Sondereigentum an markierten Stellplätzen einer durchgehenden Tiefgarage

Teilt der Eigentümer benachbarter Grundstücke diese jeweils nach § 8 WEG, steht der Begründung von Teileigentum an Tiefgaragenplätzen nicht entgegen, dass sich die Tiefgarage unter allen Grundstücken erstreckt, wenn sich die einzelnen Stellplätze jeweils unter dem konkret zur Teilung vorgesehenen Grundstück befinden.

I. Die Beteiligte ist als Eigentümerin im Grundbuch des im Beschlusseingang bezeichneten Grundstücks - Blatt 1 - sowie des hierzu benachbarten, auf Blatt 9 gebuchten Grundstücks eingetragen. Beide Grundbücher sind in der zweiten Abteilung lastenfrei. Auf den Grundstücken befindet sich eine einheitliche Tiefgarage, die durch eine Ein- und Ausfahrt auf dem Grundstück Blatt 1 erschlossen wird. Am 17. Oktober 2017 erklärte die Beteiligte unter Bezugnahme auf die Abgeschlossenheitsbescheinigungen des Bezirksamts die Teilung des Grundstücks in 47 Wohnungs- und 18 Teileigentumsrechte. Die Teileigentumsrechte sollten an einzelnen Stellplätzen in dem Teil der Tiefgarage begründet werden, der sich unter dem Grundstück Blatt … befindet. Auf den Vollzugsantrag des Urkundsnotars vom 18. Oktober 2017 wies das Grundbuchamt mit Zwischenverfügung vom 12. Januar 2018 u. a. darauf hin, dass es sich bei der Tiefgarage um einen Überbau handele und nicht ersichtlich sei, dass das aufzuteilende Grundstück das Stammgrundstück sei, von dem aus der Überbau erfolgt sei. Es sei der grundbuchtaugliche Nachweis erforderlich, dass die Tiefgarage Bestandteil des aufzuteilenden Grundstücks sei.

Darauf erklärte die Beteiligte am 14. November 2018 zur UR-Nr. … des Notars J. B. in B. unter Bezugnahme auf die UR-Nr. … sowie die Ergänzungsbescheinigung Nr. … des Bezirksamts S. mit gestempelten Plänen, Ansichten und Schnitten die Aufteilung des Grundstücks in Wohnungs-und Teileigentumsrechte, darunter 17 Teileigentumsrechte an Stellplätzen in der Tiefgarage.

Der Urkundsnotar hat den Vollzug der Teilung mit Schriftsatz vom 18. Oktober 2017 bei dem Grundbuchamt beantragt. Dieses hat mit Zwischenverfügung vom 11. Februar 2019 unter Punkt a erneut auf das Erfordernis eines grundbuchtauglichen Nachweises hingewiesen, dass die Tiefgarage „Bestandteil des Gebäudes/Grundstücks in L. Blatt 1“ sei. Hiergegen richtet sich die Beschwerde vom 15. Februar 2019, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 14. März 2019 nicht abgeholfen hat.

Einen entsprechenden Antrag vom 31. Mai 2018 auf Aufteilung des Nachbargrundstücks Blatt 9 in Wohnungs- und Teileigentum hat das Grundbuchamt mit Beschluss vom 27. Februar 2019 zurückgewiesen. Die dagegen gerichtete Beschwerde vom 5. März 2019 ist bei dem Senat zum Geschäftszeichen 1 W 128/19 anhängig.

II. Die Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO, und hat auch in der Sache Erfolg. Das zu Punkt a der angefochtenen Zwischenverfügung aufgezeigte Eintragungshindernis besteht nicht, so dass insoweit kein Anlass für ihren Erlass gegeben war, § 18 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 GBO.

Allerdings setzt die Begründung von Teileigentum voraus, dass Grundstück und Gebäude eigentumsrechtlich eine Einheit bilden (Schneider, in: Bauer/Schaub, GBO, 4. Aufl., AT E, Rn. 29). Der Senat hat bereits entschieden, dass dies dem Grundbuchamt gesondert nachzuweisen ist, wenn das Gebäude zum Teil auf einem anderen als dem aufzuteilenden Grundstück steht. Denn im Falle eines solchen Überbaus kollidieren die Regelungen der §§ 94 Abs. 1, 946 BGB - Akzession - mit denen der §§ 93, 94 Abs. 2 BGB - Gebäudeeinheit - (Senat, Beschluss vom 19. August 2015 - 1 W 765/15 - MittBayNot 2016, 145, 146). Der von der Beteiligten angestrebte Vollzug der Teilungserklärung vom 14. November 2018, § 7 WEG, käme nicht in Betracht, wenn die auf beiden Grundstücken errichtete Tiefgarage als wesentlicher Bestandteil allein dem Nachbargrundstück zuzuordnen wäre. Für eine solche Annahme fehlt hier jedoch jeder Anhalt.

