Sondereigentum

Sondereigentum; Wohnungseigentümer; Gemeinschaftsordnung; Speicherraum; Teileigentum; Beseitigungsanspruch

Eine als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragene Regelung der Gemeinschaftsordnung, nach der es dem Teileigentümer eines Speicherraumes gestattet ist, diesen ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zur wohnungsmäßigen Nutzung auszubauen, beinhaltet die Verpflichtung der übrigen Wohnungseigentümer, die zur Herbeiführung dieses Zustandes nach öffentlich rechtlichen Vorschriften gebotenen baulichen Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums hinzunehmen. Hat sich ein Teileigentümer beim Vorliegen mehrerer genehmigungsfähiger Möglichkeiten für das Bauvorhaben für eine bestimmte Lösung entschieden und steht fest, daß bei Berücksichtigung aller Umstände des Falles und der Belange aller Beteiligten Rechte anderer Wohnungseigentümer in vermeidbarer Weise wesentlich beeinträchtigt werden, so steht diesen ein Beseitigungsanspruch nach § 1004 BGB zu.

Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Der Antragsgegner ist Teileigentümer des über den Wohnungen der Antragsteller liegenden Speicherraumes (Spitzbodens).

In § 5 der Gemeinschaftsordnung ist bestimmt:

"...

Den jeweiligen Teileigentümern des Speicherraumes - Spitzbodens - steht ohne Zu-stimmung des Verwalters und der übrigen Miteigentümer das Recht zum Ausbau - eventuell unter gleichzeitiger Aufteilung des Miteigentumsanteils - zwecks gewerblicher oder wohnungsmäßiger Nutzung zu. Die vorgenannten Teileigentümer sind im Rahmen dieser Befugnisse zu einer Abänderung der Teilungserklärung ermächtigt."

Der Antragsgegner hatte seinen Speicherraum in den Jahren 1983/84 zu einer Woh-nung ausgebaut, dabei auf der Westseite des Hauses zwei Dacheinschnitte und auf der Ostseite einen Dacheinschnitt vorgenommen und an diesen Stellen jeweils Dach-terrassen errichtet.

Die Antragsteller haben beantragt, den Antragsgegner zu verpflichten, die Dachterrassen zu beseitigen und die Dacheinschnitte zu schließen.

Das BayObLG hat die Sache zur weiteren Sachaufklärung an das LG zurückverwiesen.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nach-prüfung nicht stand.

a) Die Bestimmung des § 5 der Gemeinschaftsordnung erlaubt den jeweiligen Teileigentümern des Speicherraumes, diesen ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zur wohnungsmäßigen Nutzung auszubauen. Nach § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG bedarf eine bauliche Veränderung, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht, grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer; entbehrlich ist nach Satz 2 le-diglich die Zustimmung derjenigen Wohnungseigentümer, denen durch die Maßnahme kein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hin-ausgehender Nachteil erwächst (vgl. § 14 Nr. 1 WEG). Bei der Vorschrift des § 22 Abs. 1 WEG handelt es sich um eine das Verhältnis der Wohnungseigentümer unter-einander regelnde Bestimmung im Sinne des § 10 Abs. 1 Satz 1 WEG, die gemäß Satz 2 dieser Vorschrift durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer abbedungen werden kann (BayObLG NJW-RR 1986, 761, NJW-RR 1987, 1357). In § 5 der Ge-meinschaftsordnung ist in dem dort bestimmten Umfange eine solche Abbedingung vorgenommen worden. Allerdings wirkt eine in Ergänzung oder Abweichung von den Vorschriften des WEG getroffene Vereinbarung gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers gemäß § 10 Abs. 2 WEG nur dann, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist (vgl. § 8 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. § 5 Abs. 4, § 7 Abs. 3 WEG).

...

b) Eine als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragene Bestimmung der Gemeinschaftsordnung kann das Rechtsbeschwerdegericht selbständig auslegen (BayObLG NJW-RR 1988, 140). Unterstellt, daß diese Voraussetzung vorliegt, ergibt sich hier folgendes:

Das nach § 5 der Gemeinschaftsordnung eingeräumte Recht zum Ausbau des Spei-cherraumes als Wohnung ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer be-inhaltet zugleich die Verpflichtung der übrigen Wohnungseigentümer, die zur Herbeiführung dieses Zustandes nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften gebotenen baulichen Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums hinzunehmen. Hat sich ein Teileigentümer beim Vorliegen mehrerer genehmigungsfähiger Möglichkeiten für ei-ne bestimmte Lösung entschieden und steht fest, daß bei Berücksichtigung aller Um-stände des Falles und der Belange aller Beteiligten Rechte anderer Wohnungseigentümer in vermeidbarer Weise wesentlich beeinträchtigt werden, so steht diesen ein Beseitigungsanspruch nach § 1004 BGB zu.