Sondereigentum

Sondereigentum; Nutzung; abweichende Teilungserklärung; Auslegung; Wohnnutzung; zweckentsprechende Nutzung

1. Eine mit dem Wortlaut der Teilungserklärung nicht übereinstimmende Nutzung des Sondereigentums ist zulässig, sofern durch sie kein anderer Wohnungseigentümer mehr gestört oder beeinträchtigt wird als durch eine Nutzung entsprechend der Zweckbestimmung.

2. Es kann nicht ohne weiteres angenommen werden, daß die Wohnnutzung einer in der Teilungserklärung als Ausstellungsraum beschriebenen Teileigentumseinheit für die übrigen Wohnungseigentümer belastender - weil intensiver - als eine zweckentsprechende Nutzung ist.

Die Bet. zu 2-7 bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Bet. zu 1 ist die frühere Eigentümerin der Teileigentumseinheit Nr. 6, der Bet. zu 2 der jetzige Sondereigentümer. Auf dem Grundstück befinden sich drei Gebäude, die in einem Halbkreis angeordnet sind, eine Hofanlage mit Springbrunnen und Begrünung einschließen. Im Erdgeschoß des Nebengebäudes befindet sich die dem Bet. zu 2 gehörende Sondereigentumseinheit Nr. 6, die in der Teilungserklärung wie folgt beschrieben ist: "Miteigentumsanteil von 160,4/1.000, verbunden mit dem Sondereigentum an dem Ausstellungsraum Nr. 6 im Nebengebäude mit Abstellraum im Zwischengeschoß, Nebenraum im Seitenflügel des Gesindehauses, Toilettenräumen, ferner Heizungsraum und Nebenraum im Erdgeschoß des Gesindehauses."

Die Einheit Nr. 6 wurde vom teilenden Eigentümer, der dem Hobby der Malerei nachging, als Bildergalerie zu Ausstellungszwecken genutzt. Der Bet. zu 2, der die Einheit von der Bet. 1 erwarb, möchte sie zu Wohnzwecken nutzen.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft lehnte die Zustimmung mit Mehrheit ab. Hiergegen wandte sich zunächst die Bet. zu 1, später auch der Bet. zu 2.

II. Die sofortige weitere Beschwerde ist unbegründet, soweit der Bet. zu 2 den Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft anficht. Im übrigen führt das Rechtsmittel zur - teilweisen - Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das Landgericht. 1. ...

2. Rechtlich zulässig ist hingegen der Antrag des Bf. gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Duldung der von ihm beabsichtigten Wohnnutzung der Teileigentumseinheit Nr. 6. Auch in der Sache hat dieser Antrag (vorläufigen) Erfolg.

a) Der näheren Bezeichnung eines Teileigentums in der Teilungserklärung (hier als Ausstellungsraum mit Nebenräumen) kommt die gleiche Bedeutung wie einer Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter im Sinne von § 15 Abs. 1 WEG zu (BGHZ 73, 145, 147). Das Teileigentum darf grundsätzlich zu keinem anderen Zweck genutzt werden. Zulässig ist jedoch eine mit dem Wortlaut nicht übereinstimmende Nutzung, sofern durch sie kein anderer Wohnungseigentümer mehr gestört oder beeinträchtigt wird als durch eine Nutzung entsprechend der Zweckbestimmung (BayObLG WM 1991, 707; Der Wohnungseigentümer 1994, 153).

Art und Maß der zulässigen, von der eigentlichen Zweckbestimmung abweichenden Nutzung können folglich nur bestimmt werden, wenn die bei bestimmungsgemäßer Nutzung denkbaren Störungen und Beeinträchtigungen als Vergleichsmaßstab feststehen. Dies wiederum setzt die Ermittlung der von der Teilungserklärung gedeckten Verwendung des Sondereigentums und der damit für die übrigen Wohnungseigentümer verbundenen Belastungen voraus. Ausgangspunkt der Überlegungen muß dabei die Auslegung der Teilungserklärung sein.

