Sofortige Vollziehung einer Vermietungsanordnung nur bei im Einzelfall dargelegter Nachfrage

Die Anordnung der sofortigen Vollziehung einer Vermietungsanordnung muß in jedem Einzelfall begründet werden. Dazu hat die Behörde darzulegen, daß für die konkrete Wohnung tatsächlich eine Nachfrage auf dem Berliner Wohnungsmarkt besteht.

Es spricht zwar nach summarischer Prüfung einiges dafür, daß die in dem angefochtenen Bescheid auf der Grundlage des § 1 des Gesetzes zur Beseitigung der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwBesG) ausgesprochene Aufforderung, die streitgegenständliche Wohnung wieder vollständig Wohnzwecken zuzuführen, sich in einem Klageverfahren als rechtmäßig erweisen könnte. Die Rechtmäßigkeit eines Verwaltungsaktes rechtfertigt für sich allein jedoch nicht die Anordnung der sofortigen Vollziehung nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO. Da der Berliner Landesgesetzgeber bislang davon Abstand genommen hat, generell die aufschiebende Wirkung von Rechtsbehelfen gegen zweckentfremdungsrechtliche Wiederzuführungsanordnungen nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO entfallen zu lassen, ist in jedem Einzelfall erforderlich, daß ein besonderes öffentliches Interesse an der sofortigen Vollziehung besteht. Die Annahme eines derartigen Interesses ist nur dann gerechtfertigt, wenn für die konkrete Wohnung tatsächlich eine Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt besteht (VG Berlin, Beschluß vom 22. Mai 1998 - VG 16 A 125.98 -). Vorliegend lassen weder die nach § 80 Abs. 3 VwGO notwendige Begründung für die Anordnung der sofortigen Vollziehung noch die Stellungnahme des Antragsgegners im gerichtlichen Verfahren Umstände erkennen, die dafür sprechen, daß für die streitbefangene Wohnung tatsächlich eine Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt besteht. Die unter Bezugnahme auf die Empfehlung der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr vom 1. Juli 1998 an den Antragsgegner gerichtete gerichtliche Aufforderung, eine solche Nachfrage darzulegen, blieb ohne Reaktion. Die Antragsteller haben unwidersprochen vorgetragen, daß zehn Wohnungen des Hauses J.-Stra-ße leer stünden und daß sich der Vermieter des Hauses seit Monaten vergeblich bemühe, Mieter für die Wohnungen zu finden. Diese ver-geblichen Bemühungen, leerstehenden Wohnraum zu vermieten, stimmen mit der Annahme des Oberverwaltungsgerichts Berlin überein, daß es zumindest in Teilbereichen des Berliner Wohnungsmarktes - insbesondere im Ostteil der Stadt - zu einem Angebotsüberhang mit der Folge von größeren Leerständen gekommen ist (vgl. OVG Ber-lin, Urteil vom 19. Februar 1998 - OVG 5 B 68.96 -). Unter den gege-benen Umständen ist nicht anzunehmen, daß für die streitgegenständliche - im Ostteil der Stadt gelegene - Wohnung tatsächlich eine Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt besteht, zumal sich diese auch noch im Erdgeschoß befindet und damit nur einen geringen Wohnwert verspricht.

Durch Beschluß vom 18. Februar 1999 hat das Berliner Verwaltungsgericht entschieden, daß bei einer sofortigen Vollziehung einer Vermietungsanordnung die Behörde darzulegen hat, daß für die konkrete Wohnung noch eine Nachfrage in Berlin besteht.