Sondereigentum

Sondereigentum; Stellplatz; Verbindungsflur zur gemeinschaftlichen Heizanlage als Gemeinschaftseigentum

Ein Stellplatz und ein Verbindungsflur, die den einzigen Zugang zur gemeinschaftlichen Heizanlage und zu den zentralen Versorgungseinrichtungen des Hauses darstellen, können nicht Gegenstand des Sondereigentums sein.

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Zum Sondereigentum der Bekl. gehört nach der im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung außer einer abgeschlossenen Wohnung ein im Erdgeschoß liegendes Zimmer, ein Raum mit Dusche und WC, ein Verbindungsflur und ein vorgelagerter Stellplatz. Der Verbindungsflur enthält auch sämtliche Versorgungsanschlüsse des Hauses mit den zugehörigen Zähl-, Schalt- und Sicherungseinrichtungen. Zugleich bildet der Weg über den Stellplatz und durch den Verbindungsflur den einzigen Zugang zum Heizungskeller des Hauses, der im gemeinschaftlichen Eigentum steht.

1. Mit Recht bejaht das Berufungsgericht einen Berichtigungsanspruch der Kl. (§ 894 BGB), weil die Einbeziehung des Zugangs zur Gemeinschaftsheizanlage und zu den zentralen Versorgungseinrichtungen des Hauses in das Sondereigentum der Bekl. mit § 5 Abs. 2 WEG nicht vereinbar ist.

Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, können nicht Gegenstand des Sondereigentums sein (§ 5 Abs. 2 WEG). Das gilt nach dem Sinn der Vorschrift auch für Räume (BGHZ 73, 302, 311). Sie stehen zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum, wenn ihr Zweck darauf gerichtet ist, der Gesamtheit der Wohnungseigentümer einen ungestörten Gebrauch ihrer Wohnungen und der Gemeinschaftsräume zu ermöglichen und zu erhalten. Das trifft unter anderem auf Flächen und Flure zu, die als Zugang zu den Gemeinschaftsräu-men bestimmt sind oder die zur Bewirtschaftung und Versorgung der Woh-nungen und des Gemeinschaftseigentums dienen, weil sich in ihrem Be-reich die zentralen Zähl-, Schalt-, Sicherungs- oder Beschickungseinrich tungen der gemeinschaftlichen Wasser-, Wärme- und Energieversorgungsanlagen des Gebäudes befinden (vgl. BGHZ 78, 225, 227 f.). Diese Vor-aussetzungen liegen nach den Feststellungen des Berufungsgerichts für Verbindungsflur und Stellplatz vor. Mithin sind die Wohnungsgrundbücher unrichtig, soweit sie Sondereigentum der Bekl. an den vorbezeichneten Teilen ausweisen. (...)

Im vorliegenden Fall befinden sich Heizungsanlage, Heizungskeller und Zentraleinrichtungen der Hausversorgung im gemeinschaftlichen Gebrauch der Parteien. Der gemeinschaftliche Gebrauch dieser Teile erfordert einen ständigen Bedienungs-, Kontroll- und Wartungsaufwand. § 5 Abs. 2 WEG will gerade die Störung des gemeinschaftlichen Gebrauchs durch eigenmächtige Verfügungen des Sondereigentümers im Rahmen seiner Raumherrschaft (§ 13 Abs. 1 WEG) verhindern (vgl. BGHZ 109, 179, 184).

Die dingliche Raumaufteilung wird mit § 5 Abs. 2 WEG nicht dadurch in Ein-klang gebracht, daß § 7 der Teilungserklärung allen Wohnungs- und Teil-eigentümern für die umstrittenen Teile unter gewissen Voraussetzungen ein Recht zum Betreten der Heizungsanlage und zum Ablesen der Meß-einrichtungen einräumt. Zwar kann der Gebrauch des Sondereigentums nach § 15 Abs. 1 WEG durch Vereinbarung oder Teilungserklärung gere-gelt werden, und auch die Bestellung einer Grunddienstbarkeit zur Einschränkung der Befugnisse aus § 13 Abs. 1 WEG gegenüber den anderen Wohnungseigentümern kommt in Frage. Vorrangig und zwingend ist aber die mit § 5 Abs. 2 WEG gesetzte Grenze dafür, was überhaupt Gegenstand des Sondereigentums sein kann. Im übrigen führen die genannten Gestal tungsformen auch zu Schwierigkeiten; namentlich können Grunddienst-barkeiten als rangabhängige Belastung erlöschen, so daß sie den gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer an Anlagen, Flächen und Räumen nicht im Sinne des mit § 5 Abs. 2 WEG verfolgten Zwecks ab-solut gewährleisten können. Das Gesetz wollte angesichts der Mißstände früheren Stockwerkeigentums klare Rechtsverhältnisse schaffen. Diesem Zweck würde ein Zusammentreffen von Sondereigentum und Gemeinnut-zungsrecht widersprechen (BayObLGZ 1986, 26, 29 m. w. N., dazu kritische Anm. von Röll in DNotZ 1986, 706; BayObLG, WE 1989, 214). Mög-lich ist hier nach § 5 Abs. 2 und § 15 Abs. 1 WEG allein ein Sondernutzungsrecht am gemeinschaftlichen Eigentum.

Mit ihrem Urteil vom 5. Juli 1991 haben die Richter des Bundesgerichtshofs endlich in einer bislang häufig strittigen Frage Klarheit geschaffen. Seit jeher ist klar: Einrichtungen oder Anlagen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer stehen auch immer im Gemeinschaftseigentum. Was aber ist mit dem Raum, in dem eine Anlage aufgestellt oder eine Einrichtung betrieben wird, etwa dem Heizungskeller, in dem die Zentralheizung betrieben wird? Und was ist mit dem Zugang zu solchen Einrichtungen, also dem Flur zum Heizungskeller?

Nach der Entscheidung des Gerichts steht nun fest, daß auch hier nur Gemeinschaftseigentum in Frage kommt. Ihr Zweck sei darauf gerichtet, der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen ungestörten Gebrauch ihrer Wohnungen und der Gemeinschaftsräume sowie Gemeinschaftseinrichtungen und -anlagen zu ermöglichen. Nur wenn der Heizungskeller zugänglich ist, kann die Heizung betrieben und gewartet werden.