Sondereigentum

Sondereigentum; Sondernutzungsrecht; Bauordnungsrecht; Kinderspielplatz; Bereicherungsanspruch; Überbaurecht

Wird einem Wohnungseigentümer - ohne daß es zu einer in die Zukunft wirkenden Vereinbarung kommt - das ihm eingeräumte Sondernutzungsrecht teilweise dadurch entzogen, daß die Bauordnung die Anlage eines gemeinschaftlichen Kinderspielplatzes erfordert, der auch nicht auf andere Grundstücksflächen verlegt werden kann, so steht ihm ab Widerruf der zunächst leihweisen Überlassung ein Ausgleichsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gegen die anderen Wohnungseigentümer im Verhältnis von deren Miteigentumsanteilen zu (vgl. BayObLG, NZM 1998, 335).

Die Beteiligten bilden die Eigentümergemeinschaft der Wohnanlage, die aus vier Wohneinheiten besteht. Am 2.3.1983 wurden die Antragsteller als Eigentümer der Wohnung Nr. 4 im Grundbuch eingetragen. Die Beteiligten zu 3) und 4) (Antragsgegner) sind Ersterwerber der im Jahre 1978 errichteten Wohnanlage. Die Beteiligten zu 2) (ebenfalls Antragsgegner) sind seit dem 10.10.1992 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus vier Einfamilienhäusern. Nach der Teilungserklärung v. 3.2.1978 nebst Änderungen und Ergänzungen ist jeder der vier Wohneinheiten eine Fläche des Grundstücks zur Sondernutzung zugewiesen. Bei Errichtung der Wohnanlage hatte das Bauaufsichtsamt die Anlage eines Kinderspielplatzes verlangt. Die Ersteigentümer der Wohnungen, und zwar auch der Rechtsvorgänger der Antragsteller, kamen daraufhin überein, einen Kinderspielplatz anzulegen, bestehend aus einer Buddelkiste mit Sand und einem Schaukelgerüst aus Holz, der sich aus räumlichen Gründen im wesentlichen auf der Sondernutzungsfläche der Antragsteller befindet.

Nach Eintritt der Antragsteller faßte die Gemeinschaft am 16.5.1988 mehrheitlich den Beschluß, die Spielgeräte zu erneuern und den Spielkastensand auszutauschen. Die Antragsteller fochten in dem Verfahren 70 II 228/88 AG Charlottenburg = 85 T 255/90 LG Berlin = 24 W 3159/91 KG den Eigentümerbeschluß an und erstrebten die Ermächtigung, den auf ihrer Sondernutzungsfläche befindlichen Kinderspielplatz zu entfernen. Mit Beschluß v. 10.6.1992 hat der Senat die Zurückweisung des Beschlußanfechtungsantrages mit der Begründung bestätigt, daß die Gemeinschaft bis zu einer rechtskräftig angeordneten Entfernung oder Verlegung des Spielplatzes zur Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustandes und damit auch zur Erneuerung unbrauchbarer Spielgeräte und zum turnusmäßigen Austausch des Spielkastensandes verpflichtet ist. Hinsichtlich des Antrages auf Entfernung oder Verlegung des Kinderspielplatzes hat der Senat mit Beschluß v. 10.6.1992 ausgeführt, daß die von den ursprünglichen Wohnungseigentümern im Zeitpunkt der Begründung des Wohnungseigentums über den Standort des Spielplatzes getroffene formlose Übereinkunft nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 WEG nicht darstellt, weil ein Bindungswille für alle Zukunft nicht festgestellt werden konnte. Weiter hat der Senat angenommen, daß die Antragsteller die mit der Teilungserklärung nicht konforme Erstherstellung des Spielplatzes selbst im Falle jahrelanger Duldung nicht ein für alle Mal hinzunehmen brauchen, sondern mit der bisherigen Duldung der Spielplatznutzung diesen Teil ihrer Sondernutzungsfläche den übrigen Miteigentümern lediglich leihweise, also grundsätzlich widerruflich zur Verfügung gestellt haben. Daraus hat der Senat gefolgert, daß den benachteiligten Sondernutzungsberechtigten nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) zumindest ein Anspruch auf Verlegung des Spielplatzes zustehen kann, wenn dies nach den örtlichen Verhältnissen möglich ist, was das Landgericht noch zu prüfen habe. Falls eine Verlegung des Kinderspielplatzes aufgrund der örtlichen Verhältnisse und bei Beachtung der bauaufsichtlichen Auflage nicht möglich sein sollte, könnten die Antragsteller zur Duldung des Kinderspielplatzes an seinem bisherigen Standort allenfalls gegen Zahlung einer angemessenen Geldrente seitens der Eigentümergemeinschaft entsprechend § 912 Abs. 2 BGB verpflichtet sein. Nach weiterer Beweisaufnahme hat das Landgericht mit Beschluß v. 18.2.1994 den Antrag auf Entfernung oder Verlegung des Kinderspielplatzes zurückgewiesen, weil angesichts der örtlichen Verhältnisse keine andere Grundstücksfläche dafür in Betracht kommt . Den Antrag auf eine Geldrente sollten die Antragsteller erst geltend machen können, wenn sie zuvor erfolglos eine Einigung mit den Antragsgegnern versucht haben. Daraufhin haben die Antragsteller in der Eigentümerversammlung v. 12.9.1994 die Bewilligung einer monatlichen Geldrente von 164,60 DM und eine Nachzahlung von 37.225,64 DM verlangt, was mehrheitlich abgelehnt wurde.