Zwar soll nach dem Zweckgedanken der Überbauvorschriften, wirtschaftliche Werte möglichst zu erhalten, im Fall des entschuldigten Überbaus der in das Grundstück des Nachbarn hineinragende Überbau nicht im Eigentum des Nachbarn stehen, sondern vielmehr wesentlicher Bestandteil des Grundstücks bleiben, von dem aus übergebaut worden ist. Und dieser Gedanke soll auch im Fall des Eigengrenzüberbaus gelten, also dann, wenn beide Grundstücke demselben Eigentümer gehören (BGHZ 102, 311, 314; Tersteegen, RNotZ 2006, 433, 446). Voraussetzung für eine einheitliche Zuordnung des Gebäudes zu einem der beiden Grundstücke ist hingegen, wie stets, dass eines der Grundstücke als Stammgrundstück anzusehen ist, von dem das Gebäude also auf das Nachbargrundstück hinüber gebaut worden ist (BGHZ 110, 298, 302). Hierfür kommt es in erster Linie auf die Absichten und wirtschaftlichen Interessen des Erbauers an (BGHZ 62, 141, 146). Auf sie kann ggf. aus objektiven Gegebenheiten geschlossen werden (BGHZ 110, 298, 303).

Nach diesen Grundsätzen kann hier nicht auf ein Stammgrundstück geschlossen werden. Vielmehr folgt aus den Teilungserklärungen der Beteiligten zum hiesigen Grundstück und dem Nachbargrundstück der Wille zu einer vertikalen Teilung des Gebäudes an der Grundstücksgrenze, §§ 94 Abs. 1, 946 BGB. So befinden sich sämtliche Stellplätze jeweils in dem Teil der Tiefgarage, der auf dem aufzuteilenden Grundstück belegen ist. Nach der das Grundstück Blatt 1 betreffenden Teilungserklärung sollen 17 jeweils in dem dort belegenen Teil befindliche Stellplätze in Teileigentum aufgeteilt werden, während die übrigen, von der zum Grundbuchblatt 9 abgegebenen Teilungserklärung erfassten Stellplätze auf dem dortigen Grundstück belegen sind und ebenfalls in Teileigentum - verbunden mit Miteigentumsanteilen nur an dem Grundstück Blatt 9 - aufgeteilt werden sollen. Das entspricht jeweils den Anforderungen des § 1 Abs. 4 WEG, wonach Teileigentum nicht in der Weise begründet werden kann, dass das Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden wird.

In diesem Zusammenhang kommt es nicht darauf an, ob die Beteiligte die Tiefgarage errichtet hat, also ihre „Erbauerin“ ist. Auch wenn die Tiefgarage von einem früheren Eigentümer der Grundstücke mit anderen Absichten errichtet worden wäre, schließt dies eine spätere vertikale Teilung des Gebäudes an der Grundstücksgrenze nicht aus (vgl. BGH, DNotZ 2004, 373, 375). Nach sachenrechtlichen Grundsätzen wäre hierfür eine Einigung der Grundstückseigentümer und ein nach außen tretender Akt erforderlich (BGH, aaO.). Da die Beteiligte hier Eigentümerin beider Grundstücke ist, tritt an Stelle der Einigung deren nach außen erkennbarer Wille zur Teilung der Tiefgarage entlang der Grundstücksgrenze. Diesen Willen hat sie durch die jeweiligen Teilungserklärungen zum Ausdruck gebracht.

Die objektiven Gegebenheiten, soweit sie aus den eingereichten Eintragungsunterlagen ersichtlich sind, vgl. §§ 29 GBO, 7 WEG, stehen diesem Verständnis der Erklärungen der Beteiligten nicht entgegen. Sie lassen keine Rückschlüsse auf ein Stammgrundstück zu, da die Unterschiede hinsichtlich Lage, Umfang und wirtschaftlicher Bedeutung (vgl. BGH, DNotZ 2002, 290, 292) der mit der Tiefgarage bebauten Grundstücksflächen nur geringfügig sind. Es ist nicht ersichtlich, dass die Tiefgarage für eines der Grundstücke eine größere wirtschaftliche Bedeutung haben könnte. Auf beiden Grundstücken befinden sich Gebäude, die in Wohn- und Teileigentumsrechte aufgeteilt werden sollen. Der auf dem Grundstück Blatt 9085 belegene Teil der Tiefgarage ist etwas größer (21 Stellplätze) als der andere Teil (17 Stellplätze), hingegen befindet sich die Zu- und Ausfahrt auf dem Grundstück Blatt 1.

