Sofortige Fälligkeit einer Betriebskostennachforderung ohne Prüfungsfrist

Eine Betriebskostennachforderung des Vermieters wird mit Zugang der Abrechnung fällig und nicht erst nach Ablauf einer angemessenen Überprüfungsfrist für den Mieter.

Die Bekl. war unstreitig auf Grund eines am 22. Mai 1998 mit der Kl. geschlossenen Vertrages Mieterin einer Wohnung in Berlin. Nach Maßgabe des Mietvertrages hatte die Bekl. neben der Netto-Kaltmiete auch Vorauszahlungen auf die Kosten der Heizung und auf die Betriebskosten zu zahlen.

Mit einem Schreiben vom 19. Dezember 2002 rechnete die Kl. über die Betriebs- und Heizkosten des Jahres 2001 ab. Dabei ergab sich aus der Abrechnung über die Betriebskosten ein Guthaben von 555,11 € und aus der Abrechnung über die Heiz-, Warmwasser- und Kaltwasserkosten eine Nachforderung von 1.194,77€. Die Kl. erklärte die Aufrechnung mit ihrer Nachforderung gegenüber dem Guthaben und machte eine Forderung von 639,66 € geltend. Diese Forderung hat sie mit einem am 1. September 2006 eingereichten Schriftsatz im Wege einer Klageerweiterung in einen bereits anhängigen Rechtsstreit eingeführt. Gegenüber dieser Forderung hat die Bekl. die Einrede der Verjährung erhoben.

Die Erhebung dieser Einrede erfolgt zu Recht. Gemäß § 195 BGB beträgt die regelmäßige Verjährungsfrist drei Jahre. Gemäß Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB findet diese Vorschrift auf die am 1. Januar 2002 bestehenden und noch nicht verjährten Forderungen Anwendung. Gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB beginnt die regelmäßige Verjährungsfrist mit dem Schluß des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Der Anspruch ist mit dem Zugang des Schreibens vom 19. Dezember 2002 entstanden. Es ist unstreitig, daß die Abrechnung vom 19. Dezember 2002 der Bekl. vor Ablauf des Jahres 2002 zugegangen ist. Wäre dies nicht der Fall, wäre die Nachforderung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ausgeschlossen.

Die Fälligkeit der Forderung ist mit dem Zugang der Abrechnung eingetreten. Eine der Bekl. zuzubilligende Prüfungsfrist von mindestens zwei Wochen, die dazu geführt hätte, daß die Fälligkeit der Forderung erst im Jahre 2003 entstanden wäre, bestand nicht. Der Bundesgerichtshof hat in dem Urteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05 - (GE 2006, 502 ff. Rdnr. 20) ausgeführt, entgegen einer in der Rechtsprechung und im Schrifttum vertretenen Auffassung setze der Eintritt der Fälligkeit nicht voraus, daß nach Erteilung der Abrechnung zunächst eine angemessene Frist zu ihrer Überprüfung durch den Mieter verstrichen sei. Gemäß § 271 Abs. 1 BGB könne der Gläubiger die Leistung sofort verlangen, wenn eine Zeit für die Leistung weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen sei. Der Anspruch des Vermieters auf Bezahlung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten werde daher grundsätzlich mit der Erteilung der formell ordnungsgemäßen Abrechnung fällig. Dieser Auffassung ist zu folgen. Die Verjährung trat daher mit Ablauf des 31. Dezember 2005 ein.

Nach einer weitverbreiteten Auffassung steht dem Mieter bei einer Betriebskostenabrechnung eine angemessene Prüfungsfrist, etwa von zwei Wochen, zu, ehe die Forderung des Vermieters fällig wird. In seinem "Fotokopieurteil" hatte der BGH allerdings anders entschieden (GE 2006, 503).

Der Vermieter hat dem Mieter die Betriebskostenabrechnung erst kurz vor Ablauf des Jahres 2002 zugestellt. Die Nachforderung klagte der Vermieter im Jahre 2006 ein, wogegen der Mieter die Einrede der Verjährung erhob. Der Vermieter meinte, die Prüfungsfrist für den Mieter sei erst im Jahre 2003 abgelaufen, so daß der Anspruch auch noch nicht verjährt sei.

Mit Hinweisbeschluß vom 26. April 2007 verwies das LG Berlin auf das Urteil des BGH, wonach eine Prüfungsfrist für den Mieter nicht bestehe, weshalb der Nachzahlungsanspruch verjährt sei.

Die Rechtsprechung zur sofortigen Fälligkeit der Betriebskostennachforderung sollte nicht dahin mißverstanden werden, daß der Vermieter auch sofort Zahlungsklage erheben darf. Wenn der Mieter den Anspruch dann sofort anerkennt, trägt der Vermieter nach § 93 ZPO die Kosten des Rechtstreits. Bei der Frage, ob der Mieter Veranlassung zur Klageerhebung im Sinne des § 93 ZPO gegeben hat, spielt nämlich nach wie vor die Prüfungsfrist eine Rolle.