Im vorliegenden Verfahren verfolgen die Antragsteller ihre Zahlungsansprüche gegen die Antragsgegner für die Vergangenheit und Zukunft.

(...)

2. Der Senat hält im Grundsatz daran fest, daß den Antragstellern Ausgleichsansprüche wegen der dauernden Entziehung ihres Sondernutzungsrechts an der Spielplatzfläche zustehen. Gegen die analoge Anwendung des § 912 BGB bestehen jedoch rechtliche Bedenken, weil die subjektiven Voraussetzungen, nämlich das Vorliegen nur leichter Fahrlässigkeit, nicht erfüllt sind. Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit schließen § 912 BGB auch dann aus, wenn kein Widerspruch erhoben worden ist. Das Verschulden muß sich auf Kenntnis oder Beachtung des Grenzverlaufs oder die Annahme eines Überbaurechts beziehen (Palandt/Bassenge, BGB, 58. Aufl. § 912 Rn. 9). Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen der Vorinstanzen geschah die Inanspruchnahme der Sondernutzungsfläche des Rechtsvorgängers der Antragsteller mit dessen ausdrücklicher Einwilligung, wenn auch nicht mit Gestattung für alle Zukunft. Demzufolge muß angenommen werden, daß der Überbau wissentlich und willentlich, also vorsätzlich vorgenommen wurde. Allein der mangelnde Widerspruch oder auch die widerrufliche Duldung machen den § 912 BGB nicht anwendbar (vgl. Palandt/Bassenge, a.a.O.). Nach dem wirksam erfolgten Widerruf und der für die Beteiligten bindenden Feststellung in dem Vorverfahren, daß eine Verlegung des Kinderspielplatzes auf dem Grundstück nicht möglich ist, ist ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gegeben. Der Senat schließt sich insoweit der Rechtsprechung des BayObLG an (NJW-RR 1998, 876 = NZM 1998, 335 WE 1998, 509 = WM 1998, 321 KL - Az. 2 Z BR 174/97). Jedenfalls nachdem die Antragsteller im Mai 1988 die unentgeltliche Überlassung der vom Kinderspielplatz eingenommenen Sondernutzungsfläche widerrufen haben, haben die übrigen Wohnungseigentümer ohne rechtfertigenden Grund auf sonstige Weise die mit dem Sondernutzungsrecht verbundenen und dem Antragsteller zustehenden Gebrauchsvorteile auf dessen Kosten erlangt; sie haben daher den Verkehrswert dieser Gebrauchsvorteile an die Antragsteller herauszugeben (Palandt/Thomas, § 812 Rn. 11, 28, 36). Auch die Grundsätze von Treu und Glauben können es jedenfalls für den Zeitraum ab Widerruf der Gestattung nicht rechtfertigen, daß die Sondernutzungsberechtigten die Fläche der Gemeinschaft ohne Entgelt überlassen.

3. Dem Sondernutzungsberechtigten stehen die Gebrauchsvorteile zu, welche die Sondernutzungsfläche mit sich bringt (§ 100 BGB). Der Sondernutzungsberechtigte ist damit entsprechend § 13 Abs. 1 WEG berechtigt, mit seiner Sondernutzungsfläche grundsätzlich nach Belieben zu verfahren, sie selbst zu nutzen und andere von Einwirkungen auszuschließen. Der Sondernutzungsberechtigte genießt Besitzschutz auch gegenüber den anderen Wohnungseigentümern (Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl. § 13 Rn. 14 und § 15 Rn. 27). Nachdem in dem früheren Verfahren unter den hiesigen Beteiligten festgestellt worden ist, daß eine Vereinbarung betreffend die Überlassung der Sondernutzungsteilfläche an die Gemeinschaft für alle Zukunft nicht zustande gekommen ist, lag eine bloße Duldung vor. In diesem Sinne hat der Senat in seinem Beschluß v. 10.6.1992 ausgeführt, daß die Antragsteller und ihre Rechtsvorgänger diesen Teil der Sondernutzungsfläche den übrigen Miteigentümern lediglich leihweise, also grundsätzlich widerruflich zur Verfügung gestellt haben. Mit dem im Mai 1988 erfolgten Widerruf der Duldung gegenüber der Gemeinschaft haben die Antragsteller deutlich gemacht, daß sie die unentgeltliche Überlassung nicht weiter hinzunehmen gewillt seien. Auch wenn die Eigentümergemeinschaft im Gegensatz zu der Entscheidung des BayObLG (a.a.O.) im vorliegenden Fall nicht die Wahl hatte, die Sondernutzungsfläche der Antragsteller freizugeben, so ändert dies nichts daran, daß die Gemeinschaft ohne rechtfertigenden Grund auf sonstige Weise die mit dem Sondernutzungsrecht verbundenen und den Antragstellern zustehenden Gebrauchsvorteile auf deren Kosten erlangt und daher den Verkehrswert dieser Gebrauchsvorteile an die Antragsteller herauszugeben hat (vgl. Palandt/Thomas, § 812 Rn. 11, 28, 36). Auch wenn die Antragsteller diesen Teil der Sondernutzungsfläche für den gemeinschaftlichen Kinderspielplatz zur Verfügung zu stellen haben, ist damit nicht die Gebrauchsüberlassung ohne Entgelt zu rechtfertigen. Für die Zeit bis zum Widerruf haben die Antragsteller beziehungsweise ihre Rechtsvorgänger dagegen die kostenlose Benutzung gestattet, ohne ein Entgelt zu beanspruchen.