Sittenwidrigkeit einer Mietzinsvereinbarung bei Gewerberäumen

Die Mietzinsvereinbarung in einem Gewerbemietvertrag ist nicht sittenwidrig, wenn die ortsübliche Miete nur um 40 % überschritten wird und der Mieter erhebliche Umbaumaßnahmen vornehmen muß, ohne allerdings gegenüber dem Vermieter dazu verpflichtet zu sein.

I. 2. b) Die Voraussetzungen des § 138 Abs. 2 BGB sind vorliegend ebenfalls nicht erfüllt. Auch insofern fehlt es bereits an dem objektiven Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung. Die Grenze für ein auffälliges Mißverhältnis zwischen vereinbartem und ortsüblichem Mietzins liegt bei einer Überschreitung der Marktmiete um knapp 100 % (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, II Rz. 698). Vorliegend liegt die Differenz selbst bei Zugrundelegung der von den Bekl. für angemessen erachteten Miete als ortsüblich unter 40 %.

c) Entgegen der Ansicht der Bekl. kann eine sittenwidrige Übervorteilung der Bekl. auch nicht daraus abgeleitet werden, daß zur Erstellung der Gebrauchstauglichkeit der Räumlichkeiten als Gaststätte für beide Vertragsparteien erkennbar noch erhebliche Eigenleistungen der Bekl. erforderlich waren.

Das Argument der Bekl., daß wegen § 536 BGB davon auszugehen sei, daß die Herrichtung der Räume zur Nutzung als Gaststätte grundsätzlich von der Vermieterin geschuldet werde und sie diese Leistungspflicht in unzulässiger Weise auf die Mieter abgewälzt habe, findet in dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag keine Stütze. Richtig ist vielmehr, daß die Bekl. bei Abschluß des Mietvertrages eben keine komplett eingerichtete Gaststätte, sondern Räume angemietet haben, die vormals als Arztlabor genutzt wurden. Geschuldet wird von der Vermieterin dementsprechend auch nur die Besitzüberlassung an eben diesen Räumlichkeiten in dem Zustand, in dem sie sich bei Abschluß des Mietvertrages befanden. Allein daran orientiert sich auch die Bemessung des Mietzinses. Dies wird in dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag besonders deutlich dadurch zum Ausdruck gebracht, daß als Vertragszweck im Mietvertrag nicht der Betrieb einer Schank- und Speisewirtschaft angegeben ist, sondern ausdrücklich darauf hingewiesen wird, daß die Räume - wie von den Parteien am 22. April 1994 besichtigt - vermietet werden und die Vermieterin lediglich ihre Zustimmung zum Betrieb einer Schank- und Speisewirtschaft erteilt, deren Einrichtung im übrigen also ausschließlich Sache der Mieter ist. Das ist sachgerecht, weil sie auch allein in deren Interesse erfolgt. Dementsprechend fehlt es auch an verbindlichen Vereinbarungen dazu, welche Bauleistungen von den Bekl. zu erbringen sind. Von einem verlorenen Baukostenzuschuß, der entsprechend dem Rechtsgedanken des § 557 a I BGB auf der Seite der Gegenleistung dem vereinbarten Mietzins zuzurechnen wäre, kann bei der Konstellation nicht ausgegangen werden.

Allein die Tatsache, daß für die spezifische, von den Bekl. beabsichtigte Nutzung erhebliche Investitionen erforderlich waren, läßt im übrigen auch keine Rückschlüsse auf den Zustand der Räume bei Vertragsschluß und die Angemessenheit des dort vereinbarten Mietzinses zu, zumal die Bekl. selbst den Nutzwert der Räume in dem damaligen Zustand mit 2.500,00 DM angeben - ein Betrag, dem gegenüber der geforderte Mietzins, wie bereits ausgeführt wurde, nicht als wucherisch bezeichnet werden kann. Berücksichtigt werden muß in diesem Zusammenhang auch die Tatsache, daß die Kl. selbst sich unter Ziff. 5 der Anlage 1 zum Gewerbemietvertrag zur Durchführung einer Reihe kostenintensiver Baumaßnahmen bereit gefunden hat und statt dessen von den Bekl. erbrachte Bauleistungen ausweislich der Zusatzvereinbarungen vom 13.8.1994 und vom 22.9.1994 entsprechend vergütet hat

Auch die im Mietvertrag eingeräumten Optionen zur Verlängerung des Mietvertrages bis zum Jahr 2009 stehen in einem angemessenen Verhältnis zu den von den Bekl. erbrachten Bauleistungen. Bei einer Laufzeit von insgesamt 15 Jahren kann diesbezüglich von einer weitgehenden Amortisierung ausgegangen werden.

Der Mieter hatte Räume gemietet, in denen ein Arztlabor betrieben wurde. Er selbst wollte eine Gaststätte dort einrichten, was erhebliche Umbaumaßnahmen erforderlich machte. Später verweigerte er die Mietzahlung und berief sich auf Sittenwidrigkeit der Miethöhe.

Mit Urteil vom 12. April 1999 gab das Landgericht Berlin der Zahlungsklage des Vermieters statt. Selbst wenn die Behauptung des Mieters zutreffend gewesen wäre, daß die ortsübliche Mieter niedriger lag, wäre die vereinbarte Miete nur um ca. 40 % höher gewesen, was für Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB nicht ausreicht. Zwar können besondere Umstände dazutreten, die ein anderes Ergebnis rechtfertigen könnten. Der Mieter hatte sich darauf berufen, er habe erhebliche Investitionen vornehmen müssen, wofür er keine Gegenleistung erhalten habe. Das sah das Landgericht anders. Vermietet waren die Laborräume, und dem Mieter war lediglich gestattet, dort eine Gaststätte zu betreiben. Eine Verpflichtung des Mieters zu bestimmten Umbaumaßnahmen sah der Mietvertrag jedoch nicht vor. Eine Sittenwidrigkeit schied daher aus (siehe in diesem Problemkreis auch die Übersicht in GE 1999, 544).