Sittenwidrigkeit eines den Mieter einseitig begünstigenden Mietvertrages

Sittenwidrigkeit eines den Mieter einseitig begünstigenden Mietvertrages; gewerblicher Zwischenvermieter

Ein den Hauptmieter als gewerblichen Zwischenvermieter einseitig begünstigender Mietvertrag ist wegen Sittenwidrigkeit nichtig (lange Laufzeit ohne Mieterhöhungsmöglichkeit; Mietzahlungspflicht nur bei eigenen Einnahmen aus Untervermietung).

Der Kl. ist Zwangsverwalter über das Grundstück P.-Str. aufgrund des Beschlusses vom 15. November 2001. Die Bekl. ist Hauptmieterin eines Gewerbekellers zum Teileigentum Nr. 23 im Souterrain des Quergebäudes; die Fläche beträgt ca. 59 m2 und ist an eine Frau C. M. vermietet worden. Der Kl. behauptet, er habe das erste Beschlagnahmeschreiben an den Schuldner gerichtet, der sich nicht gemeldet habe. Da die Räume ungenutzt schienen, sei das Schloß ausgewechselt worden. Daraufhin habe sich die Bekl. mit Schreiben vom 10. Januar 2002 gemeldet. Per Fax sei der Bekl. am 23. Januar 2002 mitgeteilt worden, daß Schlüssel zu den Räumen zur Verfügung stünden. Der Kl. hält den Mietvertrag für unwirksam und verlangt eine ortsübliche Miete für März bis August 2002, die er mit 5,00 Euro/m2 angibt. Die Bekl. behauptet, die Türschlösser seien durch den Kl. mehrfach ausgetauscht worden. Die Untermieterin habe dann zu Recht gekündigt, da sie keinen ungehinderten Zutritt zu den Räumen gehabt habe. Der Kl. sei auch schon Anfang Dezember über den Hauptmietvertrag informiert gewesen, der auch im "Zwangsverwaltungsgutachten" erwähnt sei.

Die Bekl. beruft sich darauf, daß nach ihrem Mietvertrag sie Miete nur bei eigenen Einnahmen schulde. Durch das Verhalten des Kl. sei vielmehr ein Einnahmeausfall für Januar bis November 2002 in Höhe von je 67,75 Euro entstanden zuzüglich eines entsprechenden Schadens für Dezember 2001 in Höhe von 67,75 Euro. Dazu macht die Bekl. eine "lnsertionsbeihilfe" in Höhe von 200 Euro geltend und erhebt Widerklage. (...)

Die Klage ist überwiegend aus § 812 BGB begründet, während die Widerklage zwar zulässig, jedoch unbegründet ist.

Der Hauptmietvertrag der Bekl. ist nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig, da ein besonders grobes Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht. Nach dem Vertrag ist das wirtschaftliche Risiko der Bekl. gleich Null; vom gesetzlichen Leitbild der §§ 535 ff. BGB wird zu-ungunsten des Vermieters erheblich abgewichen. Der Mietvertrag ist auf 25 Jahre abgeschlossen worden mit einer Verlängerungsklausel. In der Miete von 200 DM zuzüglich 100 DM pauschal für Betriebskosten sind alle Betriebskosten enthalten, auch die Heizkosten, über die entgegen der Heizkostenverordnung nicht abzurechnen ist. Jegliche Mieterhöhungsmöglichkeit, auch im Falle der gestiegenen Betriebskosten, ist ausgeschlossen. Dazu kommt, daß nach § 9 des Vertrages die Mietzahlungspflicht entfällt, wenn der Untermieter der Bekl. seine Zahlungspflicht nicht erfüllt oder die Räume leerstehen. Vereinbart ist eine umfassende Instandhaltungspflicht des Vermieters, der Gewährleistungsausschluß bei Mangelkenntnis des Mieters (§ 539 BGB a. F.) wurde abbedungen. Eine Verpflichtung des Mieters für Schönheitsreparaturen fehlt; über Tierhaltung kann der Mieter frei entscheiden, und Umbauarbeiten sind gestattet unter Verzicht auf den Rückbau. Besonders deutlich wird die einseitige Vertragsgestaltung im Vergleich zu dem eigenen Untermietvertrag der Bekl. als Vermieterin. Danach wird die Gewährleistung ausgeschlossen (gemietet "wie besichtigt"). Bei der vereinbarten Untermiete, die für die Bekl. einen Gewinn von über 50 % ergibt, sind Betriebskosten als Vorauszahlung umgelegt. Eine Mieterhöhung ist über eine Indexklausel möglich; in § 6 ist ein Haftungsausschluß für Schadensersatzansprüche des Mieters, der nach § 8 nicht nur die Schönheitsreparaturen zu tragen hat, sondern auch Instandhaltung und Instandsetzung für Maßnahmen innerhalb der Mieträume. Nach § 9 ist auch das gesetzliche Minderungsrecht des Mieters bei Reparaturarbeiten ausgeschlossen, der nach § 12 darüber hinaus auch die Streupflicht zu übernehmen hat. Die Sittenwidrigkeit des Hauptmietvertrages wird auch nicht durch den Hinweis der Bekl. auf die Übernahme von Verwaltungstätigkeiten für den Eigentümer entkräftet.

