Sofortiges Anerkenntnis, Verpflichtung des Geschäftsraummieters zur Erklärung nach Kündigung und Herausgabeverlangen

Ein sofortiges Anerkenntnis i.S.d. § 93 ZPO kann ausscheiden, wenn der Geschäftsraummieter nach Kündigung auf ein Herausgabeverlangen des Vermieters schweigt und den Anspruch erst im Prozess anerkennt.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Bekl. wendet sich mit ihrer sofortigen Beschwerde vom 18.3.2016 gegen die Auferlegung der Kosten des Rechtsstreits durch das Anerkenntnisurteil des Landgerichts Oldenburg vom 2.3.2016, mit dem sie ihrem Anerkenntnis entsprechend in der Hauptsache zur Räumung von Gewerberäumlichkeiten zum 30.6.2016 verurteilt worden ist. Die Räumlichkeiten sind der Bekl. durch die Kl. als Rechtsnachfolgerin der früheren Vermieterin, Frau …, zum Betrieb einer Spielhalle überlassen worden, wobei zwischen den Parteien streitig ist, ob dem derzeit noch ein wirksamer Mietvertrag zugrunde liegt - so die Bekl. - oder es sich seit dem 1.1.2004 um eine Weiternutzung nach Beendigung des Mietverhältnisses durch die Bekl. (§ 546a BGB) handelt, wie die Kl. meint. Die Kl. ließ durch die von ihr bevollmächtigte Hausverwaltung mit Schreiben vom 4.6.2015 die Kündigung erklären und die Bekl. zur Räumung und Herausgabe der Gewerberäumlichkeiten zum 31.12.2015 auffordern. Da die Bekl. auch bereits vorprozessual behauptet hat, dieses Schreiben nicht bzw. erst am 19.11.2015 erhalten zu haben, forderte die Kl. sie durch die bevollmächtigte Hausverwaltung mit Schreiben vom 16.12.2015 erneut zur Räumung und Herausgabe der Räum­lichkeiten zum 31.12.2015 auf und vertrat die Auffassung, das Mietverhältnis sei auch ohne Zugang der Kündigung vom 4.6.2015 bereits im Jahr 2004 beendet gewesen, da die Bekl. von einer Verlängerungsoption keinen Gebrauch ge­macht habe. Die Kl. ließ zudem darauf hinweisen, dass für das Objekt be­reits zum 1.1.2016 eine Anschlussvermietung bestehe. Vorsorglich erklärte die Hausverwaltung im Namen der Kl. in diesem Schreiben auch eine ordentli­che Kündigung des Mietverhältnisses zum 30.6.2016. Wegen der Einzelheiten wird auf das Schreiben vom 16.12.2015 (Bl. 28 d.A.) verwiesen.

Die Bekl. ließ durch Schriftsatz ihres Bevollmächtigten vom 22.12.2015 (Bl. 48 d.A.) die Kündigung vom 4.6.2015 zum 31.12.2015 wegen nicht rechtzeitigen Zugangs als unwirksam zurückweisen und führte weiter aus, es sei nicht einmal sicher, dass es sich bei der Kl. auch tatsächlich um die Vermieterin handele, weil ihr kein Schreiben über einen Vermieterwechsel vorliege; sie gehe davon aus, dass … weiterhin ihre Vermieterin sei und forderte im Übrigen einen Nachweis bezüglich eines etwaigen Vermieterwechsels sowie die Übersen­dung einer Kopie des Mietvertrages über die Neuvermietung des Mietobjektes. Auf die Kündigung zum 30.6.2016 ging sie nicht ein. Mit per Fax an den Bevollmäch­tigten der Bekl. übersandtem Schreiben vom 22.1.2016 ließ die Kl. daraufhin durch ihren Prozessbevollmächtigten die Bekl. auffordern, ungeach­tet der Divergenzen über eine Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.12.2015 bis spätestens 29.1.2016 zu erklären, dass das Objekt mit Ablauf des 30.6.2016 geräumt und herausgegeben sein werde und kündigte andernfalls die Erhebung einer Klage auf künftige Räumung an. Dieser Aufforderung kam die Bekl. nicht nach, so dass die Kl. wie angekündigt Klage erhob. Die Klageschrift ging am 8.2.2016 bei dem Landgericht Oldenburg ein und wurde der Bekl. am 11.2.2016 zugestellt. Die Bekl. ließ mit Schriftsatz ihres Prozessbevollmäch­tigten vom 15.2.2016 Verteidigungsbereitschaft anzeigen und erkannte den An­spruch auf Räumung und Herausgabe in ihrer Klageerwiderung im Schriftsatz vom 29.2.2016 unter Verwahrung gegen die Kostenlast an.