Der Annahme einer vertikalen Teilung der Tiefgarage steht schließlich nicht das Erfordernis der Abgeschlossenheit des Sondereigentums entgegen, § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG. Abgeschlossen müssen die Sondereigentumsrechte lediglich innerhalb der Wohnungseigentumsanlage sein, d. h. gegenüber den anderen Sondereigentumsrechten. Das ist grundsätzlich auch bei Stellplätzen in einer Tiefgarage möglich, § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG. Das Bezirksamt S. von Berlin hat die Abgeschlossenheit - auch - der Stellplätze bescheinigt, § 7 Abs. 4 Satz 1 WEG. Auf eine Abgeschlossenheit gegenüber dem Nachbargrundstück kommt es hingegen nicht an, hier ist allein die Grundstücksgrenze maßgeblich (Schneider, aaO., Rn. 42; Tersteegen, aaO., 457; Oppermann, DNotZ 2015, 662, 667), die ausweislich der beigefügten Pläne von keinem der Stellplätze auf beiden Grundstücken tangiert wird (vgl. Berg, RNotZ 2018, 505, 533 f.).

Teilt der Eigentümer benachbarter Grundstücke diese jeweils nach § 8 WEG, steht der Begründung von Teileigentum an Tiefgaragenplätzen nicht entgegen, dass sich die Tiefgarage unter allen Grundstücken erstreckt, wenn sich die einzelnen Stellplätze jeweils unter dem konkret zur Teilung vorgesehenen Grundstück befinden.

Die Beteiligte ist Eigentümerin zweier benachbarter und bebauter Grundstücke, die durch eine einheitliche Tiefgarage verbunden sind, die durch eine Ein- und Ausfahrt nur auf einem der beiden Grundstücke erschlossen wird. Die Beteiligte hat getrennte Teilungserklärungen bezüglich der Grundstücke und der unter den beiden Gebäuden befindlichen Tiefgaragenstellplätze abgegeben. Im vorliegenden Fall geht es um die Eintragung der Teilungserklärung des einen Gebäudegrundstücks. Den Eintragungsantrag hat das Grundbuchamt mit Zwischenverfügung zurückgewiesen, weil nicht nachgewiesen sei, dass die durchgehende Tiefgarage Bestandteil des hier betroffenen Gebäudegrundstücks sei. Der Beschwerde gegen die Zwischenverfügung hat das Grundbuchamt nicht abgeholfen.

Das KG hebt die Zwischenverfügung auf, weil kein Anlass für den Erlass einer Zwischenverfügung besteht. Es fehlt jeder Anhalt für die Annahme, dass die auf beiden Grundstücken errichtete, durchgehende Tiefgarage als wesentlicher Bestandteil allein dem Nachbargrundstück zuzuordnen wäre. Aus den objektiven Gegebenheiten kann nicht geschlossen werden, dass die Tiefgarage nur einem einzigen Stammgrundstück zuzuordnen ist. Aus den getrennten Teilungserklärungen der Beteiligten zum hiesigen Grundstück und dem Nachbargrundstück ergibt sich der Wille der Beteiligten zu einer vertikalen Teilung des Gebäudes an der Grundstücksgrenze. Es ist nicht ersichtlich, dass die Tiefgarage für eines der Grundstücke eine größere wirtschaftliche Bedeutung haben könnte. Der auf dem hier betroffenen Grundstück belegende Teil der Tiefgarage ist zwar etwas größer (21 Stellplätze) als der andere Teil (17 Stellplätze), dafür befindet sich dort die gemeinsame Zu- und Ausfahrt auf diesem Grundstück.

Die Annahme einer vertikalen Teilung der Tiefgarage auf der Grundstücksgrenze steht nicht dem Erfordernis der Abgeschlossenheit des Sondereigentums (bezüglich der zugeordneten Stellplätze!) entgegen. Abgeschlossen müssen die Sondereigentumsrechte zwar grundsätzlich innerhalb der Wohnungseigentumsanlage sein, d. h. gegenüber den anderen Sondereigentumsrechten. Das ist aber auch bei offenen Stellplätzen in einer Tiefgarage möglich, weil hier die Ausnahmeregelung greift, dass Garagenstellplätze fiktiv als abgeschlossene Räume bereits dann gelten, wenn ihre Flächen (nur) durch dauerhafte Markierungen auf dem Boden ersichtlich sind (§ 3 Abs. 2 Satz 2 WEG).

VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister

AKD Anwaltskanzlei Dittert