Sondereigentum

Sondereigentum; Abweichung von Aufteilungsplan und Anpassungsansprüchen

Werden zwei aneinandergrenzende Wohnungen abweichend von der Teilungserklärung und den Teilungsplänen errichtet, kann sich aus der Treuepflicht der Wohnungseigentümer ein Anspruch auf Anpassung der Teilungserklärung an den tatsächlichen Zustand ergeben. Dabei kann es der Billigkeit entsprechen, daß dem Wohnungseigentümer, der durch die Anpassung einen Rechtsverlust erleidet, unabhängig von der Höhe des Kaufpreises, den er beim Erwerb seiner Wohnung gezahlt hat, ein Ausgleich zu zahlen ist.

Der Antragsteller und die Antragsgegnerin sind Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Die Wohnungen grenzen aneinander. Die tatsächliche Bauausführung der beiden Wohnungen weicht von der im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung samt Aufteilungsplänen ab. Eine Trennwand zwischen den beiden Wohnungen wurde verschoben, so daß eine Fläche von etwa 11 m2, die nach dem Aufteilungsplan zur Wohnung der Antragsgegnerin gehört, in die Wohnung des Antragsteller einbezogen ist.

Der Antragsteller hat beantragt, die Antragsgegnerin zu verpflichten, einer Änderung der Teilungserklärung dahin zuzustimmen, daß diese und die Teilungspläne dem tatsächlich bestehenden baulichen Zustand angepaßt werden. Die Antragsgegnerin hat sich hierzu nur gegen Zahlung eines Betrages von 25.000 DM bereiterklärt. Das Amtsgericht hat den Antrag des Antragstellers am 9.2.2001 abgewiesen. Das Landgericht hat durch Beschluß vom 8.5.2001 dem Antrag Zug um Zug gegen Zahlung von 25.000 DM stattgegeben. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers, die erfolglos blieb.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Dem Antragsteller stehe aufgrund der dem Gemeinschaftsverhältnis innewohnenden Treuepflichten ein Anspruch darauf zu, die Teilungserklärung der veränderten Sachlage anzupassen. Die angemessene Lösung bestehe darin, daß einerseits die Teilungserklärung und die Teilungspläne den tatsächlichen Verhältnissen angepaßt würden, andererseits der Antragsteller hierfür eine Ausgleichszahlung zu leisten habe. Ohne Bedeutung sei, zu welchem Kaufpreis die Antragsgegnerin ihre Wohnung erworben habe.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens ist nur die Frage, ob der Antragsteller zur Zahlung eines Ausgleichs verpflichtet ist. Diese Frage hat das Landgericht ohne Rechtsfehler bejaht. Das Eigentum der Antragsgegnerin, so wie es derzeit aufgrund der Eintragung im Grundbuch besteht, wird durch eine Anpassung an die tatsächlichen baulichen Gegebenheiten geschmälert. Dies rechtfertigt unter Billigkeitsgesichtspunkten grundsätzlich die vom Landgericht festgesetzte, vom Antragsteller Zug um Zug zu erbringende Ausgleichszahlung. Die Rechtsansicht des Landgerichts deckt sich insoweit mit der vom Senat in seinen beiden Entscheidungen in dieser Sache vom 30.7.1998 (NZM 1998, 973 = ZMR 1998, 794) und vom 25.5.2000 (NZM 2000, 1024 = ZWE 2000, 464) vertretenen Meinung. Aus Rechtsgründen ist es insbesondere nicht zu beanstanden, daß das Landgericht es außer Betracht gelassen hat, welchen Kaufpreis die Antragsgegnerin beim Erwerb ihrer Wohnung gezahlt hat. Die Höhe des Kaufpreises ändert nichts daran, daß die Antragsgegnerin durch die ihr jetzt abverlangte Zustimmung zur Änderung der Teilungserklärung einen Rechtsverlust erleidet, der durch die Zahlung ausgeglichen werden soll.

Wird die Abgrenzung zwischen zwei Räumen nicht nach dem Aufteilungsplan ausgeführt, sondern die Trennwand zwischen zwei Eigentumswohnungen um 11 m2 verschoben, ist zumindest ein finanzieller Ausgleich zu leisten, falls es nicht zur Anpassung der tatsächlichen Bauausführung an den Grundbuchinhalt kommt.

Die benachbarten Wohnungen Nr. 13 und 14 waren in der Teilungserklärung mit 55/1000 bzw. 84/1000 Miteigentumsanteilen versehen und sollten 55,23 m2 bzw. 84,58 m2 aufweisen. Der Bauunternehmer verschob die Wohnungsgrenzen um ca. 11 m2 zu Lasten der Wohnung Nr. 14. Nr. 14 wollte die verlorenen 11 m2 "zurückerobern".

Erster Akt: Nr. 14 verklagt 1989 Nr. 13 auf Herausgabe vor dem Prozeßgericht. Das LG gibt dem Herausgabeanspruch in Natur statt. Das OLG hebt das Urteil auf und verweist den Rechtsstreit an das WEG-Gericht. Dieses setzt das Verfahren 1997 aus, bis über das (vgl. den zweiten Akt) umgekehrte Verfahren auf Änderung der Teilungserklärung (Anpassung der Rechtslage an die Tatsachen) entschieden ist.

Zweiter Akt: Die Eigentümergemeinschaft beschließt (bestandskräftig, aber unwirksam), daß Nr. 13 und Nr. 14 nunmehr 89/1000 bzw. 102/1000 Miteigentumsanteile innehaben sollen. Nr. 13 verlangt im Hinblick auf diesen Eigentümerbeschluß von Nr. 13 die Anpassung der Teilungserklärung an die tatsächliche Bauausführung in notarieller Form. Das AG weist den Anspruch ab, das LG bestätigt die Abweisung, das BayObLG bestätigt das LG (ZMR 1998, 794 = NZM 1998, 973), macht aber einen "Schlenker": Das anhängige Verfahren betreffe nur die Ansprüche aus dem (nichtigen) Eigentümerbeschluß, nicht aber aus dem Treueverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander.

Dritter Akt: Das ausgesetzte Verfahren (vgl. den ersten Akt) wird aufgenommen. Das AG spricht Nr. 14 den Herausgabeanspruch zu. Das LG weist den Hauptanspruch ab, gibt aber dem Hilfsantrag der Nr. 14 statt, nämlich eine Ausgleichszahlung von 25.000 DM für die verlorene Fläche von 11 m2. Das BayObLG (NZM 2000, 1024 = ZWE 2000, 464) weist unerwartet auch diesen Anspruch ab, weil Nr. 14 entnervt die Wohnung verkauft habe und der Ausgleichsanspruch nur dem aktuellen, nicht einem früheren Wohnungseigentümer zusteht.

Vierter Akt: Nr. 13 verlangt nach "Treu und Glauben" von Nr. 14 die Anpassung von Teilungserklärung und Aufteilungsplan an die tatsächlichen Verhältnisse. Das LG spricht den Anspruch gegen die angebotene Ausgleichszahlung von 25.000 DM an Nr. 14 zu. Das BayObLG hat daran nun nichts mehr auszusetzen. Ende gut, alles gut?

Die Entscheidung des KG vom 18. Juli 2001 - 24 W 7365/00 - (vgl. GE 2001, 1473) steht dem nicht entgegen, weil das BayObLG zuletzt nur über den Anspruch auf finanziellen Ausgleich entschieden hat, der auch lt. KG hilfsweise zu bejahen ist.