Sondereigentum

Sondereigentum; Heiztank; Heizungsanlage; Eigentum; Zuständigkeit; Gericht; dingliche Zuordnung

1. Ist in einem Raum, der im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers steht, ein Heiztank fest installiert, der allein der (im übrigen in dessen Sondereigentum installierten) Heizung eines anderen Wohnungseigentümers dient, so ist der Eigentümer der Heizung auch Eigentümer des Heiztanks. § 5 WEG ermöglicht eine derartige von der Regel der §§ 93, 94 BGB abweichende Zuordnung.

2. Der Streit der Wohnungseigentümer über die dingliche Zuordnung ist vor den allgemeinen Zivilgerichten auszutragen. Dagegen gehört der Streit über die Nutzungsbedingungen des fremden Sondereigentums in die Zuständigkeit der Gerichte für Wohnungseigentumssachen.

Die Bet. waren bis Juli 1996 Eigentümer je einer Wohnung der Wohnungseigentumsanlage. Die Ast. und die Ag. sind Geschwister. Die Wohnungseigentumsanlage entstand durch Teilungserklärung ihrer Eltern im Jahre 1992. Der Ast. wurde das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 1 übertragen. Im Jahre 1995 wurden die Ag. Eigentümer der Wohnung Nr. 2, die sie bereits seit 1984 als Mieter bewohnten.

Das Sondereigentum der Ast. (Wohnung Nr. 1) umfaßte nach der Teilungserklärung u. a. einen darin ausdrücklich angesprochenen Tankraum. Hierin befanden sich zwei bereits im Jahre 1983 eingebaute Öltanks. Die Ölheizung selbst stand in nach der Teilungserklärung zur Wohnung Nr. 2 gehörenden Räumen. Sie diente nur der Beheizung dieser Wohnung. Die Wohnung Nr. 1 wurde seit ihrer Errichtung durch einen Anbau an das ursprünglich bestehende Gebäude mit einer Gasheizung beheizt.

Ende Februar 1996 forderte die Ast. die Ag. auf, den Tankraum bis zum 1.5.1996 geräumt herauszugeben, da sie ihre Wohnung veräußern wolle.

Mit notariellem Vertrag v. 7.3.1996 verkaufte die Ast. ihre Eigentumswohnung an einen Dritten, der am 12.7.1996 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde. In dem notariellen Kaufvertrag heißt es: "Zu der verkauften Wohnung gehört auch der Tankraum, der derzeit noch von den Eigentümern der anderen Wohnung des Objekts genutzt wird. Der Verkäufer verpflichtet sich, den Tankraum dem Käufer zum 30.4.1996 geräumt zu übergeben, frühestens jedoch bei vollständiger Hinterlegung des Kaufpreises. Sollte der Tankraum zu diesem Zeitpunkt nicht geräumt sein, verpflichtet sich der Verkäufer, dem Käufer für jeden angefangenen Monat eine Nutzungsentschädigung von 80 DM zu zahlen. Bis zu dem Zeitpunkt der Räumung dieses Raumes. Der Raum ist jedoch spätestens zum 31.12.1996 geräumt zu übergeben. Eventuelle Kosten für die Räumung trägt der Verkäufer."

Die Ag. stellten Ende Oktober 1996 die Heizung ihrer Wohnung auf Gas um und ließen die Tanks entleeren. Den Tankraum stellten sie zur Verfügung, ohne die Tanks und die darin enthaltenen Ölrückstände zu entfernen.

Die Ast. hat die Herausgabe des Tankraums in geräumtem Zustand begehrt. Sie hat die Auffassung vertreten, daß die Ag. aufgrund einer stillschweigend geschlossenen Vereinbarung der Wohnungseigentümer zur unentgeltlichen, jedoch jederzeit kündbaren Nutzung des Tankraums berechtigt gewesen seien. Aufgrund ihrer Kündigung seien die Ag. verpflichtet, den Raum bis zum 1.5.1996 geräumt zu übergeben. Seit diesem Zeitpunkt schuldeten sie Schadenersatz in Höhe von 80 DM monatlich sowie weitere 10 DM Kontoführungsgebühren und Auslagen, die durch die Zahlung der im notariellen Vertrag mit dem neuen Eigentümer vereinbarten Entschädigung anfielen.

