Sondereigentum

Sondereigentum; Gemeinschaftseigentum; Bauausführung; Grundrissabweichung; Teilungserklärung; Teilungsplan; Aufteilungsplan; Hobbyraum

Bei wesentlichen Abweichungen des tatsächlichen Bauzustandes vom Grundriß des Teilungsplans entsteht kein Sondereigentum, sondern Gemeinschaftseigentum, wenn die tatsächlich errichteten Räume dem Teilungsplan nicht mehr zugeordnet werden können.

Die Parteien sind Eigentümer benachbarter Eigentumswohnungen. Das Grundstück mit dem nach der Jahrhundertwende errichteten Haus gehörte ursprünglich einer Bauträgergesellschaft, an der auch der Bekl. beteiligt war. Durch eine vom Bekl. als Bevollmächtigtem abgegebene Teilungserklärung teilte sie das Objekt in Miteigentumsanteile verbunden mit dem Sondereigentum an Gaststättenräumen im Erdgeschoß (Nr. 1) und an vier Eigentumswohnungen (Nrn. 2 bis 5) auf, deren "vorgesehene Lage" und "Grundriß" in den beigefügten Aufteilungsplänen ge-kennzeichnet waren. Bei der Ausführung der Umbauarbeiten wurde eine im Spitzboden vorgesehene Zwischenwand zwischen den zur Straße hin gelegenen Hobbyräumen der Wohnung Nr. 4 und der Wohnung Nr. 5 abweichend vom Teilungsplan so ge-setzt, daß der Fläche des Hobbyraums Nr. 5 gegenüber der Fläche des Hobbyraums Nr. 4 etwa 4 qm zugeschlagen wurden. Eigentümer der Wohnung Nr. 5 ist der Bekl. Die Wohnung Nr. 4 wurde am 21. Dezember 1981 an den Zeugen S. aufgelassen, der am 31. Mai 1983 im Wohnungsgrundbuch eingetragen wurde. Am 5. September 1983 ließ der Kl. ein Kaufangebot für die Wohnung Nr. 4 notariell beurkunden, das der Vor-eigentümer S. durch Erklärung vom 28. Dezember 1983 angenommen hat. Der Kl. ist seit dem 12. Juni 1984 im Wohnungsgrundbuch als Eigentümer eingetragen. Er verlangt die Herstellung des dem Teilungsplan entsprechenden Zustandes. Zur Be-gründung seiner auf Herstellung durch den Bekl. gerichteten Klage hat er geltend ge-macht, der Bekl. besitze die durch anderweitige Errichtung der Zwischenwand seiner Wohnung zugeschlagene Fläche von 4 qm ihm gegenüber fehlerhaft. Die aus leich-tem Baustoff errichtete Wand habe keine tragenden Funktionen.

Der Bekl. hat eingewendet, zu der nur geringfügigen Abweichung von den vor Beginn der Umbauarbeiten erstellten Aufteilungsplänen sei es deshalb gekommen, weil der vorhandene Dachstuhl nicht habe übernommen werden können und weil aus stati-schen Gründen die Trennwände im Dachgeschoß und im Spitzboden übereinander hätten gesetzt werden müssen. Mit der insoweit abweichenden Ausführung habe sich der Rechtsvorgänger des Kl. ausdrücklich einverstanden erklärt.

Das Landgericht hat die Klage mit dem angefochtenen Urteil abgewiesen.

Das Rechtsmittel des Kl. hat keinen Erfolg.

Der Kl. ist nicht Inhaber des Sondereigentums an dem von ihm beanspruchten Raum-teil innerhalb des Hobbyraums der Wohnung des Bekl. Da schuldrechtliche, insbesondere vertragliche Rechtsbeziehungen zwischen den Parteien nicht bestehen, fehlt es an Rechtsgrundlagen für den vom Kl. geltend gemachten Anspruch:

Der Kl. könnte nicht allein aufgrund des Gemeinschaftsverhältnisses der Miteigentümer der Wohnanlage untereinander, sondern allenfalls - an einer vertraglichen Grundlage fehlt es offensichtlich - als Eigentümer des von ihm beanspruchten Raum-teils berechtigt sein, den Bekl. auf Mitwirkung bei der Herstellung des dem Teilungsplan entsprechenden baulichen Zustandes in Anspruch zu nehmen. Denn wenn der Kl. Sondereigentümer eines Teils der im Besitz des Bekl. befindlichen Wohnung wä-re, könnte er nach § 985 BGB die Herausgabe des entsprechenden Raumteils und nach § 1004 Abs. 1 BGB die Beseitigung der die Ausübung seiner Herrschaftsrechte hindernden Trennwand verlangen. Ein solches Sondereigentum hatte jedoch weder der Rechtsvorgänger des Kl. im Anschluß an die Teilung und Bauausführung erhalten noch hat der Kl. kraft guten Glaubens von S. weitergehendes Sondereigentum er-worben, als diesem zustand.

Zunächst hatte S. - als Rechtsvorgänger des Kl. - nach Aufteilung und Auflassung al-lenfalls Sondereigentum an der Wohnung Nr. 4 und dem Hobbyraum in den Ausma-ßen der tatsächlichen Bauausführung, keinesfalls auch darüber hinaus Sondereigentum an einem nicht in seine Wohnung einbezogenen Teilraum der Nachbarwohnung erworben, wie es der Teilungserklärung und dem Teilungsplan an sich entsprochen hätte.

