Sonderkündigung bei nicht angekündigter Modernisierung

Sonderkündigung bei nicht angekündigter Modernisierung; keine fristlose Kündigung wg. Nichtgewährung des Gebrauches bei Mangelkenntnis

Unterläßt der Vermieter die förmliche Ankündigung nach § 541 b BGB für einen Dachgeschoßausbau, beginnt die Monatsfrist für das Sonderkündigungsrecht des Mieters mit Kenntnis von den Arbeiten.

Eine Kündigung nach § 541 b Abs. 2 S. 2 BGB ist bei einem Ausbau des Dachgeschosses dem Grunde nach zwar gegeben (vgl. Urteil der Kammer vom 7. Juli 1994 - 64 S 552/93). Die Bekl. haben jedoch nicht rechtzeitig gekündigt. Selbst wenn ihnen keine Ankündigung des Dachgeschoßausbaus im Jahre 1995 zugegangen ist, die die Kündigungsfrist ausgelöst hätte, tritt an die Stelle dieser Mitteilung die Kenntnis der Bekl. vom Ausbau des Dachgeschosses. Dabei kann offen bleiben, ob die Bekl. bereits bei Abschluß des Mietvertrages am 4. Mai 1994 Kenntnis von den Arbeiten hatten. Denn bereits nach ihrem eigenen Vorbringen hatten die Bekl. jedenfalls seit Juli/August 1995 positive Kenntnis von dieser Tatsache. Hierzu tragen sie vor, daß im Mai 1995 ein Gerüst im Hof des Hauses abgebaut worden ist und einige Wochen später wieder aufgebaut wurde. Mithin hatten sie ab diesem Zeitpunkt Kenntnis von den Arbeiten, ohne daß es auf eine formwirksame Ankündigung ankäme (vgl. (vgl. Kinne in Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, Teil I § 541 b Rn. 88). Eine Kündigung am 8. Dezember 1995 ist somit verspätet. Denn anstelle des Zuganges der Modernisierungsankündigung tritt im vorliegenden Fall die Kenntnis der Arbeiten, weshalb die Kündigung im Dezember 1995 nicht mehr fristgerecht war.

Ein Kündigungsgrund läßt sich auch nicht aus § 542 BGB herleiten. Diese Regelung ist grundsätzlich anwendbar. Insoweit geht § 541 b BGB als abschließende Sonderregelung nicht vor, da die Bekl. über den Dachausbau hinaus weitere Mängel behaupten, die damit nicht im Zusammenhang stehen.

Die Kündigung ist jedoch gemäß § 542 Abs. 1 BGB nicht wirksam. Nach dieser Vorschrift kann der Mieter das Mietverhältnis kündigen, wenn ihm nicht der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache verschafft wird. Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache wird dem Mieter dann nicht gewährt, wenn die überlassene Sache mit Mängeln im Sinne des § 537 BGB behaftet ist (vgl. Kinne in Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, Teil I § 542 Rn. 7). Die vermietete Wohnung war hingegen nicht mit Mängeln behaftet, die die Bekl. zur Minderung berechtigten. Denn die Bekl. hatten ihr Minderungsrecht in entsprechender Anwendung von § 539 S. 2 BGB verloren, weshalb es auf die Frage einer wirksamen Inverzugsetzung der Kl. mit der Mängelbeseitigung durch Schreiben vom 16. November 1995 nicht ankommt. Im Fall der Verwirkung des Minderungsrechts ist gemäß § 543 S. 1 BGB auch das Kündigungsrecht nach § 542 BGB verwirkt. Zu den behaupteten Mängeln im einzelnen: (wird ausgeführt).

Der Vermieter hatte mit dem Ausbau des Dachgeschosses begonnen, ohne die Mieter gemäß § 541 b BGB darüber förmlich zu informieren. Nach § 541 Abs. 1 Satz 1 BGB zählen - was nicht alle Vermieter wissen - aber auch diese Bauarbeiten zu den ankündigungspflichtigen Modernisierungsmaßnahmen, auch wenn sie eine spätere Mieterhöhung nicht rechtfertigen können, weil sie die Wohnung der Mieter gar nicht betreffen (§§ 541 Abs. 1 Satz 1: "Maßnahmen ... zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden ..."). Der Vermieter muß also grundsätzlich alle Mieter des Hauses vorschriftsmäßig nach § 541 Abs. 2 BGB informieren, wenn er das Dach ausbauen will.

Das bedeutet, zwei Monate vor Beginn der Maßnahmen über Art, Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer den Mietern Mitteilung zu machen. Das bedeutet aber auch, daß dem Mieter dann das Recht zusteht, zu kündigen. Ausgeübt werden kann dieses Sonderkündigungsrecht bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt; gekündigt werden darf zum Ende des darauf folgenden Monats.

BEISPIEL: Baubeginn: 3. März. Der Zugang der Ankündigung erfolgt am 2. Januar. Mieter muß Sonderkündigungsrecht bis Ende Februar ausüben, kündigen kann er zu Ende März.

Das Landgericht Berlin hatte sich in seinem Urteil vom 12. Februar 1999 mit der Frage zu beschäftigen, wann denn nun die Kündigungsfrist beginnt, wenn eine förmliche Ankündigung unterblieben ist. Es meinte, dann sei die Frist für das Sonderkündigungsrecht ab Kenntnis des Mieters von den Baumaßnahmen zu berechnen. Ob andere Gerichte auch so entscheiden würden, ist zweifelhaft, denn schließlich schreibt das Gesetz den Fristbeginn ausdrücklich mit dem Zugang der Mitteilung des Vermieters vor; der Vermieter, der rechtswidrig die Mitteilung unterläßt, erscheint nicht schutzwürdig. Das Landgericht Essen hat dann auch (WuM 1990, 530) bei einer unterlassenen Modernisierungsankündigung die fristgerechte Ausübung des Sonderkündigungsrechtes durch die Mieter fingiert ("hätten von dieser Kündigungsmöglichkeit auch Gebrauch gemacht") und deshalb weitere Mietzahlungsansprüche des Vermieters verneint.