht gekommen, nur die Nutzung durch Gewerbe bestimmter Branchen zu gestatten. An einseitig gebliebene Vorstellungen eines Vertragspartners ist die andere Partei dagegen nicht gebunden.

Ein wichtiger Grund, dem Betrieb eines Ein-Euro-Shops nicht zuzustimmen, lässt sich auch nicht daraus herleiten, dass sich die angemieteten Räumlichkeiten in einem repräsentativen Gebäude befinden. Auch hierzu hat bereits das Landgericht zutreffend darauf hingewiesen, dass in diesem Zusammenhang nicht nur auf das Objekt des Vermieters abgestellt werden darf, sondern das gesamte Umfeld in die Betrachtung mit einzubeziehen ist. Dabei ist festzustellen, dass es sich nicht um eine Geschäftslage mit überwiegend repräsentativen und hochwertigen Ladenlokalen handelt, sondern sich in der nächsten Umgebung sowohl architektonisch ansprechende als auch schlichte Zweckbauten befinden, in denen unterschiedliche Gewerbe betrieben werden, darunter auch Einzelhandel im Niedrigpreissegment. Angesprochen wurden mithin bereits zum Zeitpunkt der beabsichtigten Nutzungsänderung Kunden aus allen Bevölkerungsschichten. Zutreffend hat das Landgericht darauf hingewiesen, dass auch Geschäfte mit Angeboten auf niedrigem Preisniveau, etwa Discounter, durchaus auch von besser situierten Kunden aufgesucht werden. Insgesamt stand dem Bekl. damit kein wichtiger Grund zur Seite, der ihn berechtigt hätte, die von der Kl. begehrte Zustimmung zu verweigern. Die Kündigung der Kl. war daher zum 31. Dezember 2009 (§ 580 a Abs. 2 BGB) wirksam.

2. Das Landgericht hat auch dem Feststellungsbegehren der Kl. zu Recht stattgegeben. Zwar ist ein Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet, einer Untervermietung zuzustimmen (§ 540 Abs. 1 BGB), so dass eine Verweigerung keine Schadensersatzpflicht des Vermieters auslöst, weil er keine Pflichtverletzung begeht (vgl. Senat, ZMR 2010, 755 - Beschl. v. 26.11.2009, I-24 U 91/09 -; OLG Düsseldorf WuM 1993, 399). Etwas anderes gilt aber, wenn die Parteien - wie hier - vereinbart haben, dass der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung nur aus wichtigem Grund versagen darf, der Mieter also darüber hinaus einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. Verweigert der Vermieter bei einer derartigen Vertragsgestaltung seine Zustimmung zur Untervermietung ohne wichtigen Grund, begeht er eine Pflichtverletzung (vgl. BGH, NJW 1984, 1031) gemäß § 280 BGB und macht sich dem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig (vgl. Wolf/Eckert/Ball, a.a.O., Rdn. 1281; Palandt/Wei­denkaff, BGB, 68. Auflage, § 540 Rdn. 8). Ob für eine Schadensersatzverpflichtung ergänzend die Voraussetzungen des § 281 BGB vorliegen müssen (so Wolf/Eckert/Ball, a.a.O., Rdn. 1281), kann offen bleiben, weil diese im Streitfall gegeben sind. Denn der Bekl. hatte die Zustimmung mit Schreiben vom 4. Juni 2009 ernsthaft und endgültig verweigert, so dass eine Fristsetzung gem. § 281 Abs. 2 BGB entbehrlich war, und beharrt seitdem ständig auf seiner ablehnenden Haltung.

Besteht kein wichtiger Grund für die Versagung der Untermieterlaubnis, und verweigert der Vermieter die Untervermietung somit rechtsgrundlos, kann der Mieter den Mietvertrag kündigen.

Nach dem Vertrag erfolgte die Vermietung zum Betrieb einer Buchhandlung; eine Verweigerung der Zustimmung des Vermieters zur Änderung des Nutzungszwecks sowie zur Untervermietung sollte nur „aus wichtigem Grund" möglich sein. Weil der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung an einen „Ein-Euro-Shop" verweigerte, kündigte die Mieterin und erhob Feststellungsklage.

Das LG Wuppertal gab der Klage statt, die Berufung des Vermieters zum OLG Düsseldorf war erfolglos. Ein Grund zur Verweigerung der Untervermieterlaubnis habe nicht bestanden, weil der Betrieb eines Billigladens gegenüber dem vereinbarten Vertragszweck „keine gravierende Nutzungsänderung" darstelle.

Der Vermieter hätte besser daran getan, anstelle des unbestimmten Rechtsbegriffes „wichtiger Grund" entweder Nutzungsänderung und Untervermietung von vorneherein auszuschließen oder im Einzelnen aufzuführen, für welche Branchen er keine Erlaubnis erteilen würde (z. B. „Billigläden"). So aber konnte er keinen Einfluss mehr nehmen auf die von LG und OLG vorzunehmende Abwägung, ob eine Untervermietung an einen „Ein-Euro-Shop" zumutbar war oder nicht.