II. Die gemäß §§ 99 Abs. 2 Satz 1, 2, 567 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 ZPO zulässige sofortige Beschwerde gegen die Kostenentscheidung aus dem Anerkenntnisurteil des Landgerichts Oldenburg vom 2.3.2016 ist unbegründet. Es liegt kein Fall des § 93 ZPO vor, da die Bekl. den Anspruch zwar im Prozess sofort anerkannt, zuvor aber Anlass zu der Klageerhebung gegeben hat.

Ob es im Falle von Gewerberaummiete dem Mieter generell obliegt, auf eine An­frage des Vermieters bezüglich der Erfüllungsbereitschaft in Bezug auf ein Räumungs- und Herausgabeverlangen zu antworten, will er im Falle einer Klage ge­mäß § 257 ZPO auf künftige Räumung und Herausgabe durch ein sofortiges An­erkenntnis die Kostenfolge des § 93 ZPO erlangen, ob also bloßes Schweigen auf eine solche Anfrage in jedem Fall bereits einen ausreichenden Anlass zur Klageerhebung bedeutet (vgl. zum Meinungsstand Eisenhardt in: Lützenkirchen, An­walts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, J. Beendigung des Mietvertrags, Rn. 120), kann dahinstehen. Die Aufforderung der Kl. im Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 22.1.2016 kann nicht außerhalb des Kontextes des vorherigen Schriftwechsels betrachtet werden. Hier war die Bekl. mit dem Schriftsatz ihres Bevollmächtigten vom 22.12.2015 zwar ausdrücklich nur der Kündigung zum 31.12.2015 und nicht derjenigen zum 30.6.2016 entgegengetre­ten, dies aber u. a. mit dem Argument, sie gehe mangels Vorliegens eines auf den Vermieterwechsel hinweisenden Schreibens davon aus, dass Ver­mieterin weiterhin Frau … sei. Es kann dahinstehen, ob der Be­kl. ein solcher Nachweis tatsächlich zu diesem Zeitpunkt nicht vorlag, denn unstreitig zahlte sie den Mietzins - bzw. nach dem Verständnis der Kl. die Nutzungsentschädigung - längst an die Kl. und nicht mehr an Frau … als ehemalige Vermieterin.