Die Ag. haben den Anspruch auf Herausgabe des Tankraums nicht in Abrede gestellt und gehen - wie die Ast. - von einer stillschweigenden Absprache der Wohnungseigentümer über die Benutzung des Tankraums aus. Sie vertreten jedoch die Auffassung, die Beseitigung der Öltanks sei Sache der Ast., da sie deren Eigentümerin sei. Zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung seit Mai 1996 seien sie nicht verpflichtet, da ihnen eine Rückgabe des Tankraums vor Oktober 1996 im Hinblick auf die lange Nutzungsdauer nicht zumutbar gewesen sei.

Das AG Bonn hat die Anträge mit Beschluß v. 9.12.1996 zurückgewiesen. Gegen diesen Beschluß hat die Ast. sofortige Beschwerde eingelegt.

Am 4.1.1997 hat sie die Kunststofftanks aus dem Tankraum entfernen lassen. Hierfür hat sie 2.977,34 DM aufgewandt. Sie hat daraufhin beantragt, die A. zu verpflichten, an sie 2.977,34 DM zu zahlen und hat im übrigen die Anträge zu 2 und 3 [Nutzungsentschädigung und Zinsen] weiterverfolgt.

Das LG Bonn hat die Beschwerde mit der Begründung zurückgewiesen, die Ast. habe keinen Anspruch gegen die Ag. auf Entsorgung der Öltanks, da die Tanks im Sondereigentum der Ast. als Rauminhaberin gestanden hätten. Die Tanks und die übrige Heizungsanlage könnten eigentumsrechtlich auseinanderfallen. Die Tanks seien derartig mit dem Tankraum verbunden, daß sie ohne ihre Zerstörung oder Zerstörung des Mauerwerkes nicht von diesem getrennt werden könnten, so daß sie als wesentliche Bestandteile des Sondereigentums der Ast. anzusehen seien.

II. Das Rechtsmittel hat auch in der Sache Erfolg.

Der Senat hatte durch Beschluß den Streit nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG zu entscheiden. Zwar sind Streitigkeiten der Wohnungseigentümer über den Inhalt und den Umfang ihres Sondereigentums grundsätzlich nicht im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit zu klären. Die Entscheidung der sachenrechtlichen Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft gehört vielmehr in die Zuständigkeit der allgemeinen Zivilgerichte (BGH NJW 1995, 2851, 2852). Im vorliegenden Fall geht es jedoch um Ansprüche aus der zwischen den Wohnungseigentümern stillschweigend geschlossenen Vereinbarung über die Nutzung des im Sondereigentum der Ast. stehenden Tankraums. Diese Vereinbarung regelt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer aus ihrer Gemeinschaft. Diese Gemeinschaftsbezogenheit des Streits genügt für die Begründung der Zuständigkeit des Gerichts in Wohnungseigentumssachen im Sinne des weit auszulegenden § 43 Abs. 1 WEG (OLG Frankfurt MDR 1982, 151; Bay0bLG NJW 1972, 1377; OLG Stuttgart NJW 1970, 102).

Der Anspruch der Ast. auf Ersatz der Kosten für den Ausbau der Öltanks, deren Entsorgung und die Beseitigung der Ölrückstände ergibt sich unter dem Gesichtspunkt der Verletzung vertraglicher Nebenpflichten (PVV) aus der zwischen den beteiligten Wohnungseigentümern zustande gekommenen Nutzungsvereinbarung.

Nach der zwischen den Parteien stillschweigend zustande gekommenen Abrede waren die Ag. berechtigt, die zu ihrer Heizungsanlage gehörenden Tanks in dem zum Sondereigentum der Ast. gehörenden Tankraum zu belassen. Diese Rechtsbeziehung war damit rechtlich als (Raum-) Leihe im Sinne der § 598 ff. BGB zu qualifizieren. Nach der Kündigung des Leihvertrages durch die Ast. entsprechend § 605 Nr. 1 BGB waren die Ag. verpflichtet, den Tankraum herauszugeben und die Tanks zu entfernen.

Gegenstand des Leihvertrages war im vorliegenden Fall nämlich nur der Tankraum als solcher und nicht die darin befindlichen Tanks. Entgegen der Auffassung des LG war nicht die Ast., sondern waren vielmehr die Ag. Eigentümer der Öltanks.