Wie sich Grundrißabweichungen des Teilungsplans gegenüber der tatsächlichen Bauausführung in der Weise, daß bestimmte Wohnungen größer, andere dagegen entsprechend kleiner ausgefallen sind, auf die Entstehung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum rechtlich auswirken, wird von Literatur und Rechtsprechung nicht einheitlich beantwortet. Dabei wird die Auffassung, daß jeder Erwerber das Wohnungseigentum so erwirbt, wie es rechtlich nach dem Teilungsplan, nicht wie es tat-sächlich nach der Bauausführung besteht, allerdings nur ganz vereinzelt vertreten (soweit ersichtlich nur Lutter in AcP 164 S. 122 ff., 147). Ganz überwiegend wird da-gegen angenommen, daß bei unwesentlichen oder geringfügigen Abweichungen des tatsächlichen Bauzustandes vom Teilungsplan Sondereigentum an den tatsächlich errichteten Räumen entsteht und der Aufteilungsplan entsprechend zu berichtigen ist (so u.a. Celle OLGZ 1981, 106 ff., 108; OLG Karlsruhe DNotZ 1973, 235 ff., 237; Palandt-Bassenge, BGB 46. Aufl., § 2 WEG Anm. 2 c cc; MünchKomm-Röll, BGB 2. Aufl., § 5 WEG Rdn. 36; RGR Kommentar-Augustin, BGB 12. Aufl., § 7 WEG Rdn. 16; Soergel-Baur, BGB 11. Aufl., § 7 WEG Rdn. 10; Diester NJW 1971, 1153, 1157), daß aber bei wesentlichen Abweichungen, insbesondere dann, wenn die tat-sächlich errichteten und vorhandenen Räume dem Teilungsplan gar nicht mehr zu-geordnet werden können, überhaupt kein Sondereigentum, gegebenenfalls vielmehr Gemeinschaftseigentum bestehe (so neben der bereits zitierten Literatur insbesondere: erkennender Senat in OLGZ 1977, 467 ff., 469; OLG Karlsruhe Justiz 1983, 307 ff., 308/309; OLG Hamm Rpfl. 1986, 374 ff., 376).

Für den vorliegenden Fall kann dahingestellt bleiben, ob die hier vorhandene Abwei-chung vom Teilungsplan wesentlich oder unwesentlich ist. Denn es kann keinesfalls Sondereigentum - jetzt des Kl. - an einem tatsächlich außerhalb der Wohnung Nr. 4 gelegenen Raumteil entstanden sein. Nach § 5 WEG kann Sondereigentum vielmehr nur an bestimmten Räumen eines Gebäudes und an Bestandteilen dieser Räume be-stehen und begründet werden. Sind Räume des in einem Aufteilungsplan und einer Teilungserklärung näher bestimmten Ausmaßes nicht errichtet worden, bestehen sie also so wie geplant und aufgeteilt nicht, dann kann auch kein Sondereigentumsrecht an - tatsächlich nicht abgegrenzten - Raumteilen einer anderen Wohnung ent- und bestehen. Denn Sondereigentum an Raumteilen mit der Folge, daß es verschiedene Sondereigentümer an ein und demselben Raum eines bestimmten Gebäudes ge-ben könnte, ist nicht denkbar.

Anders mag die Situation nur dann zu beurteilen sein, wenn nach der Errichtung der vorgesehenen Sondereigentumsräume deren Zuschnitt verändert wird. Dann mag eine solche nachträgliche Veränderung nichts an den einmal entstandenen Sonder-eigentumsrechten ändern können. Um einen solchen Fall handelt es sich hier jedoch nicht.

Der Kl. kann danach auch nicht etwa kraft guten Glaubens von seinem Rechtsvorgänger weitergehendes Sondereigentum erworben haben, als es diesem bei der Veräußerung zustand. Denn mehr als die dem Rechtsvorgänger zustehenden Eigentumsrechte waren nicht Gegenstand des Übertragungsaktes.

Zwar bezog sich auch der Kaufantrag des Kl. ausdrücklich auf das "Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 4 bezeichneten Wohnung", und darauf ist auch bei der anschließenden Auflassung Bezug genommen worden. Nach § 7 Abs. 1 WEG sind Miteigentumsanteile verbunden mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung in das Bestandsverzeichnis eines besonderen Grundbuchblattes einzutragen und werden damit zum Inhalt des Grundbuches. Aber damit bezieht sich der öf-fentliche Glaube des Grundbuchs nicht auf alle im Aufteilungsplan enthaltenen Maß-angaben mit der Folge, daß das Grundbuch weiterreichende Sondereigentumsrechte verlautbaren könnte, als tatsächlich entstanden sind. Das Grundbuch verlautbart vielmehr auch dann nur Sondereigentumsrechte an tatsächlich vorhandenen Wohnungen oder Räumen in deren tatsächlich vorhandenen Begrenzungen, nicht dagegen etwas rechtlich Unmögliches, nämlich Sondereigentum an Teilen eines weiteren, nach der Bauausführung nicht zu der betreffenden Wohnung gehörenden Raumes.

Im übrigen hat der Kl. die von ihm gekaufte Wohnung - unstreitig - vor dem Erwerb besichtigt, deren tatsächlichen Zustand und den Zuschnitt des Hobbyraums also ge-kannt. Er behauptet selbst, erst nachträglich von der Abweichung der Bauausführung vom Teilungsplan erfahren zu haben. Auch sein Verkäufer S. soll davon nichts ge-wußt haben. Er selbst - wie auch der Verkäufer S. - kann deshalb kaum gutgläubig davon ausgegangen sein, Sondereigentumsrechte an mehr als denjenigen Räumen der gekauften Wohnung zu erhalten, die er besichtigt hatte und kannte.