Unter diesen Umständen war der Einwand der fehlenden Vermieterstellung geeig­net, auch bei einem vernünftigen objektiven Beobachter den Eindruck zu erwe­cken, es würden Argumente gegen die Kündigung vorgeschoben. Damit zeigte die Bekl. aber ein aktives Verhalten, das insgesamt Zweifel an ihrer Erfüllungsbe­reitschaft begründete, also auch in Bezug auf das Räumungs- und Herausgabe­verlangen der Kl. zum 30.6.2016, denn das Argument der mangelnden Vermieterstellung ließe sich auch dieser im selben Schreiben der Hausverwaltung vom 16.12.2015 erklärten Kündigung mit Wirkung zum 30.6.2016 entgegenhalten. Zumindest in dieser Konstellation war es der Bekl. - wollte sie eine Klage auf künftige Räumung und Herausgabe vermeiden bzw. sich im Falle einer den­noch erhobenen Klage zumindest die Chance auf eine Kostenentscheidung ge­mäß § 93 ZPO erhalten - ohne Weiteres zuzumuten, sich auf die Anfrage vom 22.1.2016 zu erklären (vgl. auch OLG Stuttgart, 5 W 16/99, Beschluss vom 7.5.1999, bei juris; dem steht OLG Hamm, 33 W 13/96, Beschluss vom 17.5.1996, bei juris, nicht entgegen, weil es dort gerade an einem aktiv gesetzten Anlass fehlte). Um eine rechtliche Verpflichtung, sich zu erklären, geht es dabei nicht, sondern um die zur Vermeidung eigener Nachteile, also im ausschließlich eigenen Interesse bestehende Obliegenheit, einen zuvor aktiv gesetzten Anlass für die Klageerhebung wieder auszuräumen. Nur auf dieses Veranlassen der Kla­geerhebung stellt § 93 ZPO ab und nicht - wie die Beschwerde meint - darauf, ob durch eine entsprechend erklärte Erfüllungsbereitschaft des Räumungsschuldners das Interesse des Räumungsgläubigers an pünktlicher Erfüllung tatsächlich gesichert ist, ein Prozess also in jedem Fall entbehrlich wird.

Die im Schreiben vom 22.1.2016 gesetzte einwöchige Frist bis 29.1.2016 er­weist sich auch nicht als zu kurz. Die Bekl. trägt nicht vor, welche Entscheidungsfindungsprozesse in Bezug auf die Abgabe der Erklärung ihrer Erfüllungsbe­reitschaft in Bezug auf die Kündigung zum 30.6.2016 überhaupt noch erforderlich gewesen sein sollen. Die Abgabe der erbetenen Erklärung als solche stellt sich nicht als zeitaufwendig dar. Vor diesem Hintergrund erweist sich eine einwöchige Frist nicht als zu knapp bemessen. Mit Blick auf den unmittelbar zuvor bis zum 22.12.2015 geführten Schriftwechsel und vor dem Hintergrund, dass das ur­sprüngliche Räumungsverlangen der Kl. bereits zum 31.12.2015 gelten soll­te, musste die Bekl. bzw. ihre vertretungsberechtigte Geschäftsführerin mit weiteren Anschreiben in dieser Sache sicher rechnen und deshalb sicherstellen, dass sie oder ein Vertreter wenigstens für ihren in der Sache bereits tätig gewordenen anwaltlichen Bevollmächtigten für Rücksprachen erreichbar waren. In je­dem Fall hätte dem Bevollmächtigten der Bekl. - wie das Landgericht in sei­ner Nichtabhilfeentscheidung vom 21.3.2016 zutreffend ausgeführt hat - alterna­tiv oblegen, gegenüber dem Bevollmächtigten der Kl. um eine Fristverlänge­rung nachzusuchen, was auch ohne Rücksprache mit der Geschäftsführerin der Bekl. in jedem Fall möglich gewesen wäre. Demgegenüber war die Kl. nicht gehalten, von sich aus eine Nachfrist zu setzen, auch wenn dies vielleicht mit Blick auf den erst über fünf Monate später liegenden Räumungszeitpunkt möglich gewesen wäre. Allenfalls dann, wenn die Kl. ungeachtet eines begründeten Fristverlängerungsgesuchs dennoch sogleich Klage erhoben hätte, wäre eine An­wendung des § 93 ZPO angezeigt gewesen.

Eine per Fax vom 11.2.2016 gegenüber dem Prozessbevollmächtigten der Kl. angezeigte Bestätigung der Räumung und Herausgabe zum 30.6.2016 vermochte die Kostenfolge des § 93 ZPO nicht mehr auszulösen, weil die Klage an diesem Tag bereits zugestellt und damit rechtshängig war (§§ 253 Abs. 1, 261 Abs. 1 ZPO) und es bei § 93 ZPO allein auf das Verhalten des Anerkennenden im Vorfeld des Prozesses ankommt (Herget in Zöller, ZPO, 31. Aufl., § 93, Rn. 3).