Bei der Beurteilung der eigentumsrechtlichen Zuordnung von Anlagen, die wesentliche Bestandteile i. S. d. §§ 93, 94 BGB eines einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehörenden Gebäudes sind, ist nach dem Gedanken des § 5 WEG eine zweckorientierte Betrachtungsweise maßgeblich. Teile und auch Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch und der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dienen, unterliegen nach § 5 Abs. 2 WEG dem Sondereigentumsverbot und sind allein wegen ihrer Zweckbestimmung Miteigentum. Hingegen sind die Gebäudeteile und Anlagen, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum eines anderen Eigentümers zu berühren, nach § 5 Abs. 1 WEG sondereigentumsfähig. Insofern ist die eigentumsrechtliche Zuordnung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft losgelöst von dem Grundsatz zu beurteilen, daß Gebäude oder Teile von Gebäuden als wesentliche Bestandteile des Grundstücks oder des Gebäudes nicht Gegenstand besonderer Rechte sein können (BGH NJW 1975, 688, 689). Dies betrifft auch Anlagen, die sich in einem Raum befinden, der dem Sondereigentum eines Wohnungseigentums zuzurechnen ist (BGHZ 73, 302, 331). Es ist insbesondere für Heizungsanlagen anerkannt, daß gemäß § 5 Abs. 2 WEG eine der Gemeinschaft dienende Anlage unabhängig davon gemeinsames Eigentum sein kann, in wessen (Sonder-) Eigentum die Heizungsräume stehen (BGHZ 73, 302, 331; Hurst, Das Eigentum an Heizungsanlagen, DNotZ 1984, 66, 146 f.).

Demgegenüber hat - entgegen der Auffassung des LG - die Art der Verbindung der Anlage mit dem Raum, in dem sie aufgestellt ist, für die eigentumsrechtliche Beurteilung keine Bedeutung, solange sie wesentlicher Bestandteil des Grundstücks ist (§ 94 BGB). Denn nur für wesentliche Bestandteile greift die Sonderregelung des § 5 WEG ein (BGHZ 73, 302, 309). Im vorliegenden Fall war die Heizung mit den dazugehörigen Tanks zur Herstellung des Gebäudes eingebaut worden und war damit wesentlicher Bestandteil des Gebäudes (§ 94 Abs. 2 BGB).

Auch wenn § 5 Abs. 1 und Abs. 2 WEG nicht unmittelbar einschlägig ist, muß nach dem der Vorschrift zugrunde liegenden Gedanken einer zweckorientierten Zuordnung der Eigentumsverhältnisse im vorliegenden Fall - entgegen der Auffassung des LG - davon ausgegangen werden, daß die Tanks Eigentum der Ag. waren. Sie dienten nämlich ausschließlich der von ihnen betriebenen und in ihrem Eigentum stehenden Heizungsanlage, die ohne die Tanks nicht arbeiten konnte. Bei der maßgeblichen, zweckorientierten Beurteilung waren die Tanks als Teile der Funktionseinheit "Heizung" Eigentum der Anlagenbetreiber. Die Ast. war hingegen auf die Tanks nicht angewiesen und hatte an ihnen kein Interesse, da ihre Wohnung seit deren Errichtung mit einer Gasheizung ausgestattet war.

Die Verpflichtung der Ag., die in ihrem Eigentum stehenden Tanks zu entfernen, wird nicht dadurch berührt, daß im Zuge des Ausbaues Eingriffe in die Substanz des im Eigentum der Ast. stehenden Tankraums erforderlich geworden wären. Grundsätzlich hat der Entleiher die Sache in dem Zustand zurückzugeben, der dem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht (Palandt-Putzo, BGB, 55. Aufl., § 604 Rn. 2). Der Inhalt des Leihvertrages kann es dabei einschließen, den entliehenen Gegenstand zu reparieren, auszubessern oder sonst zu verändern. Dieser Verpflichtung kann der Entleiher grundsätzlich nicht entgegenhalten, die entliehene Sache stehe im Eigentum des Verleihers. Die schuldrechtliche Verpflichtung zur vertragsgemäßen Rückgabe der Sache schließt vielmehr gerade Maßnahmen zur Herrichtung des fremden Eigentums ein. (...)