Sondereigentum

Sondereigentum; Keller; Begründung; Gemeinschaftseigentum; Eintragung; Wohnungsgrundbuch; Aufteilungsplan; Eintragungsbewilligung

Wird an einem im Grundbuch als Sondereigentum ausgewiesenen Raum (hier: Keller) das Sondereigentum aufgehoben und an dem Raum gemeinschaftliches Eigentum begründet, so ist zur Eintragung der Änderung im Grundbuch ein berichtigter amtlicher Aufteilungsplan dann ausnahmsweise nicht erforderlich, wenn der betroffene Raum auch ohne einen solchen in der Eintragungsbewilligung eindeutig und zweifelsfrei bezeichnet werden kann.

Die Bet. sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Zu den Wohnungen Nr. 1, 6 und 16 gehören die jeweils mit derselben Nummer bezeichneten Keller. Zu notarieller Urkunde v. 4.10.1996 änderten die Bet. die Teilungserklärung v. 26.6.1996 dahin ab, daß sie das Sondereigentum an den Kellern Nr. 1, 6 und 16 aufhoben; diese Keller sollen gemeinschaftliches Eigentum werden.

Das AG - Grundbuchamt - München hat durch Zwischenverfügung v. 28.1.1997 den Eintragungsantrag beanstandet und unter anderem die Vorlage eines amtlich berichtigten Aufteilungsplans für das Kellergeschoß verlangt. Die Erinnerung/Beschwerde dagegen hat das LG München I durch Beschluß v. 12.8.1997 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde der Bet.

II. Das Rechtsmittel hat Erfolg. 2. Die Entscheidung [des LG] hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

a) Bei der Anlegung von Wohnungsgrundbüchern im Zusammenhang mit der Begründung von Wohnungseigentum ist der Eintragungsbewilligung gemäß § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG ein Aufteilungsplan beizufügen. Durch die nach § 7 Abs. 3 WEG zulässige Bezugnahme bei der Grundbucheintragung auf die Eintragungsbewilligung zur näheren Bezeichnung von Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums wird der Aufteilungsplan als Anlage der Eintragungsbewilligung infolge doppelter Bezugnahme Gegenstand der Grundbucheintragung (BayObLGZ 1980, 226/229; BayObLG Rpfleger 1982, 21; Demharter GBO 22. Aufl. Anhang zu § 3 Rn. 34; Weitnauer WEG 8. Aufl. § 7 Rn. 12).

Dem Aufteilungsplan kommt Bedeutung bei der Bezeichnung des Gegenstands des Sondereigentums zu. Aus der von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehenen Bauzeichnung muß die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich sein; dabei sollen alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume mit der jeweils gleichen Nummer gekennzeichnet sein (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1, Satz 2 WEG). Der Aufteilungsplan sichert damit die Einhaltung des das Sachen- und Grundbuchrecht beherrschenden Bestimmtheitsgrundsatzes (BGHZ 130, 159/166 [= WM 1995, 614]; BayObLGZ 1980, 226/229; Weitnauer § 7 Rn. 20), der klare und eindeutige Erklärungen und dementsprechende Grundbucheintragungen verlangt (Demharter, Anhang zu § 3 Rn. 5). Allein durch eine Beschreibung im Text der Eintragungsbewilligung ist in der Regel eine dem Bestimmtheitsgrundsatz genügende zweifelsfreie Bezeichnung der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile und ihre Abgrenzung voneinander nicht möglich (vgl. OLG Hamm Rpfleger 1976, 317/319). Durch die Beschreibung in der Eintragungsbewilligung wird erst im Zusammenhang mit dem Aufteilungsplan eindeutig festgelegt, was Sondereigentum und was gemeinschaftliches Eigentum ist und wie diese gegeneinander abgegrenzt sind; dabei dürfen Eintragungsbewilligung und Aufteilungsplan nicht in Widerspruch zueinander stehen (vgl. BGHZ 130, 159/166 ff.).

b) Wenn nach Begründung von Wohnungseigentum und Anlegung der Wohnungsgrundbücher die sich aus der Eintragungsbewilligung und dem Aufteilungsplan ergebende Zuordnung einzelner Gebäudeteile zum Sondereigentum oder zum gemeinschaftlichen Eigentum nachträglich geändert wird, ist zur Eintragung im Grundbuch grundsätzlich sowohl eine entsprechende Eintragungbewilligung als auch ein geänderter Aufteilungsplan erforderlich. Von diesem Grundsatz gibt es aber Ausnahmen. Auf die Vorlage eines von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehenen berichtigten Aufteilungsplans kann ausnahmsweise dann verzichtet werden, wenn durch die Beschreibung der Änderung in der Eintragungsbewilligung im Zusammenhang mit dem vorhandenen Aufteilungsplan Umfang und Ausmaß der Änderung des Gegenstands von Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum eindeutig und zweifelsfrei festgelegt werden. Dann wäre es bloßer Formalismus, erneut einen geänderten behördlichen Aufteilungsplan zu verlangen.

Ein solcher Ausnahmefall liegt hier vor. In dem bei Begründung des Wohnungseigentums vorgelegten und zum Inhalt des Grundbuchs gewordenen Aufteilungsplan sind die Keller Nr. 1, 6 und 16 in dem Kellergeschoßplan eingezeichnet und mit den entsprechenden Nummern versehen; sie sind dadurch im Zusammenhang mit der Eintragungsbewilligung als Sondereigentum der mit denselben Nummern versehenen Wohnungen ausgewiesen. In der in der Eintragungsbewilligung v. 4.10.1996 enthaltenen Erklärung, daß das Sondereigentum an diesen Kellern aufgehoben wird und die davon betroffenen Räume zum Gemeinschaftseigentum werden sollen, ist eindeutig und zweifelsfrei bestimmt, was künftig Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist. Dem grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz ist damit Genüge getan, ohne daß dazu die Vorlage eines berichtigten Aufteilungsplans erforderlich wäre. Dieser könnte sich von dem ursprünglichen Plan nur dadurch unterscheiden, daß die bei den betroffenen drei Kellern eingezeichneten Nummern entfernt sind, durch die die Zugehörigkeit der Keller zum Sondereigentum der jeweils mit derselben Nummer gekennzeichneten Wohnung verlautbart wird. Da die Abgeschlossenheit der einzelnen Wohnungen nicht in Frage steht, braucht ein berichtigter Aufteilungsplan auch unter diesem Gesichtspunkt nicht vorgelegt zu werden (vgl. dazu BayObLG NJW-RR 1994, 716/717 [= WM 1994, 559]).

c) Die beabsichtigte Änderung ist im Grundbuch dadurch zum Ausdruck zu bringen, daß bei den Wohnungseigentumsrechten Nr. 1, 6 und 16 im Bestandsverzeichnis in der Hauptspalte jeweils das Wort "Keller" gerötet wird (§ 3 Abs. 6 WGV) und in der Spalte 6 die Änderung des Gegenstands des Sondereigentums verlautbart wird (§ 3 Abs. 5 WGV). Der Vermerk kann etwa lauten: "Der Gegenstand des Sondereigentums ist bezüglich der Keller Nr. 1, 6 und 16 geändert; unter Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung v. 4.10.1996 eingetragen am ..." (vgl. dazu das Muster, Anlage 1 zur WGV, letzte Eintragung in Spalte 6 des Bestandsverzeichnisses). Dieser Vermerk ist in allen Wohnungsgrundbüchern anzubringen.