c) Das Landgericht hat angenommen, nach der Teilungserklärung dürfe das Sondereigentum hier als Galerie- oder Ausstellungsraum genutzt werden. Typischerweise beschränke sich die Nutzung "auf täglich bestimmte Besuchs- u. Ausstellungszeiten", in der übrigen Zeit bleibe das Teileigentum ungenutzt. Dem so verstandenen Nutzungszweck hat das Landgericht eine Wohnnutzung gegenübergestellt. Eine solche bewertet es als "intensive Raumnutzung ..., da eine Wohnung den Lebensmittelpunkt einer oder mehrerer Personen darstellt." Die Beschwerdekammer kommt deshalb zu dem Ergebnis, eine Wohnnutzung sei belastender als eine (gewerbliche) Nutzung als Ausstellungsraum und somit vom Inhalt der Teilungserklärung nicht mehr gedeckt.

d) Dem kann auf der Grundlage der bisherigen Feststellungen nicht gefolgt werden.

aa) Die im Grundbuch eingetragene Teilungserklärung unterliegt in der Rechtsbeschwerdeinstanz der Auslegung durch den Senat. Dabei ist darauf abzustellen, welche nächstliegende Bedeutung sich für den unbefangenen Betrachter aus Wortlaut und Sinn der Erklärung erschließt. Die Auslegung ist an objektiven Kriterien zu orientieren. Auf den Willen des Erklärenden kommt es nicht an. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (Senatsbeschluß vom 15.11.2000 - 11 Wx 125/99; BayObLG WM 1985, 298; Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl., § 10 Rn. 44 m. w. N.). Solche außerhalb der Teilungserklärung liegenden Umstände können beispielsweise die - ohne weiteres erkennbaren - örtlichen Verhältnisse innerhalb der Wohnungseigentumsanlage sein (KG NJW-RR 1989, 140).

bb) Bei Berücksichtigung dieser Auslegungsgesichtspunkte läßt sich nach Auffassung des Senats bislang nicht mit der erforderlichen Sicherheit beurteilen, ob eine Wohnnutzung für die übrigen Wohnungseigentümer belastender wäre als eine Nutzung als "Ausstellungsraum". Zu Recht hat das Landgericht - vom Wortlaut ausgehend - angenommen, die Wohnungseigentumseinheit Nr. 6 könne als Ausstellungsraum oder als (Kunst-) Galerie genutzt werden. Das schließt - wohl auch nach Auffassung der Vorinstanzen - eine gewerbliche, mit Publikumsverkehr verbundene Nutzung ein. Zutreffend ist auch die Überlegung, daß Ausstellungsräume/Galerien - typischerweise - nur zu bestimmten Zeiten geöffnet sind, und daß von ihnen, solange sie geschlossen bleiben, keinerlei Belästigungen ausgehen. Mit diesen Erwägungen sind indessen die möglichen mit dem Betrieb einer Ausstellung für die anderen Wohnungseigentümer verbundenen Belastungen nicht ausreichend beschrieben. Gerade bei Kunstausstellungen ist es üblich, regelmäßig Vernissagen zu veranstalten, um den ausstellenden Künstler und seine Werke einem interessierten Publikum bekannt zu machen. Dadurch würde hier nicht nur das Teileigentum des Bf., sondern auch der - nach Aktenlage dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnende - Innenhof in besonderem Maße beansprucht. Berücksichtigt man ferner, daß derartige Veranstaltungen üblicherweise außerhalb normaler Arbeitszeiten stattfinden, also gerade dann, wenn die Wohnnutzer der Anlage Ruhe suchen und von dem gartenähnlich angelegten Innenhof ungestört Gebrauch machen wollen, sind Interessenkonflikte vorgezeichnet. Welches Ausmaß solche mit dem Betrieb einer Galerie verbundenen Belästigungen annehmen können, hängt vor allem von den örtlichen Verhältnissen, namentlich von der Größe der Räumlichkeiten ab. Feststellungen hierzu fehlen bislang. ... cc) Zu Unrecht beruft sich das Landgericht für seinen Standpunkt auf die Entscheidung des BayObLG vom 13.1.1994 (Der Wohnungseigentümer 1994, 153 f.). Zwar heißt es dort, daß die Nutzung eines Teileigentums zu Wohnzwecken wegen der damit verbundenen intensiveren Nutzungsmöglichkeit regelmäßig störender als eine Nutzung zu anderen Zwecken sei, doch ist diese Aussage vor dem Hintergrund des damals zu beurteilenden Sachverhalts zu verstehen. ...