Sollvorschüsse in der Betriebskostenabrechnung

Sollvorschüsse in der Betriebskostenabrechnung; Verrechnung von Teilleistungen des Mieters

1. Hat der Vermieter in eine Betriebskostenabrechnung fiktive Vorschußzahlungen als geleistet eingestellt, kann er Vorschußzahlungen auch für eine abgelaufene Abrechnungsperiode einfordern. Voraussetzung ist jedoch die Wirksamkeit der erfolgten Abrechnung.

2. Teilleistungen des Mieters sind auf die Betriebskostenvorauszahlungen zu verrechnen.

(Leitsätze des Einsenders)

Die Kl. kann von den Bekl. Zahlung der Nettokaltmiete für September 1995 in Höhe von 1.226,12 DM verlangen. Die Betriebskosten in Höhe von 1.032,28 DM stehen ihr aber nicht zu. Den Bekl. ist dahingehend zuzustimmen, daß ein Vermieter ab Abrechnungsreife Vorschüsse nicht mehr geltend machen kann, wenn es sich bei der zitierten Entscheidung des HansOLG Hamburg (GE 1988, 1163) auch nicht um einen Rechtsentscheid handelt, sondern um eine obergerichtliche Entscheidung, die über ein Gewerbemietverhältnis befindet. Da die Kl. die Abrechnung für die Betriebskosten 1995 vorgelegt und in diese fiktive Vorschußzahlungen als geleistet eingestellt hat, kann sie den für September 1995 tatsächlich nicht gezahlten Betrag von den Bekl. grundsätzlich einfordern. Die Vorgehensweise der Kl. ist dahingehend zu verstehen, daß sie die ihr zustehende Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 1995 geltend macht und zu deren Darlegung auf die Abrechnung verweist und erläutert, daß sich ein höherer Betrag als in der Abrechnung aufgeführt deshalb ergibt, weil in der Abrechnung eine Zahlung für September 1995 angesetzt ist, die tatsächlich nicht erfolgte. Da Grundlage der Forderung jedoch jedenfalls die Betriebskostenabrechnung 1995 ist, könnte die Kl. damit jedoch nur durchdringen, wenn eine wirksame Abrechnung vorläge. Dies ist jedoch nicht der Fall. Unstreitig unterliegt das Mietverhältnis den Vorschriften über preisgebundenen Wohnraum und damit auch § 20 Abs. 3 S. 2 NMV, der einen Vorwegabzug für Betriebskosten vorschreibt, die auf Gewerbe entfallen. Solches Gewerbe ist hier unstreitig vorhanden, ohne daß sich aus der Nebenkostenabrechnung ergäbe, daß und auf welcher Grundlage ein solcher Vorwegabzug vorgenommen worden ist.

Die Kl. kann des weiteren die restliche Miete für November 1995 in Höhe von 584,73 DM verlangen. Die Teilleistung der Bekl. war auf die Betriebskostenvorauszahlung zu verrechnen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 10. Dezember 1999 - 62 S 208/99 - GE 2000, 205), so daß die anteilige Nettomiete jedenfalls noch offen ist.

Die von den Bekl. erklärte Aufrechnung greift nicht durch. Die Bekl. haben mit Verrechnungsbestimmung für Oktober 1995 die Miete für Oktober 1995 mit Überweisung vom 9. Oktober 1995 geleistet. Der Ansicht des Amtsgerichts, diese Mietzahlung sei zum Teil auf November 1995 anzurechnen und im übrigen zur Aufrechnung frei, kann nicht gefolgt werden. Es ist nicht ersichtlich, wieso eine Verrechnung der Leistung auf November 1995 erfolgen soll, obwohl die Zahlung der Bekl. Anfang Oktober 1995 erfolgt ist, eine ausdrückliche Zahlungsbestimmung für Oktober 1995 enthielt und die Bekl. zudem die Oktobermiete unstreitig auch nicht anderweitig beglichen hatten. Durch die Zahlung der Bekl. ist gemäß § 362 BGB Erfüllung für die Oktobermiete in ihrer gesamten Höhe eingetreten. Die Bekl. können nicht nunmehr wieder über diese Leistung entscheiden, indem sie aufrechnen.

Mancher Vermieter stellt in eine Betriebskostenabrechnung nicht die gezahlten Vorschüsse (ist), sondern die geschuldeten (soll). Im Prozeß kann das Probleme bereiten.

Die Vermieterin hatte über die Betriebskosten abgerechnet und dabei für einen Monat eine Vorschußzahlung zugunsten des Mieters berücksichtigt, die er in Wahrheit nicht geleistet hatte. Sie verlangte u. a. den sich daraus ergebenden Mehrbetrag. Für einen anderen Monat verlangte sie Zahlung der Nettomiete, wobei streitig war, worauf eine Teilzahlung des Mieters für diesen Monat zu verrechnen war.

Die Mehrforderung aus Betriebskostenabrechnung wies das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 26. Oktober 2000 ab. Zwar sei grundsätzlich der Vermieter berechtigt, aus einer Abrechnung, die Soll-Zahlungen enthält und nicht Ist-Zahlungen, einen Mehrbetrag zu verlangen. Voraussetzung sei aber eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung, woran es fehle, wenn ein Vorwegabzug für Gewerbe nicht erfolgt sei. Bei der Teilleistung schließt sich die 62. Kammer der Auffassung der 64. Kammer (das im Urteil angegebene Aktenzeichen ist falsch) an, wonach ohne weitere Leistungsbestimmung durch den Mieter eine Teilzahlung zunächst auf den Betriebskostenvorschuß zu verrechnen ist.

Eine Betriebskostenabrechnung hat die vom Mieter geleisteten Zahlungen zu enthalten, nicht etwa fiktive Sollbeträge. Ein Betriebskostenvorschuß kann nach Ende der Abrechnungsfrist nicht mehr eingeklagt werden; hier kann nur aus einer Abrechnung Nachzahlung verlangt werden. Nun kann eine Betriebskostenabrechnung zwar unter Umständen korrigiert werden dahingehend, daß bestimmte Sollzahlungen nicht erbracht wurden. Das ist aber bei preisgebundenem Neubau nicht möglich, wenn die Ausschlußfrist des § 20 NMV (ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums) abgelaufen ist. Hinsichtlich der Verrechnung der Teilzahlung zunächst auf den Betriebskostenvorschuß dürfte wenigstens ein Aspekt des Problemfeldes "Verrechnung" (vgl. Beuermann GE 2000 , 1301) geklärt sein.