Situation des Mieters als Voraussetzung einer Mietpreisüberhöhung

Situation des Mieters als Voraussetzung einer Mietpreisüberhöhung; Wirtschaftsstrafgesetz; Ausnutzen einer Mangellage

Es ist von Verfassungs wegen nicht zu beanstanden, wenn Rückzahlungsansprüche eines Mieters wegen einer behaupteten Mietpreisüberhöhung davon abhängig gemacht werden, daß der Mieter darlegt, der Vermieter habe eine Mangellage deshalb ausgenutzt, weil der Mieter gerade auf diese Wohnung angewiesen war. (Leitsatz der Redaktion)

Die Verfassungsbeschwerde wird nicht zur Entscheidung angenommen, weil sie keine Aussicht auf Erfolg hat.

Dabei kann dahinstehen, ob der Vorwurf der Beschwerdeführer zutrifft, das Landgericht sei durch das Aufstellen subjektiver Tatbestandsvoraussetzungen bei der Anwendung des § 5 WiStG i. V. m. § 134 BGB unter Verstoß gegen § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO und Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG willkürlich von obergerichtlicher Rechtsprechung abgewichen. Denn nach Auffassung des Landgerichts scheiterten die von den Beschwerdeführern geltend gemachten Rückzahlungsansprüche bereits daran, daß sie ihr "Angewiesensein" auf die Anmietung gerade dieser Wohnung nicht dargelegt hatten und es deshalb schon objektiv an einer Ausnutzung des geringen Angebots an vergleichbaren Räumen im Sinne des § 5 WiStG durch die beklagten Vermieter fehlte.

Diese Begründung, die die vom Landgericht ausgesprochene Klageabweisung für sich allein trägt, ist von Verfassungs wegen nicht zu beanstanden.

Eine von den Beschwerdeführern auch insoweit gerügte Verletzung der Vorlagepflicht gemäß § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO zeigt ihr Vorbringen nicht auf. Das von ihnen angeführte Zitat aus dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 26. Februar 1982 - 8 REMiet 5/81 - (WuM 1982, S. 129 f.), wonach "eine Anknüpfung an die Person des Mieters" in § 5 WiStG "nicht vorgesehen" sei, bezieht sich wie die gesamte Entscheidung allein auf die Frage, ab wann eine Mietzinsvereinbarung im Sinne des § 5 Abs. 1 WiStG unangemessen hoch ist.

Zur Beantwortung dieser Frage verwies das Oberlandesgericht zunächst auf einen vorangegangenen Rechtsentscheid, wonach von einer unangemessenen Miethöhe bei einer Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 20 % auszugehen sei. Es stellte nunmehr klar, daß bei dieser Berechnung ein auf die Eigenschaft des Mieters als Ausländer gestützter Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht in Betracht komme, weil § 5 WiStG insoweit ausschließlich auf sachliche, das Mietobjekt selbst betreffende Bemessungskriterien (Art, Größe, Ausstattung, Lage usw.) abstelle und nicht auf die Person des Mieters. Im Anschluß an diese Ausführungen folgt das von den Beschwerdeführern angeführte Zitat.

An keiner Stelle seiner Entscheidung hat das Oberlandesgericht geäußert, bei der Auslegung des Tatbestandsmerkmals "Ausnutzung" des § 5 WiStG dürfe nicht - wie es das Landgericht im Ausgangsfall bei der Anwendung des § 134 BGB getan hat - auf ein Angewiesensein der Mieter gerade auf die zu überhöhtem Preis angemietete Wohnung abgestellt werden. Damit weicht das angegriffene Urteil mit der genannten Begründung auch nicht in einer die Vorlagepflicht aus § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO begründenden Weise von der vom Oberlandesgericht Stuttgart in dem Rechtsentscheid vom 26. Februar 1982 vertretenen Rechtsauffassung ab.

Eine Vorlagepflicht des Landgerichts aus § 541 Abs. 1 Satz 1 2. Halbsatz ZPO wegen grundsätzlicher Bedeutung dieses zweiten, objektiven Begründungsansatzes zeigt das Vorbringen der Beschwerdeführer ebenfalls nicht auf. Aber selbst wenn eine solche Vorlagepflicht bestanden haben sollte, ist nicht ersichtlich, daß sich das Landgericht willkürlich über sie hinweggesetzt haben könnte (vgl. BVerfGE 76, 93 [96]; 79, 292 [301]; 87, 282 [284 f.]).

Der weitere Einwand der Beschwerdeführer, das Abstellen auf ihre persönliche Situation bei Abschluß des Mietvertrags durch das Landgericht sei unter Verstoß gegen Art. 103 Abs. 1 GG überraschend erfolgt, ist unsubstantiiert. Denn sie teilen nicht mit, was sie im Falle ausreichender Gewährung rechtlichen Gehörs vorgetragen hätten. Daher kann nicht geprüft werden, ob das angegriffene Urteil auf dem gerügten Gehörsverstoß beruht (vgl. BVerfGE 89, 291 [305]; 91, 1 [25 f.]; stRspr).

Daß eine bloße Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um 20 % für eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG allein nicht ausreicht, ist inzwischen Allgemeingut, zumal es auch im Gesetz steht. Wann aber der Vermieter eine Mangellage ausgenutzt hat, ist noch nicht abschließend geklärt.

Das Landgericht hatte Rückzahlungsansprüche der Mieterin wegen einer Mietpreisüberhöhung deswegen abgewiesen, weil diese nicht dargelegt hatte, bei Vertragsabschluß auf gerade diese Wohnung angewiesen zu sein, so daß das Tatbestandsmerkmal des Ausnutzens einer Mangellage nicht erfüllt sei. Die Verfassungsbeschwerde war erfolglos.

Mit Beschluß vom 30. September 2001 verneinte das Bundesverfassungsgericht eine Erfolgsaussicht. Zwar sei es richtig, daß das OLG Stuttgart für die Frage, wie eine unangemessene Miethöhe festgestellt werden könne, allein auf objektive Bemessungskriterien abgestellt habe und nicht auf die Person des Mieters. Zu dem weiteren Tatbestandsmerkmal der Ausnutzung durch den Vermieter habe der Rechtsentscheid jedoch nichts ausgeführt.