Abgesehen davon, daß die vollständige Verwaltung einer Wohnung für den Eigentümer mit nicht mehr als ca. 15 Euro monatlich üblicherweise vergütet wird, nimmt der Zwischenvermieter, der einen Untermieter sucht, im wesentlichen eigene Interessen wahr und nicht die des Eigentümers. Besondere Umstände, die eine andere Beurteilung rechtfertigen könnten, sind nicht ersichtlich. Vielmehr trägt die Bekl. ausdrücklich vor, sie sei "deutschlandweit" tätig. Nach § 812 BGB ist die Bekl. verpflichtet, den Wert der gezogenen oder erzielbaren Nutzungen herauszugeben. Nach ihrem eigenen Vortrag ist die Bekl. Besitzerin der Räume, da sie sonst nicht "fieberhaft" versuchen könnte, den Lagerraum neu zu vermieten (Schriftsatz von 31. Oktober 2002, Seite 6 unten). Unabhängig davon könnte sie sich angesichts der Faxmitteilung des Kl. vom 23. Januar 2002 nicht darauf berufen, keine Schlüssel zu haben. Daß der Kl. mehrfach oder wiederholt das Schloß ausgetauscht hätte, trägt die Bekl. lediglich unsubstantiiert vor. Bei der Höhe der Nutzungsentschädigung konnte allerdings nicht von der offenbar ins Blaue hinein aufgestellten Behauptung des Kl. ausgegangen werden, die ortsübliche Miete betrage 5 Euro/m2. Nach § 287 ZPO war vielmehr die von der Bekl. vereinbarte Untermiete von 495 DM insgesamt zugrunde zu legen. Unter Berücksichtigung des Umstandes, daß seit einiger Zeit Mieten für Geschäftsräume in Berlin gesunken sind, war die Nutzungsentschädigung auf 200 Euro monatlich zu schätzen, so daß die Bekl. zur Zahlung von 1.200 Euro zu verurteilen war. (...)

Bei einem besonders groben Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung nimmt die Rechtsprechung eine Sittenwidrigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB an. Das gilt auch für Mietverträge, wobei meist den Vermieter der Vorwurf der Sittenwidrigkeit trifft. Aber auch eine einseitige Begünstigung des Mieters ist sittenwidrig.

In einer Eigentumswohnanlage waren Gewerberäume im Souterrain an eine Zwischenvermieterin vermietet worden. Der Hauptmietvertrag war über 25 Jahre mit einer festen Miete abgeschlossen worden; auch Betriebskostensteigerungen waren vom Eigentümer zu tragen. Miete sollte die Hauptmieterin nur dann zahlen müssen, wenn sie ihrerseits Einnahmen aus der Untervermietung hatte. Dazu kamen weitere die Mieterin einseitig begünstigende Regelungen (Schönheitsreparaturen trug der Vermieter, der Mieter durfte Umbauarbeiten ohne Verpflichtung zum Rückbau vornehmen etc.). Nach Anordnung der Zwangsverwaltung verlangte der Zwangsverwalter von der Hauptmieterin die ortsübliche Miete.

Mit Urteil vom 11. November 2002 gab das Amtsgericht Tiergarten der Klage im wesentlichen statt. Es meinte, hier liege ein besonders grobes Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vor, da die Hauptmieterin einseitig begünstigt werde. Das werde besonders deutlich aus einem Vergleich zu den eigenen Untermietverträgen der Hauptmieterin, die eine weitgehende Pflichtenabwälzung auf den Untermieter enthielten (u. a. die Abwälzung der Schönheitsreparaturen und sämtlicher Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten). Die Hauptmieterin schuldete damit den Wert der gezogenen oder erzielbaren Nutzungen, den das Gericht nach § 287 ZPO schätzte.